一线城市成交涨三成 但楼市并不具备“大阳春”基础

来源：第一财经日报

从基本面来看，一季度部分城市成交回暖，但2019年全国不会出现成交量价大涨格局，换言之整体市场并不具备“大阳春”的基础。

《人民日报》11日发布文章也强调，不管户籍制度怎么改、城镇化如何推，“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位不能动摇，要始终将其作为房地产市场平稳健康发展的总体要求。无论是积分落户的超大特大城市，还是69个放开落户限制的大城市，分解落实城镇化的重点任务时，都要把防止房价大起大落作为前提条件，坚决避免投资投机者借机钻空子，同时不断精细化限购、限售、限价政策，满足刚性和改善型需求。

人才政策加码

报告显示，成交均价来看，深圳（楼盘）月度成交价格处于平稳缓慢下降趋势，北上广价格出现波动，但同比去年仍在上涨。

与成交量上升相对应的是，购房者信心指数同步处于上涨趋势。报告显示，2018年11月开始，购房者信心指数逐渐上扬，2019年2月购房者信心指数为107.6，环比上升5.0％。认为一二线城市短期内房价稳定，未来还会上涨的用户占比67.7％。

2019年1月受春节假期影响，用户对于新房的找房需求较低。进入2、3月份，找房需求出现明显上涨，市场热度回暖。从不同城市级别的找房热度来看，2019年1月份一二线城市、尤其是一线城市找房热度环比下降明显，三四线城市热度持续上升。春节假期结束进入3月，一二线城市的找房热度再次回暖。

2019年以来，多个热点城市继续加码人才政策，南京（楼盘）、大连（楼盘）、西安多个城市在人才落户、购房补贴、生活补贴、配套保障等各个方面都加大了引进力度。

2019年各地竞相吸引人才，且有从一二线城市向三四线城市蔓延的趋势。由于人才引进导致的购房需求增加，也在一定程度上推动楼市在趋稳中保持向上。但值得关注的是，如何不只是通过居住和落户层面留住人才，而是在城市自身发展中给予人才更多发展空间，让人才和城市共发展，需要思考。

报告显示，2019年一季度新一线城市中新房热门找房城市为西安、重庆、武汉、成都，但与去年相比仅武汉同比上涨，其余三城同比均呈下行趋势。其他城市中，苏州（楼盘）、天津（楼盘）的找房热度同比上涨超三成。

此外，购房刚需向周边城市扩散，呈现出卫星城格局。报告显示，2019年一季度，一线城市及周边城市的找房热度同比上扬，环北京及环深圳城市群找房热度同比涨幅超20％。一季度找房热度上升较为明显的保定（楼盘）、廊坊、珠海（楼盘）及肇庆（楼盘）等城市，同比涨幅超六成。

部分城市成交回暖

相比新房市场，二手房更能反映市场的实际冷暖。

报告指出，2019年一季度，全国二手房挂牌房源量在2月份处于低位，3月开始逐步走高，与去年同期相比，二手房挂牌房源量同比有一定程度下降。而在用户访问量方面，全国二手房访问量在1月份处于低位，而后逐月上涨。同比去年，2月份二手房访问量同比涨幅约四成。

价格方面，二手房挂牌价普遍稳中有升。2019年一季度，一线城市中广州（楼盘）的二手房挂牌价同比上涨约一成，上海（楼盘）二手房挂牌价同比下跌，上海的二手房找房热度领先于一线各城。新一线城市中，重庆、成都、西安等西部城市的二手房找房热度居于前列。

张波对第一财经说，从基本面来看，一季度部分城市成交回暖，尤其是一线楼市二手房成交量的上涨更是带动了市场热度的提升。但2019年全国不会出现成交量价大涨格局，换言之整体市场并不具备“大阳春”的基础。

“首先，政策面上不允许，从国家2019年楼市调控的目标来看要保持‘三稳’，因此楼市小幅的上下波动属于正常的稳定范畴，但交易热度大幅上升，尤其是房价快速上升一定会被控制；其次，市场面上难实现，一二线楼市的调控并未放松，尤其是限购需求的不放松导致了需求难以在短期快速增加，三四线城市则面临2019规划棚改面积同比大幅缩水的现状，也依然难以支撑楼市的大阳春。最后，2019年不少品牌房企都调低了业绩增速甚至是调低了业绩目标，拿地依然谨慎，融资难度依然较高，预计2019年商品房的成交金额将难以超过2018。”张波说。