福清这是要开启旧城区改造的节奏啊(文件)

三大工业区管委会，各镇（街）人民政府（办事处），市直各有关单位： 　　为贯彻落实 《福建省人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》和《福建省国土资源厅、福建省住房和城乡建设厅关于旧城镇旧厂房旧村庄改造工作的通知》等文件精神，提升我市城市居民居住水平、改善城市环境、完善城市功能，切实加快推进我市旧屋区改造工作全面开展，经市十六届政府第119次常务会议研究同意，结合我市实际情况，提出如下实施意见： 　　一、指导思想 　　全面贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，以建设美丽福清、促进经济社会协调发展为目的，改善城市居民住房条件，提高城市土地节约集约利用水平，提升城市形象，努力把旧屋区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。 　　二、基本原则 　　（一）群众自发、政府统筹、部门把关、街道实施。拟开发旧屋区改造的片区，群众必须有较高的改造意愿（除城市基础设施、公共事业建设而需征拆改造以外，原则上要求拟改造片区内有意愿改造的业主人数应达到总数80%以上）。由旧屋区改造办组织发改、财政、规划、国土、住建、土发中心等部门审核把关，市政府根据实际情况统筹安排，各街道负责辖区内旧屋区改造的实施工作。 　　（二）资金平衡、实施规划。旧屋区改造原则上要达到资金自行平衡，同时旧屋区改造要最大程度地实现城市规划目标。 　　（三）多方结合，综合开发。旧屋区改造要与廉租房建设、公租房建设、城市危旧房改造、城中村改造、城市建设用地挖潜结合起来，注重改善城市发展环境，注重提升城市形象，充分调动各方面积极性，鼓励综合开发。 　　（四）整体推进，配套建设。坚持以人为本、安置先行，按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，将旧屋区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。道路、供排水、供电、供气、通讯、消防等基础设施和公共服务设施要同步规划建设，同步交付使用。 　　（五）因地制宜，多模式改造。对列入改造计划的项目，要在深入调查、摸清底数、精确测算的基础上，因地制宜制定改造方案。 　　三、改造范围 　　下列用地可纳入旧屋区改造范围： 　　（一）按城乡规划需改变用途的旧屋区用地。 　　（二）规划确定要改造的不具有保留价值的成片旧民居、旧商铺、旧街巷、旧市场、旧校舍等低效利用的各类建设用地，包括建筑物和构筑物存在安全隐患的用地。 　　（三）布局散乱，条件落后的城中村和城镇规划建设用地外的自然村、行政村村庄用地。 　　（四）因城市基础设施和公共服务设施亟须完善，或实施城市规划须要进行改造和更新；或城市路网建设周边景观改造； 　　（五）由于城镇发展须纳入城镇发展建设用地范围的“城中村”和旧村庄整治搬迁； 　　（六）其他经市政府认定属旧屋区改造范围的用地。 　　四、改造条件 　　纳入旧屋区改造的用地应符合如下条件： 　　（一）符合土地利用总体规划； 　　（二）符合城乡规划和我市产业发展规划及环境保护要求； 　　（三）在2008年卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已建有建筑物的建设用地； 　　有下列情形之一的，不得纳入旧屋区改造范畴： 　　（一）不符合土地利用总体规划、城镇总体规划、控制性详细规划及市域生态控制线规划的； 　　（二）不符合产业发展政策和行业发展规划的； 　　（三）土地权属有争议的； 　　（四）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的； 　　（五）其他不纳入旧屋区改造范畴的情形。 　　五、实施主体和改造方式 　　旧屋区改造实施主体和方式有以下两种： 　　（一）政府实施土地收储出让。