福清市志（1989-2005）：第四篇 国土资源管理

第四篇 国土资源管理

1989 年起， 逐步加强地籍调查和确权发证工作， 解决历史权属纠纷； 开展融城、 龙田土地定级， 对市区基准地价进行评估， 逐步把土地使用权作为特殊商品推向市场； 加强建设用地审批管理和执法监督， 引导居民集中规范有序建房。
2001 年开始， 实施政府土地储备， 垄断土地一级市场， 公开招拍挂出让土地 54 宗 128 万多平方米。
2005 年， 全市土地总面积 1814.16 平方公里。 其中： 陆域面积 1596.8 平方公里， 海涂面积 217.36 平方公里； 耕地 36.2 万平方公里， 林地 60 万平方公里， 水域 24.5 万平方公里； 围海造地 46 片， 增加面积 20.2万平方公里。

第一章 地籍管理

第一节 土地资源调查

1989 年， 全县土地面积 2.43 千平方公里。 其中： 耕地 3.46 亿平方米 （51.92 万亩）， 山地 2.65 亿平方米 （39.76 万亩）， 水域 0.54 亿万平方米 （8.1 万亩）， 滩涂 2.47 亿平方米 （37.01 万亩）， 林地 5.76 亿平方米（86.37 万亩）。
1990 年 3 月—1991 年 9 月， 为准确了解土地资源状况， 与炮兵某部合作， 运用航空测量技术， 进行土地资源调查。 参与调查有乡镇干部 210 多人、 村主干 1200 多人、 土地管理员 70 多人、 专业人员 80 多人。在土地详查中， 重新记载以村为单位土地权属界线， 对资源调查期间出现 114 起权属争议案予以调处。 为福清历史上第一次以村为单位的土地权属界线调查。 调查结果显示： 耕地 3.46 亿平方米， 园地 4213 万平方米， 林地 6.79 亿平方米， 水域 （含滩涂） 3.48 亿平方米； 人均耕地、 园地、 林地分别为 0.44 千平方米、71.33 平方米、 564 平方米。
1995 年， 耕地 3.24 亿平方米 （48.58 万亩）， 其中： 水田 1.76 亿平方米 （26.37 万亩）， 旱地 1.48 亿平方米 （22.22 万亩）。
2000 年， 土地 2.43 千平方公里。 耕地 2.97 亿平方米 （44.55 万亩）， 其中： 水田 1.65 亿平方米 （24.81万亩）， 旱地 1.32 亿平方米 （19.74 万亩）。
2004 年 3 月—2005 年 7 月， 市国土资源局委托省测绘院在辖区内进行 1： 5000 比例尺土地利用现状更新调查。 调查结果显示： 2005 年， 全市总面积 1.81 千平方公里， 其中： 海涂 0.22 千平方公里， 陆域 1.60千平方公里。 耕地 3.62 亿平方米， 占总面积 19.96%； 园地 1.26 亿平方米， 占 3.89％； 林地 5.84 亿平方米，占 30.7％； 居民点及工矿用地 1.85 亿平方米， 占 6.95％； 交通用地 0.10 亿平方米， 占 0.59％； 未利用地 3亿平方米， 占 16.5％。
融城地区 （包括融城街道， 音西、 阳下、 宏路镇） 耕地面积占全市 13.75％， 东张地区 （东张、 镜洋、一都镇） 占 7.61％， 海口地区 （海口、 城头、 南岭镇） 占 10.65％， 龙田地区 （龙田、 江镜、 港头镇） 占22.15％， 高山地区 （高山、 三山、 东瀚、 沙埔镇） 占 28.05％， 渔溪地区 （渔溪、 上迳、 新厝、 江阴镇） 占15.85％， 各国营农场占 1.94%。
园地主要分布在音西、 阳下、 海口、 一都、 宏路、 渔溪镇， 占全市 74.31%。 其中： 一都镇 0.35 亿平方米， 占 27.47％； 东张镇 0.20 亿平方米， 占 16.05％。林地主要分布在江阴、 镜洋、 东瀚、 东张、 上迳、 阳下镇， 占全市 56.89％。 其中： 江阴镇 0.79 亿平方米， 占 13.51%； 镜洋镇 0.66 亿平方米， 占 11.27％。 江镜镇林地面积最小 504 千平方米。 森林植被以乔木为主， 主要树种有杉木、 柳木、 木麻黄、 相思树、 黑松、 马尾松等。
牧草地没有很好利用 （按 《全国土地利用现状调查技术规程》 牧草地定义， 无此类型用地）。
居民点及工矿企事业用地 1.85 亿平方米， 占陆域面积 10.2％， 主要分布在龙田、 江阴、 三山、 渔溪、音西、 宏路、 海口镇， 占总面积 51.6%。 绝对量最大是龙田镇 0.17 亿平方米、 江阴镇 0.16 亿平方米， 最小是南岭镇 583 千平方米。 镇 （街） 区中用地占本辖区面积比重最大是融城街道， 占 60.13％， 东张镇比重占23.82％， 最小一都镇， 占 0.8％； 镇区用地占本辖区面积比重在 10％以上有音西、 宏路、 阳下、 海口、 龙田、 江镜、 港头、 高山、 渔溪、 上迳、 江阴、 东张等 12 个镇， 比重接近 10％有城头、 三山镇。
交通用地面积 0.11 亿万平方米， 占全市陆域面积 0.6％。 绝对量最大是宏路镇 1114 千平方米， 三山、渔溪镇次之， 分别为 1005 千平方米和 1001 千平方米； 用地占本辖区面积比重最大是宏路镇， 占 1.89％。
水域用地面积 0.23 亿平方米， 占全市总面积 1.27％。 绝对量最大是东张镇， 面积 7969 千平方米； 最小是音西镇 62.6 千平方米。
未利用地面积 3 亿平方米， 占全市面积 16.52％。 绝对量最大是三山镇， 面 积 0.66 亿平方 米， 占22.04％； 江阴、 沙埔、 龙田镇比例次之， 分别占 12.5％、 11.6%和 11.3%。

