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近日 福清市自然资源和规划局 福清市住房和城乡建设局 在福清市人民政府网站上联合发布了 《福清市住宅建设项目规划设计方案技术审查管控标准实施细则（试行）》（下称“细则”） 该方案自2024年1月1日起施行 在福清新取得用地的住宅项目按照该标准执行
纵览细则 对购房人影响比较直接的规定有以下几点
电动汽车充电停车位
新建住宅小区应按《福建省电动汽车充电基础设施建设技术规程》要求设置机动车位。
①电动汽车充电停车位配置数量占建筑配建机动车停车位数量的比例不应低于20%。
②居住建筑已建的机动车停车位应按100%预留配电线路通道和充电设备位置，并适当预留相关变配电设备设置条件。新建住宅小区充电停车位应在建设初期配足变压器容量。
③设计图审时由市供电公司负责把关，并负责后期验收工作。分析：电动汽车在机动车当中的比例逐年提高，尤其国产新能源车不断扩大版图，对充电车位的需求自然也正向增长。据中国汽车工业协会统计分析，2023年新能源汽车产销突破900万辆，市场占有率超过30%，“细则”规定了充电停车位整体占比下限是20%，上限则由开发商自行设定，20%以上的可充电车位比例，已足够多数新能源车主的居家充电需求。为防止高空抛(坠)物事故的发生，小区内每栋建筑在规划设计时应设计高空监控探头。分析：高空抛物防不胜防，受高空抛物伤害更是无妄之灾。高空抛物可入刑，但仍有不少人以身试法，若有高空监控探头，可以震慑住部分心存歹念的人，也可以在事发后高效锁定嫌疑人，比起动辄对整栋楼的人检测DNA，要便捷不少。建筑底层不得设置住宅用房，鼓励住宅建筑底层设置小区公共架空层。分析：建筑底层通常在一楼，往前倒数二十年，大部分小区的一楼被设计为住宅用房，后渐渐有更多的新生小区把底层做为架空层。现在，房企们对待架空层用心程度不断卷出新高度，比起以前空空如也的架空层，逐渐的增设沙发茶几、茶室、健身器材、会客室、餐厨、儿童游乐区等，这样的内卷也是买房人喜闻乐见的。
现有新建住宅的底楼本就多为架空层，“细则”把架空层作为刚性规定，提升了住宅小区的居住品质。
建筑内电梯设置应满足《福建省住房和城乡建设厅关于进一步做好高层住宅电梯设计的通知》的通知(闽建科〔2019〕15号文件)要求，优化户梯配比，18层(不含)及以上每单元每层户数多于5户的(含5户)，电梯数量不应少于3台，且各单元内每部电梯平均服务户数不多于70户；18层（不含）以上住宅建筑，各单元内每部电梯均需可直达顶楼屋面层，以满足住户生活需求，同时可杜绝顶楼屋面违建搭盖，电梯间应结合立面设计优化考虑，避免过于突兀。分析：梯户比直接影响业主的出行和通勤时间，特别是上班和上学的高峰期时，电梯数量太少加上乘梯人员剧增或导致等好几趟才能乘上电梯，让人焦躁又无奈，“细则”规定了梯户比的下限，约束了部分房企“减配”的冲动。为避免居民用气过程中出现的因燃气泄漏引发的燃气中毒、火灾或私自搭接燃气管道等行为造成的用气安全事故，设计时应同步设计燃气报警器、切断阀及自闭阀，提高用气安全，设计图审时由市华润燃气公司负责燃气报警器、切断阀及自闭阀的设计把关及后期验收工作，实现从源头上防止事故发生。分析：燃气泄漏严重可引起爆炸、火灾和人员中毒，因此在燃气泄漏超过警戒阈值时产生警报并自动关闭燃气阀，可起到四两拨千斤的效果，以小成本来规避大代价。
