福州拟出楼市新政，事关预售资金监管

12月15日，福州市城乡建设局发布“关于公开征求对《福州市商品房预售资金监管办法》（征求意见稿）意见的公告”。

为规范福州市商品房预售资金的监督管理，确保预售资金用于项目工程的开发建设及商品房项目按期完成交付使用，防止“烂尾楼”的出现，并促进本市房地产市场的健康发展，根据《城市商品房预售管理办法》《福建省商品房预售管理暂行办法》《最高人民法院住房和城乡建设部 中国人民银行 关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》及住建部相关文件精神，福州市城乡建设局拟定了《福州市商品房预售资金监管办法》（征求意见稿），征求社会各界人士的意见，截止时间为12月30日。 

房企应选择在福州商业银行设立监管账户

“征求意见稿”提出，房地产开发企业应选择福州市行政区域内的商业银行作为商品房预售资金监管银行，设立商品房预售资金监管账户，账户名中应体现“预售资金监管专户”字样；同时，由市城乡建设局、市住房保障和房产管理局、开发企业和监管银行共同签订《商品房预售资金监管协议》。

同一本预售许可证内的商品房只能设立一个监管账户。一台POS机只能绑定一个监管账户，POS单中应体现结算账户（即监管账户）。 

监管账户信息应当在《商品房预售许可证》上载明，并在商品房销售现场显著位置、市不动产登记和交易中心门户网站进行公示。

新建商品房项目销售资金应全部进入监管账户。房地产开发企业委托中介公司代理销售商品房的，应当在签订的中介代理合同中明确收取的所有售房款应当直接存入监管账户。

监管额度原则上不高于工程总造价的1.1倍

对于监管额度及资金使用，“征求意见稿”提出，新建商品房项目的预售资金监管额度原则上不高于项目工程总造价的1.1倍，同时结合房地产开发企业的信用评价等级对预售资金监管额度实行差异化监管。监管额度内资金随着工程建设进度节点的完成及工程款的支付而递减。

商品房预售资金进入监管账户后，当资金总额超过监管额度后，房地产开发企业可向市城乡建设局报备并提取监管额度以外的资金，但优先用于该项目工程建设、税款等方面。

监管额度内的资金不得挪作他用。不得用于支付任何借（贷）款本金及利息、税款、缴纳土地款、罚金、营销及房地产开发企业员工工资等与本工程建设无关的费用。

房企可按建设进度节点使用监管额度内资金

“征求意见稿”明确，房地产开发企业负责编制监管额度内资金的使用计划，按照该工程建设进度节点向市城乡建设局提出用款申请。监管银行、房地产开发企业应按工程建设进度节点拨付使用监管额度内的资金。

1、主体结构封顶前，累计申请使用不超过监管额度的 60％；

2、项目规划核验前，累计申请使用不超过监管额度的 85％；

3、项目工程竣工验收备案前，累计申请使用不超过监管额度的 95%；

 4、项目完成房屋所有权首次登记后，经房地产开发企业申请，市城乡建设局核实后函告监管银行终止该项目的商品房预售资金监管。

监管银行对工程建设进度节点有疑异的，及时向市城乡建设局核实。市城乡建设局在日常监督检查过程中，应加强对项目实际开发情况进行核实，确保工程建设进度节点的真实性。

项目完成房屋所有权首次登记后的销售资金仍应进入该监管账户，以保障购房人及各方权益人利益。 

发生事故导致不能按期交付将影响资金拨付

对于监管措施，“征求意见稿”明确，对新建商品房项目发生质量事故导致不能按期交付，或房地产开发企业严重违法违规行为影响工程建设的，市城乡建设局应依《商品房预售资金监管协议》作出暂停房地产开发企业监管账户资金拨付的决定，并督促房地产开发企业及时整改。市城乡建设局应根据问题性质作出保障项目工程款拨付的决定。

对房地产开发企业在监管账户外直接收取预售资金、未将购房款存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管、擅自挪用或违规使用监管额度内资金等违规行为，除按《城市商品房预售管理办法》相关条款处罚外，由市城乡建设局牵头市住房保障和房产管理局、市地方金融监督管理局、市不动产登记和交易中心等部门视情节轻重，采取以下措施处理：