第二节 确权发证

1989 年， 融城镇小桥街二选区 203 户居民和企事业单位完成两权证发证试点 （1988 年 9 月开始）； 7 个镇、 4 个国营农场进行国有土地申报登记， 全县申报单位用地 394 家， 用地面积 580.61 万平方米， 公房2027 户， 用地面积 9.69 万平方米， 个人住宅用地 10989 户， 用地面积 113.46 万平方米， 合格率 96.7%。至 1990 年 12 月， 发放国有土地使用权证 1100 多本。
1991—1993 年， 投入 600 多万元， 完成 26 个单位、 447 个村委会、 1871 个自然村土地登记发证； 全市共有非农业建设用地 18387 宗， 面积 4522.4 万平方米， 经地籍调查 18387 宗， 调查率 100%， 绘制中心村地籍图 628 幅， 完成率 100%， 制作地籍导图 1827 张， 修测补测地籍图 2560 幅； 应发证 235086 本， 登记发证 212435 本， 面积 3939.3 万平方米， 完成发证率 89.85%， 其中： 国有证 28046 本 （部队 78 本 1166 万平方米、 “三资” 企业 25 本 106 万平方米）， 集体证 184389 本。
1994 年， 审核 21853 件 （含往年遗留档案） 土地登记， 确权发证 17560 本， 1491.26 万平方米， 其中： 国有证 3722 本 （含 “三资” 企业 27 本、 集体 13838 本）， 收取土地补偿费 378.37 万元、 管理费 18.9 万元； 融城、 宏路、 渔溪等 7 个乡镇 （街）， 接收办理土地变更登记 54 宗， 3.22 万平方米， 收取土地规费35.46 万元。
1995 年 5 月， 完成 31 个部门 128 个单位土地登记清产核资， 申报、 评估国有土地 216 宗 1 亿元， 确权发证 186 宗， 暂缓登记 25 宗， 无法确权 5 宗。 是年， 确权发证 6932 本 272.49 万平方米， 其中： “三资”企业 39 本、 乡镇企业 （内联） 38 本、 行政企业事业单位 145 本、 个人住宅 6710 本， 收取土地规费29.8 万元； 评估 7 家企业 13.89 万平方米土地， 评估金额 1499.41 万元； 17 个乡镇办理土地权属变更登记手续 69宗 10.43 万平方米， 收取变更转让费 38.83 万元； 融城、 音西居民小区近 100 幢房屋也按变更转让程序办理。
1996 年， 确权发证 2623 本 280.3 万平方米， 其中： “三资” 企业 132 本、 内联企业 15 本。 行政事业单位 27 本、 个人住宅 2449 本， 收取费用 95.83 万元； 办理权属变更 120 宗 1.35 万平方米， 收取变更费11.17 万元， 办理抵押业务 14 宗 82.81 万平方米， 收取费用 1.47 万元。
1997 年， 确权发证 3807 本 162 万平方米， 其中： 国有证 1897 本 139.31 万平方米， 集体证 1910 本22.69 万平方米； 办理权属变更 163 宗 29.61 万平方米， 收取规费 69 万元， 办理图形变更、 更名、 分析、 遗失补证 126 宗。
1998 年， 登记发证 6703 本， 其中国有 2845 本， 集体 3858 本； 属于清查处理 4028 宗， 其中： 国有1270 宗， 集体 2758 宗； 办理变更 510 宗 10.71 万平方米， 收取变更费 59 万元； 办理 132 宗抵押登记， 收取费用 7.53 万元。
1999 年， 登记发证 4426 本， 其中： 国有 2235 本， 集体 2191 本； 属于清查处理 2655 宗， 其中国有864 宗， 集体 1691 宗； 办理土地确权变更 215 宗 7.66 万平方米， 其中： 单位 10 宗 5.73 万平方米， 个人205 宗 1.93 万平方米。
1999—2004 年， 查检国有土地证书 41284 宗， 合格 39985 宗， 不合格 1299 宗， 检证 41284 宗全部输入软盘， 规范土地登记， 做到 “凭证管地， 持证用地”。 2000 年， 登记发证 2383 本， 其中： 国有 1898 本， 集体 485 本； 属于清查处理 1576 宗， 其中： 国有 1256 宗， 集体 320 宗； 办理土地确权变更 277 宗6.08 万平方米， 其中： 单位 7 宗 3.73 万平方米， 个人 270 宗 2.35 万平方米。 2002 年 10 月， 集体土地所有权证登记发证通过渔溪、 城头镇试点后， 在 21 个乡镇全面开展， 是年完成 569 宗， 占应完成 99.1%。
2005 年， 完成双旌小区、 旧城拆迁改造指挥部、 元洪新村等部门、 单位发证。

