城镇居民“回村”买房 福清法院判决合同无效

法制日报全媒体记者 王莹 通讯员 张一芳 林怡佳

近日，福建省福清市人民法院审结一起房屋买卖合同纠纷案件。

2016年1月，陈大姐经人介绍到刘某位于福清市某村的一幢房屋进行现场察看。房屋为三层半混合结构砖混房屋，外墙及门窗已装修，屋内为水泥毛坯，房屋外有空地，并砌有围墙。在现场查看完毕后，陈大姐对刘某的房屋表示十分满意。于是，陈大姐次日便将50万元的订金汇至刘某账户。但是之后陈大姐了解到一系列事情，让陈大姐不得不打消自己购买农村宅基地房屋的念头，并将刘某告上法庭，请求返还订金50万元。

在福清法院第五法庭，陈大姐诉称道：“刘某当时明确跟我说该幢房屋围墙内土地有1.7亩且有政府的正规手续，等支付订金后再给我看。于是，我在2016年1月12日交付购房订金50万元。但是之后我发现刘某不仅没有该房屋的房屋所有权证及土地使用权证，而且围墙内也只有1.2亩地。于是我就要求刘某返还购房订金50万元，但刘某拒不返还。我和刘某均为城镇居民，而买卖的房屋建造在农村集体土地上，法律禁止城镇居民购买农村房屋及土地，因此上述房屋及土地买卖是无效的，因此刘某应向我返还购房订金50万元。

刘某辩称道：“首先，买卖的这幢房屋是我向某村村民买了该村集体土地约1.7亩，在该土地上建成的。但因为土地被周边村民部分占用，建造房屋并砌好围墙后，围墙内土地约1.5亩。当时我们已经约定好围墙内的房屋及能利用的空地全部作价269万元，陈某也向我支付了房屋订金50万元。其次，我们口头约定我作为出让人只出让房屋，我对地面上的房屋有处分权，双方达成的协议有效，刘某要求退还订金不合理。再者，我和陈某都是城镇居民，而农村的土地只能在农村内部流转，故从法律上陈某也应该知道我不可能有房屋的正规手续或两权证。并且从交易价格上看，位于某村并有两权证的房屋正常每平方米1万元，讼争房屋价格应当在500万元以上，从中也可以明显看出房屋是没有手续，因此陈某存有过错，主要责任在于陈某。”

福清法院经审理认为，民事活动必须遵守法律规定，法律没有规定的，应当遵守国家政策，损害国家、集体利益的民事活动不受法律保护。陈、刘某之间虽然就某村的房屋及空地转让成立了买卖合同，但陈、刘某均为城镇居民，并非某村集体组织成员，且双方交易的房屋所使用土地及周边空地的性质为农民集体土地，当事人的上述民事行为违反了相关法条的规定，故上述合同因违反法律、政策法规的禁止性规定，应认定为无效。根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。刘某因该无效合同取得的50万元，应当返还给陈某。根据在案有效证据，双方在此起买卖中均有过错，应各自承担相应责任。