福清市住宅建设项目规划设计方案技术审查管控标准实施细则(试行) 为提升我市住宅建设项目品质，营造安全、美观、和谐、有序的城市环境，建设“绿色、低碳、智能、美观、安全”的高品质住宅小区，巩固我市“全国文明城市”称号，从规划设计源头把住质量关，现制定住宅建设项目规划设计方案技术审查管控标准，具体如下：
规划设计应严格按照国家、省、市有关规范及规划条件 函要求，配套建设垃圾分类屋、公共厕所、物业用房、门卫、快递用房、养老服务中心(含独立不低于30m²的民俗馆)等必要的公共设施，同时也要考虑建设卫生服务站、社区服务中心、业主文化活动站、幼儿园、电力设施等其他配套设施。
1.项目规划条件要求配建的垃圾分类屋、公共厕所及配 套建设的高压配电房，不得设置在住宅楼主楼投影范围内(用地规模30亩以上的住宅小区项目应设置在住宅楼主楼投影范围10米以外)。
2.项目规划条件要求配建的用于对外服务或需移交给镇(街)、卫健、环卫等部门使用的公共配套设施，包括但不限于公共厕所、养老服务中心、卫生服务站、社区服务中心等，以及住宅小区允许建设的办公(物业用房除外)、商业、酒店等非住宅用房，无论是否设置于住宅主楼底层，均应沿住宅小区用地红线各边缘一侧布置或设置，其出入口应朝住宅小区用地红线对外开门，不得将出入口朝小区内设置。
3.除物业用房、门卫、高低压配电房外，其他公共配套设施用房原则上需集中设置；物业用房独立设置每处面积不低于50m²，门卫独立设置每处面积不低于15m²。公共配套设施层高不低于3.0米，除特殊功能外，原则上不超过4.5米。设置为独立用地的幼儿园，其用地红线应与周边其他建筑保持6米以上间距，防止发生高空坠物事故。
4.小区内卫生服务站、社区服务用房、业主文化活动站、养老服务中心(含民俗馆)、幼儿园、门卫、物业用房、垃圾分类屋、公共厕所、快递用房等公共配套设施，建设单位应按功能需求进行装饰装修，装饰装修造价标准原则上不低于1500元/平方米（造价按产权总面积测算）。上述公共配套设施装饰装修验收时，由各主管单位参与监督：其中，市卫健局负责卫生服务站；市住建局负责门卫、物业用房；属地镇街负责社区服务用房、业主文化活动站及其他属于小区业主共有产权的公共配套设施；市邮政管理局负责快递用房；市城管局负责垃圾分类屋、公共厕所；市民政局负责养老服务中心(含民俗馆)；市教育局负责幼儿园。上述公共配套设施装饰装修验收前，建设单位应向各行业部门提供市财政局库内预决算造价单位出具的造价报告。
5.因周边道路或项目用电需求，需在项目内增设城市公共配电用房时，项目应结合周边道路建设情况，在临规划道路一侧设置不低于100m²城市公共配电用房，城市公共配电用房在小区内的设置要求视同高压配电房设置要求，建成后由供电公司、城投集团验收并纳入统一使用、管理，用于预留后续市政道路相关配套设施(例如环网柜、电信柜等柜体)使用，城市公共配电用房权属归城投集团。
(二)住宅小区户外广告牌、夜景灯光、区内绿化设计建设设计标准
项目中若需设计商业、办公户外广告牌(含LED 屏、二 层以上商业、办公广告等)的，应在建筑设计方案报批阶段 按《福清市户外广告设置导则》要求进行预先设计，并提供 《住宅小区户外广告设置方案》,由市资源规划局和市住建局联合审定。
城区范围内住宅项目必须开展夜景灯光设计，在建筑设计方案报批阶段应提供住宅小区户外夜景灯光方案，夜景灯光应同步设计、同步施工、同步验收，防止二次安装夜景灯光时破坏外立面美观。夜景灯光方案应报市住建局审定、验收。
在建筑设计方案报批阶段应按相关规范开展区内绿化景观设计工作，并提供《住宅小区绿化景观设计方案》，报市园林处审定、验收。
