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重磅！房贷不再参考贷款基准利率，定价标准调整为LPR！新政对福清人的购房成本有什么影响？
央行改革完善LPR形成机制后，个人住房贷款定价基准也需从以前采用贷款基准利率的方式转换为LPR。
8月25日，中国央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率。根据公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。
而2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
中国人民银行有关负责人表示，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。
据了解，新LPR的报价方式改为按照公开市场操作利率（主要是1年期中期借贷便利利率）加点形成；报价频率改为每月报价一次，每月20日公布。并且，在原有的1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。
如果按贷款期限5年以上计算，新政实施后，首套房的利率下限4.85%，相比之前4.90%的基准利率降低了5个基点。
“根据央行的规定，如果LPR利率下调，首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调。”融360大数据研究院分析师李万赋解释，但这仅指最低利率，实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响。
克而瑞福州分析师称：“就拿福州来说，目前首套房利率基本上浮5%-10%，二手房上浮10%-20%，均高于央行规定的最低利率，所以这一政策就目前规定的最低利率来看，对福清购房者的影响并不大。”
根据李万赋的计算，执行新政后，二套房贷最低利率将由5.39%上升为5.45%。诸葛找房副总裁苑承建认为，未来一段时间二套房房贷利率可能会呈现上升趋势，对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。
“预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。”李万赋认为，从短期的实际利率水平来看，新政仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响，对绝大部分购房人来说，影响不大。
日前，央行副行长刘国强明确表示，房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，央行利率改革不能简单理解为利率上升或下调，而应该理解为未来贷款的定价将更具市场化。
根据央行公告，人民银行省一级分支机构在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
此外，根据新政，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
克而瑞福州分析师表示，难就难在购房者未来在签订购房合同时，到底是按照一年期签订，还是按照合同期限签订，就和银行形成了对赌关系。
克而瑞福州分析师进一步解释：“如果一年期签订，每年的利率会有所调整，上下浮都根据银行的利率浮动，假如福州10月8日以后，仍然按照首套房加10个点，那么年利率就是4.85%+0.1%，即4.95%，以后利率再变动，就按照每年相应的LPR来调整。如果是按照合同的20年签订，那么，倘若以后LPR下调，你将享受不到这一优惠，如果上涨，你也不会承受上带来的房贷上涨风险。”
2013年7月20日起，央行取消了金融机构贷款利率0.7倍的下限，但个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。这也是为何以前我们会听到“房贷利率可打7折”，只不过随着楼市调控政策和信贷政策的变化，近年一般首套房贷利率不低于基准利率的9折。
按新的定价方式，以后就不会有房贷利率可打折的现象了。根据新政，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
根据央行公告，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
目前的公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的，五年以上公积金贷款利率3.25%，五年及以下公积金贷款利率为2.75%，全国都一样。
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碹蓝颖
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