市政府为城乡基础设施建设或实施城市规划需开展旧屋区改造，涉及基础设施建设部分，由业主和所属街道负责按规划组织实施；涉及拟用于经营性商品住宅的改造地块，由市土地发展中心依法收储土地后以招标、拍卖或挂牌出让的方式进行实施。 　　（二）农村集体建设用地依法改造。对农民集体所有土地上的旧屋区用地，在符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下，经市政府批准，可由市土地发展中心统一收储后，依法依规出让，也可由农村集体经济组织作为实施主体，制定改造实施方案，依法申请改造，盘活低效利用的建设用地。鼓励统一规划建设，引导零星分散的自然村向中心村或集镇集中，改善农村面貌。 　　六、实施步骤 　　（一）调查摸底 　　1、各街道对拟改造的旧屋区用地进行逐片、逐宗调查，掌握每片（宗）旧屋区用地涉及的土地、房屋、人口、手续等现状情况，填写《旧屋区改造项目基本情况调查表》，并在土地利用现状图上进行标注，并将《旧屋区改造项目基本情况统计汇总表》上报市国土局、规划局、住建局备案。同时，要积极创造条件，在调查摸底工作结束后尽快建立旧屋区用地数据库和项目储备库。 　　2、市住建局按照调研结果，编制旧屋区改造专项规划，各街道每年至少要选择1个群众改造意愿高的（拟改造片区内有意愿改造的业主的人数应达到总数的80%以上）、有影响力、成效好的项目，作为旧屋区改造的重点项目，进行重点推进和示范，并按规定向市国土资源、城乡规划、建设主管部门填写上报《旧屋区改造重点项目进度表》，以后每两个月更新上报一次。 　　（二）编制实施方案 　　纳入旧屋区改造范围，需进行改造的项目应当编制改造方案。改造方案的内容包括： 　　1.改造地块的基本情况：包括改造地块的位置、面积、土地权属情况、土地使用方式、房屋产权情况等，需完善征收手续的说明具体范围、面积、用地行为发生的时间和涉及的所有权人等。 　　2.规划情况：包括改造地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否纳入旧屋区改造专项规划和年度实施计划，是否已编制控制性详细规划或控制单元规划。 　　3.土地利用现状情况：包括改造地块现用途情况，使用情况及年限，现有建筑物的面积、容积率、年产值等情况。 　　4.协议补偿情况。 　　5.土地拟改造情况：包括改造后的土地用途和产业安排、规划的建设要求、拟投入的改造基金、供地方式、完成改造后的综合效益等情况。 　　在编制旧屋区改造项目前，应组织市文物部门会同市旧屋区改造主管部门及设计单位摸清拟改造的旧屋区范围的文物点分布和需要在改造中实施的文物保护措施，做到资料翔实，依据充分，并将保护措施列入改造总体方案中。 　　（三）方案程序审批： 　　由申请人自行编制旧屋区改造方案，并阐明符合自行改造条件的理由，经所在地街道同意后，报市旧屋区改造办审批，再报市政府批准。 　　（四）方案审批主要内容： 　　1.是否符合土地利用总体规划，土地利用现状情况，权属情况，供地方式，历史用地问题的处理等。 　　2.是否符合城乡规划，使用功能、容积率、建筑密度、绿地率等是否符合控制性详细规划或控制单元规划的要求，是否纳入旧屋区改造专项规划。 　　3.上盖建筑物的施工许可情况及建设年限等。 　　4.改造项目是否符合市的产业政策。 　　5.改造项目是否符合环保要求。 　　6.其他。 　　经批准的改造方案，由项目申请单位组织实施，并由项目所在街道实施指导和监督。 　　七、改造项目立项 　　经批准的旧屋区改造方案，在组织实施前，项目申请单位应当按规定办理立项手续。立项形式包括审批、核准和备案： 　　（一）对市、街道财政、村集体投资的旧屋区改造项目实行立项审批制，需提供以下资料： 　　1、项目申请单位编写项目申请报告，并由所在街道或主管部门加具意见； 　　2、具有相应资质的工程咨询机构编制的可行性研究报告文本； 　　3、项目市、街道财政、集体资金来源相关资料； 　　4、市旧屋区改造办出具认定为旧屋区改造项目的意见； 　　5、项目拟用地范围材料（用地红线图）； 　　6、土地预审意见； 　　7、环境影响评价意见； 　　8、申请单位填写的《招标事项核准申报表》； 　　9、项目的节能评估文件； 　　10、社会稳定风险评估意见； 　　（二）旧屋区改造项目立项按如下程序办理： 　　项目申请单位备齐以上所列资料，送市发展和改革局立项窗口办理项目立项手续，市发展和改革局应在5个工作日内向项目申请单位发放立项文件（立项文件有效期2年）。 　　