（1）地面设置非机动车停车位的，应满足人车分流要求，不得设置在小区内住宅建筑外边缘围合形成的区域范围内。地面非机动车停车位应相对集中设置。
（2）非机动车停车位在合理规划交通流线情况下，允许设置在小区内沿外围道路的住宅底层架空层内；地面非机动车(含架空层)比例不超过总配建比例20%。地下设置非机动车停车位应尽可能均匀分布各住宅楼栋。
（3）非机动车停车位原则上每处不低于100m²地面应设置若干处集中充电设施装置，地面非机动车充电设施装置应考虑设计为景观连廊(遮雨棚)。
地下室停车库在满足《车库建筑设计规范(JGJ100-2015) 》情况下，还需满足以下要求：
①微型停车位比例不超过地下室总停车位数量的10%。
②地下停车库公共楼电梯出入口处，应至少保障一条 1.5米宽度以上通道直达地下停车库临近的汽车车道(或公共通道)。
③机动车停车位采用垂直停车的，其长边一侧为墙体、 护栏或其他构筑物的(平行于停车位长边的柱子或剪力墙长 度超过1米的认定为墙体，下同),停车位边线应距离墙体、护栏或其他非结构柱体构筑物0.3米以上；停车位长边两侧均为墙体护栏或其他构筑物的，停车位边线两侧均应距离墙体0.3米以上。
④微型车位的设置不得影响普通车位或另一个微型车 位停放，微型车位与其他车位仅允许采用平行停放方式设置，不得采用垂直或斜交角停放设置。
①地面设置机动车停车位的，比例不超过总机动车停车位数量的5%。
②地面机动车停车位及地下室出入口应满足人车分流要求，即不得设置在小区内住宅建筑围合形成的区域范围内。
原则上不得设置机械停车位(含地上、地下，小区内设 置有独立商业地下室分区、独立办公地下室分区等情况除 外)。用地面积10亩以下、项目开挖地下室2层后仍无法满 足机动车位配建要求的、地质条件较差无法大面积开挖地下 室的，允许设置机械停车位。
新建住宅小区应按《福建省电动汽车充电基础设施建设技术规程》要求设置机动车位。
①电动汽车充电停车位配置数量占建筑配建机动车停车位数量的比例不应低于20%。
②居住建筑已建的机动车停车位应按100%预留配电线路通道和充电设备位置，并适当预留相关变配电设备设置条件。新建住宅小区充电停车位应在建设初期配足变压器容量。
③设计图审时由市供电公司负责把关，并负责后期验收工作。
为保障地下室设施设备安全，地库出入口建议设置为有玻璃顶棚或有固定屋顶结构，同时地库出入口周边围护结构、墙体应设置为非通透式，且超过出入口周边地面标高1.5米以上。地块出入口应设有防洪挡板或设有能快速安装防洪挡板的预埋件，邻地库出入口处应设置用于储备防洪使用的挡板、沙袋等物品的储藏区或设置不低于10平方米储藏间。小区住宅部分用地面积30亩及以上的项目（若分为两区则分区单独计算用地面积），所有地下车库出入口宽度均需设置为双向机动车车道。
建筑应结合建筑高度情况，在设计时预留后续小区内网 络覆盖用房需求(含5G、移动基站等),覆盖范围应包含电梯内、地下室等区域。
为防止高空抛(坠)物事故的发生，小区内每栋建筑在规划设计时应设计高空监控探头。
为防止供水二次污染，提供清洁用水，提高居民的生活水平，小区自来水管道设计时应采用316不锈钢或高等级PPR管材，提高管网的水质安全程度。管道设计应符合国家现行有关标准的规定，水务公司负责指导并进行验收。
二、住宅小区公寓式住宅建筑(除联体式住宅外)或商住楼单体建设设计标准
