私将在自己名下的婚后房产转卖是否有效？

物权法是规范民事财产关系的基本法律，在法律体系中起着基础性作用，是中国特色社会主义法律体系中的重要支柱性法律。《物权法》自实施以来有很多争议的法律问题，于2016年3月1日正式实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称“解释一”）关系到居民的财产的权利问题，记者请福建宇凡律师事务所翁凡律师、天月律师事务所陈国亮律师对新发布的《规定》进行解读。 　　房本登记错误，权利人可直接起诉 　　【法条】第一条：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。” 　　律师解读：在司法实践中，政府部门将土地权属、房屋信息登记错误的情况时有发生，权利人往往要先起诉相关行政部门，进行证书变更后再向相关利害人主张实体权利，这容易让百姓陷入诉讼之累。这次司法解释明确规定，因房屋归属产生争议的，权利人可以直接提起民事诉讼，此时法院应当受理。这不仅方便群众起诉，更是对立案登记制改革的呼应，可以有效解决公众立案之后审判部门内部的分工问题，从立法技术上保证了公众权利的实现。 　　出了买房钱，房本上没有名字亦不失为该房的权利人 　　【法条】第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。” 　　律师解读：男女二人谈恋爱，共同出资买房，在现在社会很常见，但因各种原因只登记在一方名下，双方不和分手时，另一方想确权争房产，一直以来的规定和司法实践中的认识是，对于房产等不动产以登记为准，另一方想争房产将遇到困难。这次司法解释明确了有证据证明房屋真实权利归属的一方才是真正的房主，房子并不必然属于名字写在房本上的人。翁凡律师认为，对房屋真实归属有异议的一方应保存好相关证据，如购方合同、付款凭证、资金来源等，一旦发生房屋归属纠纷，能拿出这些证据的一方就有可能成为真实的权利人。 　　预告登记人不同意，一房二卖无效 　　【法条】第四条：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。” 　　律师解读：现实生活中，开发商或者一般出卖人一房二卖、一房多卖等现象屡见不鲜。为了防止一房二卖，《物权法》特别规定，房屋预告登记后，未经买房者同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但事实上并不清楚他人的何种处分会导致无效，有的甚至出现房屋不能出租的情况，变相扩大预告登记效力的范围。同时，生活中，一房二卖的情况经常出现，如果第二个支付了合理对价，并过户到自己名下，前一买房者往往拿不到房子。因而，司法解释根据兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则，将《物权法》中的处分行为“进行了限缩性解释，明确了没有经过预告登记人的同意，第二个买主无论如何都不能获得房屋的所有权。” 　　购车未过户也有所有权 　　【法条】第六条：“转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。” 　　律师解读：随着人们物质生活水平的提高，机动车逐步走进普通百姓的日常生活。同时，机动车等特殊动产物权转让中，就会发生未办理登记的买方与卖方的债主之间争抢机动车，相关纠纷也成为审判实践中的热点和难点。这次司法解释规定，如果存在未办理登记的受让人和转让人的债权人的情况，只要买方付款拿到车辆，即使没有来得及登记，也已经拥有该车辆。从法律条文的本身涵义以及法律整体的逻辑体系看，其权利应优先于卖方的债主，包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人。一句话概括为“机动车转让虽未过户，转让人的债权人也追不回来”。 　　偷卖婚后房产是否有效 　　【法条】第十五条：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。” 　　律师解读：生活中常有丈夫背着妻子在离婚前，私自将登记在自己名下的婚后房产卖给他人。买方不知情，以为卖房人拥有处分权，就交钱办理过户。事后卖方妻子便上门主张权利，此时房屋买卖是否有效呢？善意取得是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。而这次司法解释规定了“善意”认定的基本标准以及以何时间节点来判断受让人构成善意。对于不动产，确定“依法完成不动产物权转移登记”之时，作为判断不动产善意取得中的善意时间点，也就是说，作为受让人在完成不动产物权转移登记之前，始终保持善意，即不知道且不应当知道转让人无处分权的事实，就可以获得法律对其权利的认可。 来源：福清侨乡报 作者：卢贤明 滕端钦原标题：私将在自己名下的婚后房产转卖是否有效？