1、房地产开发企业首次被查出上述违规行为，企业主动并及时整改的，予以告诫；

2、房地产开发企业未在规定时限内整改到位的，由市城乡建设局函告市不动产登记和交易中心暂停该项目商品房买卖合同网签备案；市城乡建设局应对其开发资质实施重点监管，除项目施工费用外，暂缓监管账户资金拨付，并予以通报。

3、房地产开发企业两次被查出上述违规行为的，市城乡建设局应依法对其开发资质实施重点监管，同时函告市住房保障和房产管理局降低该房地产开发企业信用等级并实行差异化监管，必要时可向公众提示预购风险；　　

施工、监理、勘察、设计等单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用监管额度内资金的，由市城乡建设局对相关参建单位予以曝光，并将其不良行为记入“市场监管与诚信一体化平台”，同时按照规定予以信用扣分。

销售代理中介公司违规在（或协助房地产开发企业）监管账户外直接收取预售资金、未将购房款存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管、擅自挪用违规行为的，由市住房保障和房产管理局依法对销售代理中介公司实施重点监管。

“征求意见稿”要求，房地产开发企业应负责每月定期、据实向市城乡建设局、监管银行提供监管账户对应房源销售进度与销售资金进入明细，监管银行要严格按照预售资金三方监管协议做好监管账户监控，定期与市城乡建设局进行对账，若发现房地产开发企业存在违规挪用预售资金问题的，应当停止拨付，并立即告知市城乡建设局，市城乡建设局要及时作出处理；市住房保障和房产管理局、市不动产登记和交易中心应协助监管银行核对商品房销售及网签备案情况。

监管银行违反预售资金三方监管协议，擅自拨付监管额度内资金的，由市城乡建设局牵头相关部门予以通报，并报送中国银保监会福建监管局、中国人民银行福州中心支行。监管银行应积极整改、追回款项，无法追回的将依法承担相应的赔偿责任。

监管银行未在规定时限内整改到位的，将被暂缓监管银行资格，直至整改结束。

监管银行被查处2次不履职、违规拨付行为的，根据《商品房预售资金监管协议》中的约定，终止该监管银行资格，不再将其作为商品房预售资金监管银行，期限两年。

此外，“征求意见稿”还明确，商业银行落实按揭贷款专款专用。在新建商品房预售阶段，办理按揭贷款业务的商业银行与购房人在签订借款合同中，应将预售许可证中指定的监管账户列为放款账户并将按揭贷款划入其中。

原文

福州市商品房预售资金监管办法
（征求意见稿）

　　第一章 总则

　　第一条 为加强新建商品房项目预售资金监管，防范房地产开发资金风险，维护购房人合法权益，根据《城市商品房预售管理办法》《福建省商品房预售管理暂行办法》《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行 关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》以及相关文件，制定本办法。

　　第二条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款，包含预售定金、预付款、首付款、分期付款、一次性付款、商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、安置型房屋（或商品房）的政府回购款、其他形式的购房款等。

　　第三条 市城乡建设局负责牵头市住房保障和房产管理局、市地方金融监督管理局、市不动产登记和交易中心、住房公积金中心等部门，会同中国银保监会福建监管局、中国人民银行福州中心支行，按照职能分工共同指导和监督商品房预售资金监管工作。

　　第二章 账户设立与缴存

　　第四条 房地产开发企业应选择福州市行政区域内的商业银行作为商品房预售资金监管银行，设立商品房预售资金监管账户（简称“监管账户”），账户名中应体现“预售资金监管专户”字样；同时，由市城乡建设局、市住房保障和房产管理局、开发企业和监管银行共同签订《商品房预售资金监管协议》。同一本预售许可证内的商品房只能设立一个监管账户。一台POS机只能绑定一个监管账户，POS单中应体现结算账户（即监管账户）。 

