福清市土地志：第五章 建设用地管理 / 第一节 建设用地审批

第五章 建设用地管理

第一节 建设用地审批

一、国家建设用地
共和国成立初期，国家建设征用土地，由县建设科负责办理。其后，相继由县民政科（局）、县计划委员会、县基本建设局办理。
国家机关、企事业单位建设用地，按国家规定的基建程序，持经批准的项目计划任务书或上级主管机关有关证明文件，在县城规划范围内选址，并向城建部门提出申请。
1958年，县人民委员会根据上级规定精神，对征用集体土地，采取征用补偿、迁移收购或群众自行处理等办法0凡征用社队土地，除地面附着物按规定给予补偿外，对占用耕地，按其粮食“三定片产量1——2年总值给予补偿；新开垦荒地，只补偿工本费；开荒2年以上的，与一般土地同样赔偿。
1965年4月，遵照省人民委员会通知，进一步做好土地征用的审批工作，认真执行节约用地的原则，精打细算，严格掌握设计定额，控制建筑密度，防止多征、早征，杜绝浪费土地。凡有荒地、空地、宅基地可以利用的，一律不得占用耕地。是年由县民政局和基建科办理的国家建设用地20家106亩。
”文化大革命“期间，土地征用工作，存在一定程度的失控，1968年，只办理三家用地4.4亩的审批工作。
1980年4月，遵照上级的规定，在今后一定时期内，国家建设征用土地，要结合城市改造，（看福清FQLOOK.CN）多征市区杂地、非生产的土地或劣地，少征良地。征用稻田地要减除粮食生产和征购任务。对被征用土地者的生产、生活的安置，由用地单位采取。多就地安置，少招工和包下来一的办法解决，安置标准以补足被土地所减少的收入为宜。
1984年9月，遵照福建省人民政府通知，对征用土地审批权作了具体规定：征用耕地1亩以下，非耕地10亩以下的，由所在县人民政府审批；征用耕地l亩和非耕地10亩以上的都得报地区行政公署审批，数量更多的还要转报省人民政府和国务院审批。1985年，审批国家集体建设用地6家20.83亩，其中非耕地6.79亩。
1986年县土地管理局成立后，按国家有关规定，负责审理城乡各项建设用地，并办理土地征用、划拨手续}参与国家建设项目的选址和设计会审，并按国家征地有关规定，对国家建设项目实行征地、拆迁、移民费用包干负责的办法，及时向建设单位划拨用地，并配合有关部门做好建设项目的征地、拆迁和移民安置工作。是年共批准21家，用地240.08亩，其中非耕地110.69亩。
1987年11月1日，开始施行《中华人民共和国土地管理法》，凡列入国家固定资产投资计划的或准许建设的国家建设项目，建设单位应提交经批准的基建立项文件、建设项目可行性报告、用地申请报告及建设用地规划许可证等，向土地管理部门申请征用。（看福清FQLOOK.CN）征用耕地（包括菜地、鱼塘，下同）在3亩以下，其他土地10亩以下的，由县人民政府审批，报省、市（地区）土地局备案，征用耕地10亩以下、其他土地50亩以下的由福州市人民政府审批，报省土地局备案，征用耕地1000亩以下、其他土地2000亩以下，由省人民政府批准。
县土地管理局成立后，始终把贯彻土地基本国策，努力稳定耕地面积作为国土管理的中心来抓。对国家建设用地实行”统一收件，内部运转，集体研究，审定报批，跟踪检查，竣工验收“的一整套管理制度。严格各项建设用地审批手续，坚持”项目牵头，统一规划，分期实施‘’的原则，从申请、踏看、审核、报批等进行全程跟踪管理，及时制止和处理违法占用土地现象的发生和发展。综自1987——1993年，全市国家建设用地计2258.46亩，其中非耕地990.08亩。
二、三资企业建设用地
为发展外向型经济，对三资企业用地进行了积极的探索。首先是制定土地开发利用规划，优化土地配置，对全市可供三资企业用地的地区进行各方面条件的综合分析，充分论证，选出重点，制定开发规划；二是从政策上鼓励外商利用山坡地、旱地和海滩地建设厂房，1992年，新批占地300亩的融峰铝业有限公司以及融侨经济技术开发区、元洪投资区的大部分启动项目都是利用山坡地建厂房的；（看福清FQLOOK.CN）三是严格控制用地量，为了避免土地圈而不用，多批少用，坚持以项目带开发的原则，根据项目大小和投入资金情况，严格控制用地，尽量建设高层厂房，尤其轻工行业，要求厂房一律建设3层以上，以节约土地，提高土地使用效益。融侨经济技术开发区原规定每投资5万美元，安排1亩用地，1992年提高为每8——10万美元安排一亩用地。