第三节 土地定级

一、 融城土地定级
福清是省土地有偿使用工作试点县 （市） 之一， 县土地管理局于 1989 年 3 月成立领导小组， 抽调 4名技术人员组成专业组开展工作。 选用 1987 年测绘融城镇 1： 500 地形图缩绘成 1： 1000 和 1： 2000 地形图。 前者作为级别落界图， 后者作为工作底图和成果图； 分两组搜集商业服务、 交通、 人口、 住房、 环境保护、 气象、 税收、 工商、 基础设施、 公用设施等资料， 分析整理， 归档待用； 建成区及近郊区土地为定级对象， 作业面积 6.6 平方公里， 四至范围： 东至元洪师范， 西至西门加油站， 南至畜牧中心， 北至县委党校。
融城位于龙江河口平原侵蚀台地上， 台面平坦略有起伏， 地形西、 北高， 东、 南低； 高程多在 7 米～25米， 属丘陵平原； 土质主要是第四层松散堆积物， 厚度 3 米～10 米； 各类第四系岩山物理力学性质好， 冲洪积层 20 吨/平方米～30 吨/平方米， 风化残积层 20 吨/平方米～50 吨/平方米。
融城土地分级结果， 共含五级， 围绕商业街 （一拂街——渔市街） 成环状向外递减分布。 一级市区繁华段， 20.2 万平方米， 占总面积 3.1%； 二级较繁华段， 38.24 万平方米， 占 5.8%； 三级老城区居民地，85.29 万平方米， 占 12.9%； 四级新近形成居民区， 282.66 万平方米， 占 42.8%； 五级城乡结合部及近郊区土地， 217.21 万平方米， 占 32.9%； 另水系 16.4 万平方米， 占 2.5%。
二、 龙田镇土地定级
镇区绝大部分高程在 24 米～29 米之间， 地势较为平缓， 绝大部分坡度均小于 5 度。 镇区地质基础有两大明显差异区： 东北部是河流入海口和围海造田区， 地质基础较差； 另一区域属于基岩半风化残积物， 地质基础较好。
1991 年 3 月， 县土地管理局和龙田镇政府联合成立领导小组进行土地级别评定， 对各类型、 各行业用地地价测算作探索和实践， 9 月完成定级； 在建成区和部分近期规划区 1.7 平方公里范围内进行土地定级。
建成区土地划分四个级别， 总分布规律是由镇中心向外放射分布， 级别逐渐降低。 分布特征： 围绕旧街、 新街、 商品市场、 车站等商业服务中心成环状向外递减分布； 级别沿主干道垂直方向， 向两侧递减分布。
一级地分布在旧街道、 薯栽巷小商品市场、 车站及大真公路与山前村路交叉处等， 9.6 万平方米， 占总面积 5.7%； 二级地沿以上 4 处一级地段外围分布， 主要在旧街道局部段 （卫生院附近）， 大真公路局部段（大真线与山前村路交叉口以及其他地段）， 34.88 万平方米， 占 20.71%； 三级地主要是 1991 年以后形成的居民建设区， 分布在镇建成区外围， 74.48 万平方米， 占 44.21%； 四级地部分为镇外围建成区， 部分为近郊区农用地， 49.48 万平方米， 占总面积 29.38%。

