福清市土地志：第三章 地籍管理 / 第四节 分等定级

第四节 分等定级

土地定级工作是土地管理的基础工作，是地籍管理的重要组成部分，它为全面、科学地管理土地、合理利用土地，为有关部门制定规划、计划及土地的有偿使用提供依据；为合理地征收土地使用税，制订不同地段商品房销售价格，提供衡量尺度。福清是福建省开展土地有偿使用工作的试点县（市）之一，根据省和福州市土地管理局的部署，福清县治融城的土地定级工作，必须于1989年底完成。（看福清FQLOOK.CN）县土地管理局于1989年3月成立了领导小组，抽调4名技术人员组成专业组，并即开展工作。在完成融城土地分等定级之后，1991年3月，即组织力量对龙田镇进行土地级别评定工作。
一、融城土地定级
融城北依玉屏山、凤凰山、复船山（龙山）；南对双旌山、五马山、玉融山；瑞云塔在东南，巍巍矗立，龙江水似玉带飘荡西南。
福清白设县之始，就在融城建县署，之后，朝代几经更迭，而县治始终不变。县署面对城南的玉融山，县城称为玉融镇，共和国成立后改称城关镇。1985年改为融城镇，1988年辖4个农业村委会、7个居委会，总户数为11096户，总人口达47652人，其中农业人口9931人。建成区面积为4.5平方公里，商业服务设施集中，商业贸易活跃，是全县政治、经济、文化的中心。
根据《福清市总体规划》，到2020年，融城将发展成为拥有35万人口的中等城市，其城区范围将扩大到宏路一带，总面积为35平方公里。
融城位于龙江河口平原的侵蚀台地上，台面平坦略有起伏，地形西、北高，东、南低；高程多在7——25米之间，（看福清FQLOOK.CN）属丘陵平原。其土质主要是第四层松散堆积物，厚度在3——10米之间。1各类第四系岩山物理力学性质好，冲洪积层可达20——30吨/平方米，风化残积层达20——50吨/平方米。
（一）定级的准备工作
组织有关人员学习国家土地管理局的《城镇土地分等定级规程》及有关资料。选用1987年测绘的融城镇1;500地形图缩绘成1:1000和l:2000地形图。前者作为级别落界图，后者作为工作底图和成果图。
分两组分头搜集商业服务、交通、人口、住房、环境保护、气象、税收、工商、基础设施、公用设施等方面资料，进行分析整理、论证充实，分门别类归档待用。
（二）定级范围
以融城镇建成区及近郊区土地为定级对象，整个作业面积6.6平方公里，其四至范围是：东至元洪师范，西至西门加油站，南至畜牧中心，北至县委党校。
（三）定级原则
划分城镇土地级别是以区位理论和马克思级差地租理论为理论依据的，在具体工作中则以国家土地管理局《城镇土地分等定级规程》为依据。遵循的主要原则是：
1.综合分析原则
综合分析各种自然、社会经济因素，按差异划分土地等级。
2.主导因素原则
重点分析对土地定级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响，评定土地等级。
3.地域分异原则
分析各个因区位条件而形成的地域分异情况，将类似地域划归同一土地等级。
4.级差收益原则
在初步划分土地等级的基础上进行级差收益测算。
5.定量与定性相结合的原则
以定量分析为主，必要时才对某些难以定量的社会、经济因素采用定性分析。
（四）定级方法
福清县从1989年上半年正式开始对土地进行分等定级工作。利用收集到的资料，严格按《城镇土地分等定级规程》要求，对选择的因素进行定性和定量分析，计算各单元得分，并勾绘出因素得分草图。因素、因子确定之后，（看福清FQLOOK.CN）向城建、税务、环保、房地产、土地管理等单位的专家、学者发出了因素、因子权重征求意见书，共20份。但由于土地定级工作是新事物，基于对这项工作的认识和理解以及学者本身的专业水平，仅回收到10份。在此基础上，对有关材料、图件进行补充修改，并按规定程序上报成果。经福州市土地管理局地籍科对整个成果进行验收，得到肯定，并提出一些修改意见，已作修改。
（五）定级结果
融城镇土地分级的结果，共含有五级，围绕商业街（一拂街至鱼市街）成环状向外递减分布。一级为市区繁华段，二级为较繁华段，三级主要是老城区居民地，四级主要是新近形成的居民区，五级是城乡结合部及近郊区土地。从土地分级成果看，融城的土地级别分布基本合乎土地区位理论的“理论模型”,土地利用现状接近土地利用的“理想模式”.说明城市建设的指导思想是正确的，城市建设是卓有成效的。但也说明了一、二级地段面积狭小（仅分别占3.1%、6.8%），二级地段甚至在东南向近乎出现断层跨级，在没有河流、山地等自然障碍物的情况下出现跨级断层，是土地利用效益严重低下的表现。

二、龙田镇土地定级
龙田镇位于福清东南部，龙高半岛中部偏北处，距城区18公里，北和海口镇相接，南邻江镜、港头两镇。大真线（省道）穿镇而过，交通便利。与高山镇同是龙高半岛40多万人口物资集散的中心。
镇区绝大部分高程在24——29米之间，地势较为平缓，绝大部分坡度均小于5度。镇区地质基础有两大明显的差异区。镇的东北部是河流入海口和围海造田区，地质基础较差卜另一区域属于基岩半风化残积物，地质基础较好。
1990年底，全镇共有40个行政村、93个自然村，总人口108119人，是福清第一大镇。是年，全镇工农业总产值达1.55亿元，成为“亿元镇”.（看福清FQLOOK.CN）镇建成区有4个行政村和1个居民委员会，共有人口18479人。全镇从事商业、饮食、服务业等第三产业人口达21364人，是福清东南部以商品贸易为主要职能的地区中心镇。
1991年3月，由市土地管理局和龙田镇政府联合成立领导小组，组织力量对龙田镇进行土地级别评定工作，并对备类型、各行业用地的地价测算作了大量的探索和实践。同年9月，基本完成定级工作。
（一）定级范围
按照《城镇土地分等定级规程》的要求，对龙田镇在建成区和部分近期规划区1.7平方公里的范围内进行土地定级工作。
（二）土地级别划分原则
土地级别是土地质量的综合反映。划分级别时，遵循土地级内差异小，级间差异大的原则，同一土地级别内各定级因素的总分要趋于一致，不同土地级别定级因素的差异较大。龙田镇每个土地定级单元所属级别的确定，是根据单元内各定级因素的分值加权重求总分后，（看福清FQLOOK.CN）按照总分的变化情况来划分的，把总分相对一致的单元归为同一级别，总分值高的土地级别也高，总分小的土地级别则低。参照《城镇土地分等定级规程》要求，考虑龙田镇的规模和定级成果的实用性，将龙田镇的土地划分为4个级别。
（三）土地级别分布规律
龙田镇建成区土地划分为4个级别，总分布规律是由镇中心向外放射分布，级别逐渐降低。
其分布特征：
1.围绕旧街、新街、商品市场、车站等商业服务中心成环状向外递减分布。
2.级别沿主干道的垂直方向，向两侧递减分布。
一级地主要分布在旧街道、薯栽巷小商品市场、车站及大真公路与山前村路交叉处等。
二级地是沿以上4处一级地段外围分布，主要在旧街道局部段（卫生院附近），大真公路局部段（大真线与山前村路交叉口以及其他地段）。
三级地主要是近年来新形成的居民建设区，分布在镇建成区外围。
四级地部分为镇外围建成区，部分为近郊区农用地。