八、组织实施 　　（一）编制改造规划和年度计划 　　各街道依据旧屋区改造总体目标，结合各街道实际情况，编制旧屋区改造总体规划目标和年度计划，内容包括确定改造项目、安排改造进度、落实资金筹措方案和收支预算等，报市政府审定后实施。 　　（二）政策宣传和摸底调查 　　各街道应组织村、居委会逐个做好改造地块的征收改造政策的宣传工作，使业主充分了解改造政策，吸收改造地块业主提出的合理建议纳入征收方案中。同时做好改造地业主对改造意愿的书面调查各产权状况摸底工作，为实施改造做好准备。 　　（三）编制改造地块规划方案 　　由各街道委托编制改造地块的规划方案，报市规划局审查同意后报市政府研究审定。鼓励地下空间开发，进一步优化整合城区教育、文化、卫生预留地，扩大现有中小学办学规模，适当优化新建数量。 　　（四）依法规范征拆 　　各街道组建有力的征拆安置组织机构，并委托征拆安置实施单位开展形式多样的改造动员活动，限时完成征拆安置工作。坚持先安置后征拆，实行货币补助或提供过渡性住房相结合的方式，解决被征拆群众的安置问题。旧屋区改造回迁安置住房只能安置旧屋区住户，不得面向社会销售。改造资金的使用、成本核算、价格核定要向社会公开，接受审计监督。 　　（五）依法组织土地招拍挂。 　　国土部门依法对改造地块组织土地招拍挂。参与棚户区改造项目的房地产开发企业必须具有较高的资质、良好的社会信誉和较强的经济实力。 　　（六）加强建设监管 　　严格执行工程监理、质量责任制和项目投标制，严格工程质量管理，坚决杜绝“豆腐渣”工程。项目竣工后，由建设主管部门牵头，依法组织相关部门联合验收，合格后方可交付使用。市有关部门要加大审计和稽查工作力度，对旧屋区改造工程进度、工程质量、改造资金的筹集和安排使用等情况进行监督检查，对各街道年度计划执行情况进行验收检查，对不能按期完成改造任务的，追究有关人员的责任。 　　（七）强化物业管理 　　新建回迁小区实行物业管理，缴纳公共维修基金，由业主按招投标方式确定物业管理公司，严格执行有关物业管理政策。 　　九、政策保障 　　（一）资金筹措政策 　　旧屋区改造原则上不以盈利为目的，并以街道为单位实行有计划的总体平衡，市政府不另外安排改造资金。旧屋区改造启动资金主要通过向商业银行申请贷款额度，滚动使用，贷款利息计入改造成本。 　　（二）土地支持政策 　　纳入城市旧屋区改造范围并完成征拆安置工作的国有建设用地， 由市人民政府收回土地使用权，实施开发整理，也可以委托有资质、有实力的企业参与旧屋区改造建设用地的开发整理。开发整理后的土地按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让或划拨供地。居民安置费、征拆补偿费、开发整理费、回购费用等一并计入公开出让地块土地收储成本。前期参与投资开发整理土地的资金，按实际投入成本加同期银行贷款利息给予补偿。旧屋区改造范围内的市政和公用设施用地及配建公租房、廉租住房用地以划拨方式供应。按照“收支两条线”的原则，土地出让收入扣除土地收储成本、税费后，出让土地所得收益，根据资金平衡方案，优先用于城市旧屋区改造的基础设施和公共服务设施建设。国土资源管理部门要根据规划部门的土地用途调整办理土地用途变更手续；对于配建基础设施和公共服务设施涉及使用的新增建设用地报批，比照保障性住房用地报批方式实行一个窗口对外、一站式办公。 　　（三）征拆安置政策 　　严格征拆计划管理，在年度征拆计划中优先满足征拆旧屋区的需要。城市旧屋区房屋征拆补偿安置采取产权调换和货币补偿的方式，鼓励以产权调换方式为主。被征拆人选择产权调换的，原则上实行拆补平衡。房屋安置面积超出原有面积，在规定标准内的部分，可按成本价格购买；超出规定标准的部分，按房屋市场价格购买。被征拆人选择货币补偿的，货币补偿的金额应当根据被征拆房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等因素，以房屋市场评估价格确定补偿价款，不再进行土地补偿。 　　