建筑底层公共门厅(电梯前室部分)单个净面积不低于 15m²，门厅内除防火门外，电梯厅至室外通道空间净宽度不 低于4米，门厅(电梯前室部分)及附属通道净面积不低于30 m²。门厅层高不低于3.6米。
①建筑底层不得设置住宅用房，鼓励住宅建筑底层设置小区公共架空层。
②建筑架空层仅允许设置于底层(非底层架空层或架空 部分需按投影面积参考住宅容积率计算方式计容),架空区 域至少两面及以上敞开，不得设置非结构墙体；单一架空区域净面积不低于30 m²。
③建筑架空层应做好防水工作，并按要求进行装修，作为小区全体业主公共活动空间使用。
④18层以下(含18层)建筑架空层层高不低于3.6米且不超过4.5米，18层以上建筑架空层层高不低于3.9米且不超过4.5米。
结合近期我市针对建筑景观风貌建设要求，为丰富部分区域天际线及建筑第五立面，允许设置部分退台，鼓励建设绿化屋面。
①建筑内裙房屋顶、顶层（含复式）因立面造型或退让需要设置的露台、退台等露天空间，除必要的防护栏杆及女儿墙外，不得设置构架、葡萄架、格栅等空间，应为全面敞开式空间。允许顶层住宅靠近山墙及南侧设计不超过该户住宅户内面积30%的露台，露台与屋面层应有明确的隔断。
②除我市建筑风貌要求外，高层住宅顶楼屋面原则上不再设计为闷顶或斜屋顶，鼓励多层住宅采用斜屋顶方式设计。
③住宅项目中非住宅建筑的屋顶（含商业、配套用房），鼓励建设屋顶绿化。
建筑内确需设置内天井，其天井应按近长方形设置，其 中长边应对外通透设计，不得设置“L”型等异形内天井。内天井临回购型商品房且提供给回购型商品房采光使用的，不受上述限制，根据实际情况确定。
建筑内用于通行的公共走廊，两侧栏杆高度(含反梁等) 不得低于1.5米(含1.5米);敞开面一侧应设置不少于0.6米(含0.6米)的挑板防止雨水；若涉及住宅入户门处，应设置不低于1.5米封闭式栏板，避免入户门直面敞开面；公共走廊连续敞开部分长度应不超过3米(含3米),否则应设置不低于1.5米封闭式栏板予以隔断。上述防护栏杆、栏板等应结合立面进行设计，并延伸至楼地板。
建筑内电梯设置应满足《福建省住房和城乡建设厅关于进一步做好高层住宅电梯设计的通知》的通知(闽建科〔2019〕15号文件)要求，优化户梯配比，18层(不含)及以上每单元每层户数多于5户的(含5户)，电梯数量不应少于3台，且各单元内每部电梯平均服务户数不多于70户；18层（不含）以上住宅建筑，各单元内每部电梯均需可直达顶楼屋面层，以满足住户生活需求，同时可杜绝顶楼屋面违建搭盖，电梯间应结合立面设计优化考虑，避免过于突兀。
为避免居民用电过程中出现的乱拉电线、私自拆换空开漏保、电器超期使用等行为造成的消防火灾事故发生，小区入户电表设计提倡使用“电表+空开+漏保”三位一体式的智能电表，提高用电安全，设计图审时由市供电公司负责参与电表的设计把关及后期验收工作，实现从源头上防止事故发生。
为避免居民用气过程中出现的因燃气泄漏引发的燃气中毒、火灾或私自搭接燃气管道等行为造成的用气安全事故，设计时应同步设计燃气报警器、切断阀及自闭阀，提高用气安全，设计图审时由市华润燃气公司负责燃气报警器、切断阀及自闭阀的设计把关及后期验收工作，实现从源头上防止事故发生。
为提升高层住宅消防安全，住宅小区在整体交付时，建设单位应给每户提供“干粉灭火器+应急手电筒+多用绳+灭火毯+消防面罩+应急破窗锤子+多功能剪刀”在内的七个家用微型应急消防器材。立体生态住宅应结合错层阳台设置固定于剪力墙、梁或柱上的符合荷载要求的“金属挂钩”，用于紧急状况下住户结合多用绳破窗逃生需求。