　　监管账户信息应当在《商品房预售许可证》上载明，并在商品房销售现场显著位置、市不动产登记和交易中心门户网站进行公示。

　　第五条 新建商品房项目销售资金应全部进入监管账户。房地产开发企业应当在《商品房买卖合同》明确监管账户信息，协助购房人直接将购房价款存入监管账户，并由购房人填写《购房款缴交告知单》作为《商品房买卖合同》的附件。购房人应依法依规购买已取得商品房预售许可证的商品房项目，并按照合同约定直接将购房价款存入监管账户。

　　房地产开发企业委托中介公司代理销售商品房的，应当在签订的中介代理合同中明确收取的所有售房款应当直接存入监管账户。

　　房地产开发项目股权转让后，转让人和受让人应当自变更登记手续办理完毕后，15个工作日内向市城乡建设局报备。

　　第三章 监管额度及资金使用

　　第六条 新建商品房项目的预售资金监管额度（以下简称“监管额度”）原则上不高于项目工程总造价的 1.1 倍，同时结合房地产开发企业的信用评价等级对预售资金监管额度实行差异化监管。监管额度内资金随着工程建设进度节点的完成及工程款的支付而递减。市城乡建设局根据工程造价定额标准以及设计图纸，对项目工程总造价进行复核并根据核查结果调整监管额度。

　　商品房预售资金进入监管账户后，当资金总额超过监管额度后，房地产开发企业可向市城乡建设局报备并提取监管额度以外的资金，但优先用于该项目工程建设、税款等方面。

　　第七条 监管额度内的资金专项用于购买该项目建设必需的建筑材料和设备，支付该项目建设的工程用款，支付该项目的设计、勘察、监理、检测、配套设施等与项目建设相关的费用。工程款中的人工费（工资费）可依据《福建省工程建设领域农民工工资专用账户管理暂行办法》相关规定，单独拨付到农民工工资专用账户。

　　监管额度内的资金不得挪作他用。不得用于支付任何借（贷）款本金及利息、税款、缴纳土地款、罚金、营销及房地产开发企业员工工资等与本工程建设无关的费用。

　　监管额度内的资金，在该商品房项目完成房屋所有权首次登记前，监管银行不得扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

　　第八条 房地产开发企业按以下程序申请使用监管额度内的资金。

　　1、房地产开发企业负责编制监管额度内资金的使用计划，按照该工程建设进度节点向市城乡建设局提出用款申请。房地产开发企业的用款申请中应明确资金用途，且经过房地产开发企业、施工单位、监理单位等有关参建单位签字盖章确认；同时应配合监管银行提供提款审核所必备的材料。

　　2、监管银行依据市城乡建设局的核实批复意见三个工作日内及时拨付资金。

　　第九条 监管银行、房地产开发企业应按工程建设进度节点拨付使用监管额度内的资金。1、主体结构封顶前，累计申请使用不超过监管额度的 60％；2、项目规划核验前，累计申请使用不超过监管额度的 85％；3、项目工程竣工验收备案前，累计申请使用不超过监管额度的 95%；4、项目完成房屋所有权首次登记后，经房地产开发企业申请，市城乡建设局核实后函告监管银行终止该项目的商品房预售资金监管。

　　监管银行对工程建设进度节点有疑异的，及时向市城乡建设局核实。市城乡建设局在日常监督检查过程中，应加强对项目实际开发情况进行核实，确保工程建设进度节点的真实性。

　　项目完成房屋所有权首次登记后的销售资金仍应进入该监管账户，以保障购房人及各方权益人利益。

　　第四章 监管措施

　　第十条 对新建商品房项目发生质量事故导致不能按期交付，或房地产开发企业严重违法违规行为影响工程建设的，市城乡建设局应依《商品房预售资金监管协议》作出暂停房地产开发企业监管账户资金拨付的决定，并督促房地产开发企业及时整改。市城乡建设局应根据问题性质作出保障项目工程款拨付的决定。

　　第十一条 对房地产开发企业在监管账户外直接收取预售资金、未将购房款存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管、擅自挪用或违规使用监管额度内资金等违规行为，除按《城市商品房预售管理办法》相关条款处罚外，由市城乡建设局牵头市住房保障和房产管理局、市地方金融监督管理局、市不动产登记和交易中心等部门视情节轻重，采取以下措施处理：

