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图文 | 福清房产本铺
11月25日,福清市自然资源和规划局在福州日报上发布了年内第十一次土拍公告,将于12月17日出让三幅地块。本次出让的两幅地块位于乡镇,一幅位于城区,三幅地块整体来说都不属于热点地块,甚至可以说综合条件欠佳。
福清年内第十一次土拍出让公告 (图中标记所示)
先来说说城区阳下街道的地块讯息。阳下街道近百亩地块,相信不少长期关注本号的朋友,还有印象。该地块正是原本计划于第九次土拍登场的低容积率地块,此前因“规划调整”原因临时下马,当时笔者有分析过,再度上架,地块将大概率降价出让,此次也得到了印证。
此前本号发布的关于该地块的预判内容 (图中标记所示)
地块起拍价大幅度降低,从5.32亿下降到3.45亿,足以看出官方保出让的心态浓厚,起拍价降低百分三十多,也算是罕见。而本次重新上架,该地块的容积率规划指标也随着起拍价一起下降,由原本最高的1.5降低到了1.2的容积率,可以看出,该地块依然可做类别墅的产品。
关于阳下街道96.9亩地块的相关讯息
(图中标记所示)
但是,问题来了?该地块周边配套相对较差,城市建面方面也不佳,仅有环城路交通便捷性可言,如做成类别墅的产品,没有产品力的房企拿了该地块实在“鸡肋”。而地块本身也很有可能由福清本土竞买人竞得。在此,笔者有一些建议给到意向房企,希望能部分采纳。像此类远郊类地块做不了溢价,如果想要溢价,必需靠产品力来撬动。本土竞买人如能和品牌房企进行合作,实现溢价空间将存在可能。反之,自己“单干”,该地块后续去化将十分吃力,这点是现实方面的考量,一定要记着“借力打力”,光靠自身去硬干,是很难有好结果的。
渔溪、新厝两幅地块红线示意图 (图中标记所示)
此外,再来说说渔溪地块,该地块原本也是今年前几场土拍要上架的地块,由于部分原因延期到年末“收官”,也应该是策略性的取舍,例如原本的土地意向人资金现阶段到位了?预估成功出让并不成问题。另外,最后来提下新厝镇的出让地块,由于地块本身就不大,如果硬要分析地块的优劣,只能说该地块本身就处于镇区周边,初级配套尚可,大概率为勾地。
写在最后
总的来说,福清今年的“土拍大幕”算是步入了尾声,由于土地供给量激增,导致福清主城区周边都在大规模放量,项目数量在持续增加,除了给地方政府带来海量的财政收入以外,也势必加剧拿地房企的竞争去化态势,福清楼市的市场分化现象恐继续加剧。
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