第四节 土地评价

1991 年 10 月， 市土地管理局与福建师范大学地理系合作， 进行城区和部分镇区土地基准价格测算，1992 年 3 月完成。
商业用地基准价格 城区一级至七级商业用地每平方米买断价分别为 3959.4 元、 2863 元～2604 元、2111.7 元～2015.3 元、 1752.3 元～1487.3 元、 1259 元～1116.8 元、 991 元～754.3 元、 696.4 元～561.4 元； 龙田镇区一级至三级商业用地每平方米买断价分别为 118.45 元、 50.89 元、 16.22 元； 宏路镇一级区段商业用地买断价相当于城区四级区段价格， 二、 三级用地买断价相当于城区五、 六级区段价格。
住宅用地基准价格 城区一级至五级住宅用地每平方米分别为 1025 元、 1121 元～760 元、 660 元～555 元 、 490 元～400 元 、 312 元 ； 龙 田 镇 区 一 级 至 四 级 住 宅 用 地 分 别 为 40.8 元 、 21.5 元 、 15.4 元 、11.32 元。
工业用地基准价格 地形平坦又靠近交通干道划分为一级， 地形平坦、 靠近支干道划分为二级， 地形平坦、 靠近支路以及地形为山坡地但靠近交通干道工业用地定为三级； 每平方米分别 150～105 元、 105 元～60元、 60 元～37.5 元。
1996 年， 随着城市规模不断扩大， 原土地级别界线和基准地价与实际有较大差距， 主要表现： 原有土地定级范围偏小， 面积 5 平方公里， 近期规划 36 平方公里； 现状建成区面积接近 12 平方公里， 近期规划区面积 27 平方公里， 远期规划区面积 45.3 平方公里； 城区内基础设施大量投入， 清荣大道和环北路修通，江滨路、 渔市街拓宽等， 城区道路两侧土地区位明显变化， 级别提高； 旧城区改造促使原有土地级差收益迅速增加。 6 月， 开展城区土地基准价测算， 8 月完成。
2000 年 6 月， 对城区基准地价进行修编。
2001 年 5 月， 基准地价修编初稿通过省、 福州市验收； 8 月 9 日， 市十三届政府第十三次常务会议审议通过。 城区一级至七级商业用地均价分别为 320 万元∕亩、 220 万元∕亩、 150 万元∕亩、 100 万元∕亩、72.5 万元∕亩、 57.5 万元∕亩、 45 万元∕亩； 居住用地均价分别为 120 万元∕亩、 90 万元∕亩、 70 万元∕亩、 50 万元∕亩、 38 万元∕亩、 30 万元∕亩、 22.5 万元∕亩； 工业用地增补四级至七级， 均价分别为 13.5万元∕亩、 11 万元∕亩、 9 万元∕亩、 7 万元∕亩。
2004 年， 开展新一轮城市规划区土地级别、 基准地价更新与各镇区土地级别、 基准地价修订。
2005 年 7 月， 公布城区基准地价， 修订更新基准地价用地类型为商业用地、 居民用地、 工业用地三大类。