（1）沿规划道路、沿江、河、溪边，沿山边或沿城市重要景观节点的住宅建筑，建筑主要立面、山墙面阳台均需设置为封闭式景观阳台；阳台防护栏杆应设计为内置式安全防护栏杆，允许符合规定比例要求的封闭式景观阳台参照非封闭阳台计算容积率、产权面积。
（2）为避免封闭式阳台对采光及外立面造成影响，在符合规定比例要求情况下，除上述第1点外小区内的其他住宅建筑阳台外，鼓励小区内的住宅建筑阳台设置为类封闭式景观阳台。类封闭式景观阳台可设计为侧面开敞方式，若设计为主立面开敞方式，则开敞宽度不超过总宽度三分之一。上述设置为封闭式阳台或类封闭式阳台的，其临空一侧反梁或不通透式砌体栏板高度原则上不超过0.6米。
空调设备平台区分为统一集中设备平台(下文简称平台)、分散空调外机设备承台(下文简称承台)两种。平台、承台总投影面积不超过《福建省规划技术管理规定》要求，平台、承台附属于外墙时，应结合建筑外立面进行设计并应采用百叶窗进行遮蔽。中央空调、分体空调、新风系统、空气能热水器、强弱电箱等常规设备应设计统一集中置放在平台或承台内，同时平台、承台应考虑用水用电、排水排气功能需求。每个承台原则上需能安装不低于2台以上空调外机，每台空调外机应置放在符合结构规范要求的砼制平台上。平台、承台均应充分考虑符合各种设备安装所需的足够空间，杜绝高空安装人员伤亡事件发生。
①90m² (含)以下户型，只设计1个平台(平台进深不超过1米，宽度不超过3米，下同)或3个承台(承台宽度不超过1.2米，进深不超过0.7米，下同)。
②90-144m² (含)户型，只设计2个平台或4个承台；城区范围内144m²以上户型，只设计2个平台，不得设置承台。
③非城区范围内144 m²以上户型，只设计2个平台或4个承台。
④144m²以上户型，若只设计1个平台，则该平台进深允许按不超过1.5米设计，宽度不超过3米。
⑤商铺设备平台设计应相对集中设置，设备平台不得影响相邻住宅和外立面美观。
项目前期设计时，应充分考虑“空调、新风系统、水电 管线、燃气管线”等设备管道贯穿横梁、承重墙、承重柱等 承重结构中的路径走向；在施工时，应在横梁、承重墙、承 重柱等承重结构中预埋好“空调、新风系统、水电、燃气” 等“管道孔”;在竣工验收时，应标识各种“管道孔”的使用名称，从而避免业主二次装修时破坏建筑结构安全的行为。
高层住宅小区(8层及以上)窗户应设计为外开式，不得设计为推拉窗或内开式窗。窗户在满足消防要求的情况下 应设计为内嵌式安装安全防护网，一次安装到位，避免业主二次装修时另行建设防护栏杆影响外立面整体美观。
(一）项目建设单位应逐项落实以上设计建设要求，其中公共配套设施、广告牌、夜景灯光、园林景观、设备平台、设备管道路径、封闭式（含类封闭式）阳台、窗户、防护栏杆、智能电表、燃气报警器和自闭阀、消防设施器材设备等应同步设计、同步施工、同步验收。
（二）各部门应根据自身职能在项目实施过程进行监督。
（三）按照上述标准设计后，建设单位应在项目销售、装修全过程中予以公示，做好告知，建设单位及相关行业主管部门负责解释说明。
（四）本办法自2024年1月1日起实施，试行期五年。新取得用地的住宅项目按照上述标准执行，具体由市自然资源和规划局、市住建局负责解释说明。原《福清市自然资源和规划局 福清市住房和城乡建设局关于印发〈福清市住宅建设项目规划设计方案技术审查管控标准实施细则（试行）〉的通知》（融自然综〔2021〕1386号）废止。
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