根据1989年12月福建省人民政府批转省土地管理局制订的《福建省外商投资企业用地管理办法》的规定，外商投资企业建设用地应符合土地利用总体规划和城镇建设规划。外商投资企业所需的土地，可依照国家和省规定的土地使用权有偿出让、转让办法取得；也可以依照《福建省外商投资企业用地管理办法》规定的申请用地方式，取得土地使用权，但这样取得的使用权不得转让或抵押。外商投资企业建设用地，由中方合营者、中方合作者、外商投资者持有关机关批准的项目建议书和中、外投资者的合法证明，向县土地管理局提出预约用地登记，支付预约金，经土地管理、规划等有关部门确认选址定点后，核发土地使用预约证书。在预约有效期内，正式办理申请用地手续，预约金可冲抵应支付款额。如因企业项目未批，可退回预约金；（看福清FQLOOK.CN）违约者，预约金不予退还。外商投资企业经有关机关批准后，应在一个月内，向原申请预约用地登记机关提出用地申请。县人民政府比照《福建省土地管理实施办法》规定的审批程序和权限批准后，由县土地管理局与外商投资企业签订土地使用合同。在交付规定款额后，由县土地局提供土地，并发给建设用地许可证。建设完成一个月后，经核查换发土地使用证。
1993年，成立由市土地局、建委、经贸委、融侨开发区管委会等部门组成的三资企业用地清理小组，对全市295家三资企业用地进行全面清理。+对于其中资金项目落实，已经动工，但用地手续未批的130家三资企业，主动组织专人帮助补齐各种材料报批；对清查中发现的15家项目不落实，资金不到位，征而不用的分别发出通知，限期到位I对征而不用而且超过期限而资金仍然未到位的，则取消其用地资格，香港××实业公司在融侨开发区内预约用地180亩，因在规定限期内用地款未到位，被取消用地协议；对原来已批准的用地单位，如誉佳饲料有限公司（用地18.7亩）、华立棉制品有限公司（用地9.5亩）、多福制衣有限公司（113.3亩）等，因生产不景气或其它原因而改变土地使用功能的，都将土地收回，待厂方补交地价款后，方重新予以办理出让申报手续。
是年，对于三资企业建设用地的审批，还采取先期介入的办法，参与项目考察、用地选址定点、收集报批资料等。自1987——1993年共审批三资企业用地4449.315亩（其中耕地3777.93亩），其中1993年批准三资企业用地40项，面积2328.45亩（其中耕地2009.49亩）。
三、集体单位（含乡镇企业）建设用地
集体单位建设用地均由县（市）计划委员会牵头，召集土地管理、农业、规划等有关部门，对项目进行可行性研究，联合选址定点，批准立项。1987年10月，县人民政府对乡镇企事业建设用地作出规定：用地单位必须向土地管理局提出书面用地申请，并报送县级以上计划部门批准的建设项目设计任务书或其他有权审批机关的批准文件、县土地管理局认可的用地协议书以及经审批的建设项目总平面布置图和县土地管理局签章的用地地形图。（看福清FQLOOK.CN）在城镇规划区范围内的建设项目，还应有城镇规划管理部门同意的文件。乡镇、村企事业建设用地，由乡镇人民政府审查，审批权限按《福建省土地管理实施办法》第十四条国家建设征地的审批权限规定办理。用地单位参照国家建设征用土地的补偿标准支付土地补偿费和安置补助费。
1991年，福清市对于毁良田烧砖瓦的现象，根据国家土地管理局1988年11月8日颁布的《土地复垦规定》，制定了《关于加强砖瓦厂用地管理的暂行规定》，并对73家砖瓦厂进行了整顿，严禁毁良田烧砖瓦。对因农业内部结构调整而变更土地功能的，一律收取耕地再造费，每亩水田为1万元，园地0.8万元，专门用于土地开发，保证“用一造一”的资金来源。
自1987——1993年，全市集体单位建设用地计2200.72亩，其中耕地1210.45亩。
四、个人建房用地
共和国成立后，福清城区私人申请建房，应附交设计图，报请县建设科审批，并负责支付土地补偿费。县建设科受理后，派员实地勘察，认为符合条件的发给建筑许可证。
农村个人建房用地，在1954年前，无需政府批准。1955年建立高级农业合作社后，土地属于集体所有，个人建房用地要经当地人民政府或人民公社管理委员会审批。用地原则，首先是使用原有的宅基地和空闲地、（看福清FQLOOK.CN）山坡地、荒地，尽量少用农地，不占田地。城镇非农业居民建住宅需要用地的，必须经县人民政府和有关部门批准，并负责支付土地补偿费。1958年，经县民政科审批的个人用地有7户6.95亩。