第二章 用地管理

第一节 土地储备

1989—2000 年， 市 （县） 政府在引导旧城区改造和新城区建设中， 对经营性建设项目用地多采用协议出让， 全市 （县） 成立 70 多家房地产开发公司， 取得土地后， 大多数只进行简单三通一平， 便开始炒地皮卖楼盘； 受之影响， 一些村、 镇及企事业单位也以旧房旧村旧街改造名义或企业改制、 职工集资建房等方式开发使用土地， 也有通过司法途径转移土地使用权取得土地转让金； 开发商自行寻找地块开发， 造成城市建设零乱无序； 土地协议出让多， 招标拍卖少， 造成国有土地资产流失； 常出现开发商自行与被征地镇、村协商， 征地无统一标准， 侵害农民利益。
2001—2005 年， 实施政府土地储备， 垄断土地一级市场。 2002 年颁发 《福清市土地储备实施暂行规定》， 就建立土地收、 储、 让运作机制， 规范经营性土地使用制度等作具体规定： “产前” 管理， 对拟收储宗地进行地形地貌踏看、 面积丈量和费用测算， 征询开发意见， 提出收储方案， 呈市政府研究审定批准后，进行收购谈判、 签订合同、 支付补偿款、 申请权属变更、 收地等工作， 对于新增用地， 申请划定宗地四至红线、 确定土地性质、 权属等， 提供土地报批资料； “产中” 管理， 取得新增建设用地批文后， 配合国土局对拆迁、 赔青等进行预算， 支付土地征用补偿款， 土地征用后， 对宗地进行区内三通一平配套， 把生地（毛地） 变成熟地 （净地）， 变成 “商品地”， 完成土地储备后， 负责看护未出让储备地并进行短期出租利用， 地块出让前， 对市场供求情况进行调研、 地块推介和整改； “产后” 管理， 地块出让后， 对事前意想不到的如暗藏坟墓、 渠道、 电缆线路等问题， 进行售后跟踪服务， 解决与宗地相关历史遗留问题。
统征储备 2001—2005 年， 统征储备城市土地 67 宗 280.59 万平方米 （0.42 万亩）， 这些不符合城市建设总体规划要求的零散土地， 经优化组合， 重新确定用地性质， 使工业、 商业、 行政机关、 事业单位、 金融商贸、 居住区布局井然有序、 区域分明。 城市建设规划区内政府储备土地 A 区有 17.68 万平方米 （264亩）， 经依法征用并收购 A 区内占地 1.47 万平方米 （22 亩） 的融音塑胶厂后， 转变为商住用地开发； 位于城市规划区中部的政府储备土地 C 街区， 面积 52.50 万平方米 （783.6 亩）， 其中倒闭的康辉食品有限公司占地 16.41 万平方米 （245 亩） 坐落在区中心位置， 妨碍 C 街区作为商住区统一规划建设， 经土地发展中心收购后融入连片规划开发建设； 建设局、 水利局、 检察院、 福清卫校等单位搬迁， 大楼旧址由市土地发展中心收回或收购， 既促进旧城改造， 又推动新城区建设。
收购储备 2001 年， 收购土地 16 宗 64.85 万平方米。 其中： 收回土地 4 宗 19.89 万平方米， 位于宏路镇的合成氨厂， 融城街道的融城粮站， 龙田镇的嘉福房地产用地， 高山镇的青山住宅小区； 统征土地 12 宗44.96 万平方米， 其中： 地属融城街道 8 宗、 音西镇 3 宗、 高山镇 1 宗。