城市旧屋区改造范围内国有直管公房、已改制和未改制单位的自管公房，统一履行国有产权代表职责，按照市场评估价格优惠优先出售给现房屋租赁户（公变私）后，按旧屋区改造有关征拆安置政策进行征拆安置。对经济困难，无力购买原租赁住房产权的低收入家庭，安排保障性住房实物配租，确立新的租赁关系。国有公房出售收入纳入全市住房保障和旧屋区改造统筹资金。 　　十、加强组织领导 　　（一）健全机构、强化领导。市人民政府成立旧屋区改造领导小组，由市政府分管领导为组长，市规划、住建、国土、财政、经贸、发展、环保、安监和审计等各相关职能部门及街道要协调联动，加强合作，研究解决旧屋区改造的重大问题，共同推进旧屋区改造工作。领导小组下设办公室，各街道成立相应的综合改造工作小组，配备工作人员，建立工作制度，落实人员经费及办公场所，确保调查摸底、规划编制工作按时高效完成，积极推进旧屋区改造工作。 　　（二）明确职责，通力合作。领导小组各成员单位要根据职责通力协作，密切配合，共同促进旧屋区改造工作。在统筹规划指导下，各街道负责旧屋区改造项目的摸底测算、改造规划和年度计划的编制，并组织项目的运作和实施；投资主管部门负责旧屋区改造中涉及固定资产投资项目的审批（核准、备案）和重大项目风险评估工作；规划主管部门会同国土资源主管部门负责指导和审查旧屋区改造规划和项目实施方案，提供项目的规划设计条件，及时办理项目有关手续；土地发展中心负责拟作为经营性土地收储，国土资源主管部门负责办理农用地转用和土地征收、土地供应、土地确权登记等，组织国有建设用地使用权招标、拍卖或挂牌等工作；住建部门负责国有土地上旧屋区改造的房屋征收拆迁管理，工程建设管理；相关主管部门要各负其责，共同推动改造工作。 　　（三）高效服务，强化督导。市直有关部门要加强业务指导、简化审批环节、提供高效服务。对旧屋区改造项目，相关职能部门要优先受理、优先审核、优先发证；对需要在多个部门流转审批的，应实行并联审批。各街道和有关主管部门要认真学习、准确理解和熟练掌握旧屋区改造政策，统一认识，加强引导，正确实施；要强化监督检查，拓宽监督渠道，重视人民群众和社会舆论监督，在报批具体项目时，严格审核把关，确保真实性，杜绝弄虚作假、搭车报批；要不断总结经验，及时发现和解决存在的问题，确保旧屋区改造工作取得实效。 　　十一、监督检查 　　相关职能部门应加强对各街道旧屋区改造工作的检查，发现违反旧屋区改造规定的行为要及时予以纠正。对弄虚作假，擅自将不符合旧屋区改造条件的用地纳入改造范围或不按旧屋区改造报批程序进行报批的，由相关职能部门依照有关规定严肃查处。 　　各街道不得借旧屋区改造的名义，擅自扩大完善历史用地手续的范围；不得将不属于旧屋区改造范围的用地按照旧屋区改造特殊政策办理有关用地手续。市旧屋区改造办可根据实际情况对各街道旧屋区改造情况进行抽查。任何单位和个人采取欺骗、隐瞒手段，将不符合条件的项目用地纳入旧屋区改造的，该项目用地手续无效，并依法追究相关责任人的法律责任。 　　行政机关及其工作人员滥用职权，徇私舞弊，将不符合条件的项目用地纳入本细则办理的，该项目用地手续无效，由监察部门依法予以行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。 　　旧屋区改造项目自发改局批复立项以后，改造主体（除政府收储进行挂牌出让、立面改造外）必须缴纳建设保证金200万元/亩，且一年内动工建设，三年内完成建设。建设保证金按照工程施工进度分期拨付，整个项目建设进展到50%时拨付50%,项目建设封顶后再拨付50%.对违约无法按时完成建设进度或中途终止投资者，由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设用地使用权并没收余下建设保证金。 　　旧屋区改造项目市与街道土地收益分成根据市政府的相关文件操作，保障收益分配合法、合规、合理。 　　福清市人民政府 　　2015年10月9日 来源：福清市人民政府 作者：福清市人民政府原标题：福清市人民政府关于城区旧屋区改造的实施意见