　　1、房地产开发企业首次被查出上述违规行为，企业主动并及时整改的，予以告诫；

　　2、房地产开发企业未在规定时限内整改到位的，由市城乡建设局函告市不动产登记和交易中心暂停该项目商品房买卖合同网签备案；市城乡建设局应对其开发资质实施重点监管，除项目施工费用外，暂缓监管账户资金拨付，并予以通报；

　　3、房地产开发企业两次被查出上述违规行为的，市城乡建设局应依法对其开发资质实施重点监管，同时函告市住房保障和房产管理局降低该房地产开发企业信用等级并实行差异化监管，必要时可向公众提示预购风险；

　　第十二条 施工、监理、勘察、设计等单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用监管额度内资金的，由市城乡建设局对相关参建单位予以曝光，并将其不良行为记入“市场监管与诚信一体化平台”，同时按照规定予以信用扣分。

　　销售代理中介公司违规在（或协助房地产开发企业）监管账户外直接收取预售资金、未将购房款存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管、擅自挪用违规行为的，由市住房保障和房产管理局依法对销售代理中介公司实施重点监管。

　　第十三条 房地产开发企业应负责每月定期、据实向市城乡建设局、监管银行提供监管账户对应房源销售进度与销售资金进入明细，监管银行要严格按照预售资金三方监管协议做好监管账户监控，定期与市城乡建设局进行对账，若发现房地产开发企业存在违规挪用预售资金问题的，应当停止拨付，并立即告知市城乡建设局，市城乡建设局要及时作出处理；市住房保障和房产管理局、市不动产登记和交易中心应协助监管银行核对商品房销售及网签备案情况。

　　监管银行违反预售资金三方监管协议，擅自拨付监管额度内资金的，由市城乡建设局牵头相关部门予以通报，并报送中国银保监会福建监管局、中国人民银行福州中心支行。监管银行应积极整改、追回款项，无法追回的将依法承担相应的赔偿责任。

　　监管银行未在规定时限内整改到位的，将被暂缓监管银行资格，直至整改结束。

　　监管银行被查处2次不履职、违规拨付行为的，根据《商品房预售资金监管协议》中的约定，终止该监管银行资格，不再将其作为商品房预售资金监管银行，期限两年。

　　第十四条 在新建商品房预售阶段，办理按揭贷款业务的商业银行与购房人在签订借款合同中，应将预售许可证中指定的监管账户列为放款账户并将按揭贷款划入其中。按揭贷款未转入监管账户的可采取以下措施处理：

　　1、由市城乡建设局牵头相关部门以书面形式责令办理按揭贷款业务的商业银行整改，并对其予以通报，同时报送中国银保监会福建监管局、中国人民银行福州中心支行。

　　办理按揭贷款业务的商业银行未在规定时限内整改到位的，将被暂缓监管银行资格，直至整改结束。

　　2、发放按揭贷款的商业银行被查处2次违反规定或合同约定行为的，不再将其作为商品房预售资金监管银行，期限两年。

　　第十五条 支持我市房地产开发企业依据“银保监办发 [2022]104号”及“闽银保监办发[2022]336号”文件精神合理使用保函。

　　第十六条 国家机关、监管银行工作人员及房地产开发企业相关人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法依规追究相关法律责任。

　　第五章 附则

　　第十七条 本办法自颁布之日起在福州市四城区范围内实施，有效期五年，实施之日起取得商品房预售许可证的项目，全部纳入商品房预售资金监管范围。原《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》（榕建房[2020]42号）同时作废。

　　第十八条 各县（市、区）、马尾区、长乐区的房地产开发项目商品房预售资金监管由项目所在地建设行政主管部门参照本办法执行；福州市行政区域内各商业银行可以在各县、区从事商品房预售资金监管工作，各县（市、区）建设行政主管部门应予以支持；对违反本办法规定的监管银行实行全市（含各县区）联合惩戒；存在逾期交付风险等情况的项目，根据市政府办公厅有关文件精神执行。

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