都教授：2019年下半年福州楼市分析预测

文章来源：都教授说房 作者：都教授

去年7月31日提出坚决遏制房价上涨，今年提出稳地价、稳房价。因此，目前的楼市调控目标是很明确的，就是既要遏制房价上涨，也要防止房价大跌。遏制房价上涨容易，只需要提出这六个字就彻底打消了人们对于房价上涨的预期，于是，在恐惧房价上涨的紧张心情放下之后，这一股劲一松，在居民负债率难以支撑高房价之下，去年下半年福州楼市来了一轮价量齐跌。

稳住房价不跌就不那么容易了，2016-2017年的成交盛况不会再上演了。2018年下半年不仅是房价“价量齐跌”，地价也是如此。由此一来，去年福州房地产开发投资同比下降15%，直接影响了GDP增速，那么，今年要如何稳地价、稳房价呢？目前来说主要是看全国首创的安置型商品房模式的执行效果了。

从开年两场土拍来看，当前福州降低地价推出安置型商品房地块后，从去年下半年的土拍遇冷，到开年的地市升温，稳地价的目标已经初步实现，这是政府让利，主动降低地价后获得的回报，也能让福州楼市进入良性轨道。安置型商品房模式下，低价宅地供应越多，越有利于平抑房价。

今年开年以来二手房成交量如同去年一样有所回暖，出现“金三银四”的格局，但是商品房成交并没有起色，价格虚高的楼盘去化举步维艰，只有降价幅度较大和备案价格实惠的楼盘销售情况较好，使得当前福州楼市出现了同地段房源价差越来越大的怪象。目前销售困难的高价楼盘如果没有大幅降价，成交量也不会有大的好转，就这么干耗着，眼巴巴地看着客户都流向二手房。在这种平淡下，今年的主要看点就在于下半年安置型商品房的集中入市了。

由于2019年土拍地块动工速度更快，因此安商房入市的脚步已然加快，今年下半年到明年会出现这两年出让的安商房地块一起入市的现象。那么，自从笔者历次撰文讲述安置房模式以来，大家十分关心的问题就是这些安商房接下来到底会定什么价呢？

从此前开盘项目来看，世茂五四理想城备案单价在2.2万多，和周围楼盘2.6-2.7的备案价相比，大约是打了八折。铂悦华郡的备案单价是23456，和奥体板块2.8-3.0的备案价相比，差不多也是打了八折。因此，我们就以此为标准进行推测。2018年7月20日出让的东区2018-18号地块（榕发观湖郡）的限价是3.5万，那么，届时如果参照这个价的八折，附近金鸡山二环内的两个项目，凤峦郡和正荣悦山居的可售商品房部分，定价可能会在2.8万左右。

因此，在当前稳地价任务已经完成的情况下，安置房的集中入市便是将房价下调了20%，降地价之后降低房价，在降价的基础上寻求稳房价。并且结合公租房和共有产权房，做到低端有保障。一方面实现稳地价、稳房价，另一方面也保障房地产开发投资和商品房销售规模不继大幅下降，维持经济增速，同时还能进行旧城改造，更新城市面貌。由此看来，虽然安置型商品房模式减少了土拍收入，并且需要政府持续投资，但是却能够实现一举多得，是一项着实有效的创举。

那么，这种创新最终能够取得怎样的效果呢？关键就在于下半年的销售情况了，此前开售的三个安置房项目中，三江理想城销售最为理想，五四理想城和铂悦华郡由于自身所处位置原因去化情况不甚理想。但是，从今年下半年开始入市的福州市中心地段的安商房，才是检验当前楼市剩余购买力的试金石。届时是否能从二手房嘴里抢回一些市场份额。

不止是福州市区，如今闽侯也是如此，上街的房价降到了1.7万多，试想2018年同地段楼盘可以捆绑销售到2.2万，2017年二手房在2.5万以上成交比比皆是，而目前也已经有了20-30%的跌幅，可以说房价已经完成了第一阶段的下跌，进入稳房价的阶段。在已经完成了遏制房价和稳地价的初步目标之后，今年内能否完成稳房价，就要看下半年的平价（降价）商品房销售情况了。

对于当前定价虚高却依旧在死死支撑不愿降价的楼盘，与其说留着烫手山芋一样的地王，不如抢在安商房集中上市之前的窗口期降价跑量，早点回款保证现金流，然后既可以买低价地，也可以收购别人挥泪大甩卖的项目，这才是上策。

最后要强调的是，我也写了不计其数的文章了，你们看我的这种预测性文章，要带着时间点去看，我如果要预测，一般说未来的半年，根据实际变化情况会调整预测，尤其在动荡转折期。所以你们如果看我的历史文章会发现，在2017年夏天我还是认为福州在涨的，那时候在福州各个角落上3万的情况下，26000的三江口都是相对最低价。因此，那时候我的观点是福州还有洼地可以买，例如三江口对岸长乐营前一万出头的房子，那时候我认为是洼地，想买可以入手，而如今长乐涨到了什么价呢？这也很清楚说明，我从来不是所谓的“空头”，我只站在真实的立场。

但是到了2017年底和2018年，我的观点就是收手等房价跌，什么也不要买了，因为局势已然不同。所以看我的预测分析文章之前，先要看清楚是什么时候写的，结合时间点去看你才能看明白。