以往，在部分存在回购项目的地块，土拍公告中会规定住宅、商铺及车位部分的回购价格。而福清在土拍时规定商品住宅销售限价的时间并不长，“宗地商品住宅销售限价”这一规定首次在土拍公告中出现是2021年8月份。彼时，国家进一步收紧房地产市场，重申“房住不炒”方针，把市场推回了健康发展的正轨。
实际上，我们从每次土拍规定的商品住宅限价上，也可以看出市场以及福清楼市区域板块的冷热情况。今天大雄就跟大家聊聊这个话题。观溪片区
2021年至今，福清观溪片区有“限价”的地块共三个，其中，宗地2021拍-18号地块取消出让。其余两幅地块分别是12月1日即将拍卖的保利金香槟北侧，龙江南侧，大东海悦江新苑西侧商住地块和已经出让的“港融·江山壹号”地块。
从这三幅地块的“宗地商品住宅销售限价”来看，不管是流拍地块，成功出让地块还是待出让地块，销售最高限价都在18000元/㎡-19000元/㎡，可以算是福清楼市中销售限价较高的地块了，从销售限价也可看出片区楼市的火热程度。
观溪片区见证了2017-2022年的福清楼市起伏，福清楼市历史上首幅楼面价破万的地块——宗地2020拍-16号地块（融创保利公园壹号地块）就位于观溪片区内。目前，片区内已经汇集了保利、融创、金辉、大东海、世茂、中南、大唐、港融、诺希、中联、凯景等知名开发商打造的十余个住宅、商业项目。而前段时间曝光的“福通大桥”的交通规划，也为观溪片区再添了一波热度。
福清观溪片区住宅小区云集
目前，观溪片区待出让的地块越来越少，区域内在售的住宅项目也不少，尽管“最高备案均价”达到18000元/㎡-19000元/㎡，但在当下的市场情况下，各楼盘的销售价格均大大低于该限价。
正可谓：
片区虽火热，奈何对手多；
市场也不好，去化一再拖；
销售最无奈，促销总在说；
价格需稳住，慢等市场火。
东部新城
众所周知，近几年，福清政府的城市发展方向是“东进南下，沿江向海”。东部新城成为了福清城市发展的热点区域。道路建设、龙江综合整治、二中、城关小学分校落地，“福清音乐厅”概念征集意见……凡此种种，都是为了东部新城的发展预热。
福清东部新城航拍（局部）
与此同时，在土地市场上，东部新城的热度同样不遑多让。2021年以来，东部新城商住地块、商服地块出让数量是所有板块中最多的，虽然这其中包括了不少全回购地块、企业总部地块等，但不可否认的是，东部新城的发展热度和优先级已经逐渐超越了福清其他的楼市板块。
从此前福清东部新城已出让地块的“宗地商品住宅销售最高限价”来看，价格波动较大，最低的价格为“增光家园”项目的8928元/㎡，其次是“熙岸世家公馆”的12500元/㎡。不过，这两个项目都有其特殊性：“增光家园”地块土拍公告上规定：商品住房购买人自取得不动产权证之日起未满15年，不得上市交易；而“熙岸世家公馆”地块的拍卖公告上也规定：地块内涉及商务办公建筑面积24000㎡（误差200㎡以内），餐饮配套建筑面积4000㎡（误差200㎡以内）由竞得者自持，自持年限为40年；涉及多层住宅部分11000㎡（误差200㎡以内）由竞得者自成交之日起自持10年。自持期间不可分割销售、分割发证。也就是，这两幅地块内的部分住宅项目，至少10年内不可上市交易。所以目前的最高毛坯限价，参考意义并不太大。
“熙岸世家公馆”地块示意
而目前福清东部新城即将入市的两个新盘：东方大院和龙江福邸，尽管备案最高限价都是13500元/㎡，但此前，“东方大院”地块曾有过一次流拍，彼时规定的最高限价为不得超过12414元/㎡，在最高限价提高之后二次出让，终获成功，实际上也可以看出，东部新城的地块价值也随着时间推移在逐步提升。
正可谓：
发展新焦点，城市向东扩；
配套尚不足，抗性也很多；
板块在发展，重心也在挪；
未来好不好，多听大家说。
城南板块
这几年来，城南板块不温不火，出让的地块也相对较少，几乎成了福清楼市中“被遗忘的角落”。不过，随着近期，城南板块“苍霞湖”公园的落成和多幅地块的成功出让，城南板块似乎又开始“焕发生机”。苍霞湖南侧，星级酒店地块和住宅地块相继成功出让，而“海西口腔”南侧，连续三幅工业性质地块也被福清城投集团竞得，未来或将建设集生态、生产、研发多重融合的现代化新基建产业园区。产业园区的进驻，会带来相当数量的就业人口，对于片区的楼市发展和土地市场，也有着一定的助力作用。
目前，城南片区“二次上架”的技术师范学院南侧地块，12月1日即将出让，“最高备案价”不超过13000元/㎡，此前成功出让的“万鼎公馆”的“最高备案价”则不超过12500元/㎡。相对较低的价格也折射出，目前城南板块算是福清楼市的“价格洼地”，板块区位价值还不被购房者们认同，整体片区发展尚需一段时间。
正可谓：
差点被遗忘，楼市小透明；
认可度不高，价格也很低；
配套需完善，商业待配齐；
静待爆发日，未来定可期。
西区&清荣北板块
为什么把西区和清荣北放在一起说呢？因为实际上，广义的西区就是包含“清荣北”片区在内的，只是此前发展的重点在于龙江沿线和清昌大道沿线，随着时间推移，这两个区域住宅地块日趋饱和，发展的机遇终于轮到了“清荣北”。
从住宅销售最高限价也很明显的看到了差距：位于龙江沿线的“建发璟云”，最高备案价直逼19000元/㎡，而位于清荣大道沿线的“荣融繁星里”和“融湾柳岸晓风”的最高限价则分别为16363元/㎡和17595.44元/㎡。而更加往北的12月1日待出让的“环城路北”洪裕塑胶旁的地块，最高备案价则只有12500元/㎡。距离西区核心“双万达”和龙江越近，备案限价越高，这也折射出了这几年不少福清购房者的心态——“买房总想离万达近一点”。板块的火热是购房者用钱包投票得出的。作为传统的核心热门板块，在万达周边几乎没有商住地块的情况下，“清荣北”未来会不会有大爆发？我们拭目以待。
正可谓：
万达商圈旁，买房最疯狂；
西区繁华地，价格最稳定；
清昌龙江畔，难有商住地；
趋势清荣北，爆发待观察。
大雄
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