信号大变！全国楼市调控头号文件出台，这些城市将受益！

来源：同花顺财经

每当市场变化之时，楼市调控就会接踵而至。

　　近期，自然资源部发布重要文件

　　住宅供地将实施差别化调控！

　　这也是今年来第一次出台全国楼市调控的统领性文件！

　　4月17日，自然资源部下发通知，要求各地州盟和百万人口以上县(县级市)，2019年住宅用地供应将根据商品住房库存消化周期，按照“显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停”五类调控目标，并明确指出“该快的快、该停的停”。其中特别指出，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

　　据不完全统计发现，至少已有1座二线城市的商品房用地消化周期达到36个月以上，按规定将停止供地。另有14座城市的消化周期小于6个月，按规定应加快供地。01消化周期超36个月应停止供地

　　具体文件内容如下：

简单来说，通知的意思是：

　　截止2019年3月，县级市及以上城市，根据商品住房库存消化周期，和上年宅用地供应分类调控目标，结合本地土地市场实际，把住宅用地供应“五类”：显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停。

　　其中

　　对消化周期在36个月以上的，应停止供地；

　　36-18个月的，要适当减少供地；

　　18-12个月的，维持供地持平水平；

　　12-6个月的，要增加供地；

　　6个月以下的，要显著增加并加快供地。

　　来自国家统计局的数据显示，截至3月末，全国商品房待售面积51646平方米，环比2月末减少605万平方米，库存数据创近61个月(自2014年2月末以来)的最低。

(数据来源：国家统计局)

　　我们都知道像“限购、限贷、限售”等调控政策调的都是需求面的，而事实上唯一能解决问题的是加大供应。而早在2017年，住建部和国土资源部就已经从供应侧出大招了，今年的“五类”调控目标也是结合2017、2018年住宅用地供应数据来制定并实施的。

　　02哪些城市将加大供应？

　　所谓去化周期，一般为库存与近6月销售面积平均值之比，衡量的是一个城市既有商品房库存的清仓去化时间。

　　显然，去化周期越短，市场供求关系就越紧俏，增加土地供应的必要性随之而产生，反之同理。

　　按照规定，去化周期大于36个月的，要停止供地。事实上，除了个别类似鹤岗、玉门这样偏远的收缩型城市，大多数城市的去化周期都不会达到这一水平。

2019年3月，一线、二线、三四线样本城市库存去化周期分别为11.7、10.5、11.4个月，基本都在可控范围。

无论是一二线还是三四线，绝大多数城市都不存在高库存问题，自然也就不存在“停止供地”之说，反而这些城市都要增加供地。

这其中，杭州、西安去化周期低于6个月，属于需要显著增加并加快土地供应的城市。

南京、重庆、武汉、上海、南昌、广州、长沙、长春、苏州、成都、福州等城市低于12个月，属于需要增加土地供应的城市。

03 对楼市影响有多大？

对于房价走势，长期以来流传的一句话是：短期看金融，中期看土地，长期看人口。

土地供求之所以重要，是因为它往往能成为地方政府推高房价的手段。只要人为限制土地供应，或者让土地供给跟不上人口涌入的步伐，自然就可以制造供求失衡的局面，让高房价得以维持。

因此，官方强调库存低于12个月的都要增加或显著增加供地，正是基于部分城市楼市回暖的现实而来。

近来房企的拿地情况也印证了这一点。CREIS中指数据显示，以公开招拍挂市场成交数据来看，2019年第一季度全国土地成交总价排名前10的城市分别是北京、杭州、天津、上海、苏州、福州、西安、郑州、武汉、重庆，这些都是热点一二线城市，房企们也用行动表明了对这些城市的看好。

今年一季度，最舍得花钱拿地的是万科，它一边喊着“活下去”，一边花了311亿元四处拿地。融创和绿地也没闲着，拿地金额均超过200亿元。另外，新城控股、旭辉集团、阳光城、中海地产、恒大、龙湖、中南置地这些拿地金额前10名的房企，拿地金额均在百亿以上。

在住宅供地差别化调控的新形势下，那些库存消化周期短、新增落户人口多的城市，未来会有大量新增住房需求，这种情况下加大土地供应，能满足市场需求，稳定楼市和房价。而那些库存消化周期长，人口不断流出的三四线城市，停止或减少供地，则有利于防范风险。

部分内容来源：中华人民共和国自然资源部、苏州楼市情报、国民经略

效果如何还需要观察