首批12城“限售”城市已到期解禁，市场影响几何？

  2017年3月24日，厦门率先出台“限售”政策，新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易，随后全国57城相继推行限售，限售周期从2年至5年不等。日前，首批限售城市陆续开始“解冻”，部分二手房获得入市资格，存量房入市是否会造成短期内市场供应激增，对于不同的城市影响又有几何？

  01、继3月底广、厦、福等“限售”解禁后，4月迎来首轮高峰期

  从时间来看，2019年3月底开始，首批限售城市陆续接近或触及解冻期限，厦门、福州率先解禁限售。2019年4月为首轮高峰期，共计12城限售解禁。二线城市解禁日期较为集中，预计下一轮峰点为2019年9月至10月，三四线城市限售自4月初长乐开始，其余城市在3-5月陆续跟进，呈持续性状态。

  从首批限售解冻城市来看，主要集中分布在三四线城市和部分二线城市。一线城市中，广州率先解禁，深圳由于政策出台较晚仍处于禁售周期中。二线城市分化较为显著，其中不乏城市市场处于深度调整期，典型如厦门、济南等，商品住宅库存大，库存消化周期位居全国前列，二手房的入市或进一步加剧市场压力；西安、重庆等城市为核心热点城市，新房成交体量较大，消化周期较短。当然，首批解冻的城市也不乏常州、东莞、珠海这类强三四线城市，位处于经济较为发达的长三角及珠三角地区，受核心城市需求外溢影响较大且内生需求旺盛。

表：部分城市“限售”解禁情况

  02、首批解禁城市二手房市场挂牌量增价跌，短期似有集中抛售现象

  如图所示，首批解禁城市3月二手房挂牌量涨幅明显。以厦门为例，二手房挂牌量环比上涨12%，较去年8月上涨61%，市场二手房供应量呈持续走高的态势。对于投资性客群来说，在投资资金冰封2年之久后，获利套现的驱动较为强劲，亟需挂牌入市。但三城均出现了量增价跌的现象，广州、厦门的均价较去年皆有所下跌，福州的成交均价为近几月来最低点位，部分客群似有急于获利了结之心态，出现了阶段性抛售现象。我们预测，随着城市限售的陆续解禁，未来二手房的放盘量依旧会继续扩张。  

  综合而言，首批限售解冻意味着部分二手房有资格上市交易，但并不代表大批房源均会入市，就当前数据来看，此举的确在一定程度上增加了市场供应，二手房市场短期挂牌量增幅明显，交易也明显活跃，出现量增价跌的现象，但在核心一线和二线楼市回暖的大背景下，多大程度受益于限售解禁带来的变化尚仍需时间检验，大部分二三线城市二手房市场并未发展成熟，成交体量较小，因此小规模的二手房入市并不能给新房市场造成明显冲击，我们认为，限售解禁对整体楼市短期不会造成显著影响。（来源：丁祖昱评楼市）