1963年，农村渡过了三年经济困难时期，开始恢复发展，农民建房逐年增加。1965年，县民政科和建设科审批个人建房141户，用地达301.67亩。“文化大革命‘’开始后，有令不行，有禁不止，一些地区对占用耕地的混乱现象禁而不止，或批少占多，或未批先建，无偿使用，致使耕地逐年减少。1968年，经县革命委员会生产指挥组批准的个人建房264户、用地49.79亩，但实际不止此数。
1980年后，由于实行联产承包责任制，农民收入增加，全县出现了建房高潮，一些农户在承包地上建房，蚕食农田。
1986年，县土地管理局成立后，坚持先规划后用地的原则。农村居民建设住宅用地必须符合乡、镇、村建设规划，由本人提出申请，村民委员会同意，经乡（镇）土地管理员按有关规定审核后，报乡（镇）人民政府审批；（看福清FQLOOK.CN）使用耕地的，由乡（镇）人民政府审核后，报县人民政府批准。城镇非农业户口居民建住宅；需要使用集体土地的，由本人向户口所在的居民委员会提出申请，同时征得被用地单位的同意，经镇人民政府审核，报县人民政府批准。
农村居民住宅用地面积的限额为每人要少于20平方米，6口以上每户也要少于120平方米，利用荒地的可适当放宽，但人均不得超过30平方米。城镇非农业户口的居民每人14平方米，4口以上的每户少于60平方米，独生子女多给1人的限额。
各乡镇在分解市（县）土地管理局下达的个人建房用地指标时，普遍召开乡镇、村和群众代表参加的协调会议，1研究讨论分配方案，制定分配原则，公布分配名单，使用户做到分配原则明确，使用面积明确，报批程序明确，增强了工作透明度。指标分解后，按报批程序，依法审批用地。普遍采取逐户核对，现地丈量，确定用地坐落地点，定土地性质和面积，定收取税、费标准，做到开工时有放样，竣工后有验收。
1989年，县土地管理局下达个人建房用地指标时，指出：各乡镇必须坚持”十分珍惜和合理利用每寸土地“的原则，加强管理，严格监督检查，掌握好用地指标，不能突破；要尽量不用或少用耕地，提倡旧村改造、旧房改造，建房上山；指标分配要张榜公布，广泛征求群众意见，防止弄虚作假、以权谋私、走后门等不正行为。是年，县下达个人建房用地指标为295亩，在实际执行时，由、于各乡镇严格控制没有突破指标。
为了严格控制新的建设用地，有些乡镇还与用地户签订收回旧宅基地的合同，即批给新地，收回旧宅基地，所收回的旧宅基地由村民委员会统一安排使用。江阴镇土地所对个人建房用地做到严把”三关‘’，（看福清FQLOOK.CN）即土地性质关、用地面积关、用地位置关；实行“五不批”,即用户住房面积已达标准的不报批，买卖房屋的不报批，非村建规划区的不报批，超指标的不报批，弄虚作假的不报批。
1992年，完成135个中心村的村建规划，并积极推行旧村改造，严格控制新的用地。同年，有9个行政村进行了旧村改造探索试点，随之，农村大量闲置和荒废的土地得到了合理有效的利用。
自1987-——1993年，共审批个人建房用地24817户、3436.7亩，其中耕地1861.3亩，非耕地1575.4亩。
对于国家、集体、三资企业和个人建设用地的土地补偿费和安置补助费，根据《土地管理法》和《福建省土地管理实施办法》作如下的规定：
土地补偿费
按该耕地被征用前3年平均年产值的5倍补偿；征用县规划区内的耕地，按该耕地被征用前3年平均年产值的6倍补偿；征用荒芜2年以上的耕地，按同类耕地前3年平均每亩年产值的50%补偿；征用荒山、杂地，按当地耕地补偿费标准的15%补偿；（看福清FQLOOK.CN）征用果木地，未产果的按工本费1——2倍补偿，已产果的按征地前4年平均每亩年产值的3至7倍补偿，征用林地，按当地耕地补偿费标准的20“-30%补偿I征用养殖水产的水面、滩涂或盐田，按被征用前3年平均年产值的2倍补偿。
安置补助费
征用耕地的，按被征用前3年平均每亩年产值的2倍补助；征用非耕地和荒芫2年以上的耕地，不予补助；征用果园、经济林地的，按每亩被征用前4年平均年产值的1——4倍补助。
土地补偿费和安置补助费如尚不能使需要安置的农业人口保持原有的生活水平，可以适当增加，但总和不得超过被征用前3年平均年产值的20倍。