2002 年， 收购土地 15 宗 294.33 万平方米。 其中： 收回土地 2 宗 38.15 万平方米， 位于宏路镇真丰村的元洪学院、 港头镇前林村拖拉机站； 征用土地 13 宗 264.18 万平方米， 位于江阴镇的江阴工业区工业用地和阳下镇的洪宽工业区用地。
2003 年， 收购土地 39 宗 149.61 万平方米。 其中： 收回 10 宗 6.67 万平方米， 主要为乡镇集体企业改制破产后遗留用地； 收购 1 宗， 位于融城街道商展中心南侧的 3.42 万平方米； 统征土地 28 宗 138.76 万平方米， 主要地属为城市规划区范围内的音西、 阳下、 宏路以及高山、 三山、 海口镇。
2004 年， 收购土地 27 宗 79.66 万平方米。 其中： 收回 13 宗 24.66 万平方米， 主要是工业用地和房地产开发的闲置土地； 收购 1 宗 15.68 万平方米， 位于宏路镇石门村的康辉食品 （福建） 有限公司； 征收土地13 宗 39.26 万平方米， 主要地属为城市规划区范围内的音西、 阳下、 宏路镇， 融城街道以及高山、 龙田镇。
2005 年， 收购土地 45 宗 237.58 万平方米。 其中： 收回 18 宗 22.38 万平方米， 包括因行政事业单位搬迁和商、 粮、 供系统改制合并后腾出的旧址； 收购 1 宗 2.28 万平方米， 位于宏路镇的闽龙机械厂； 征用土地 26 宗 212.52 万平方米， 主要地属为城市规划区范围内的音西镇、 宏路镇、 融城街道以及高山、 龙田、海口、 港头等镇。
招拍出让 2001—2005 年， 储备土地交付招拍挂出让 54 宗 128.18 万平方米， 成交地价款 13.61 亿元；年均出让土地 28.48 万平方米， 每亩出让均价 66 万元。 其中： 2004 年， 城区西部建设局旁边的房地产开发用地在招标拍卖中， 起拍价 170 万元/亩， 成交价突破 320 万元/亩； 高山镇一宗闲置土地， 原以每亩 8 万元协议出让， 收回后经重新整合公开出让， 亩出让价 82 万元。 2005 年， 出让 19 宗 43.89 万平方米， 成交价8.39 亿元。

第二节 用地审批

一、 建设用地审批
1989 年， 非农业建设用地严格执行上级下达用地指标， 按土地管理法及上级相关用地规定， 办理用地手续。 征用耕地 （包括菜地、 鱼塘， 下同） 2100 平方米 （3 亩） 以下， 其他土地 6700 平方米 （10 亩） 以下， 由县政府批准， 报省、 福州市土地管理局备案； 超面积由福州市、 省政府或国务院批准。
1999—2005 年， 征用基本农田保护区的基本农田以外耕地超过 35 万平方米， 其他土地超过 70 万平方米及其余农转用由省人民政府审批。

二、 住宅用地审批
1989—1998 年， 农村居民建设住宅用地必须符合乡镇村建设规划， 本人提出申请， 报乡镇政府审批；占用耕地的， 报市 （县） 政府批准； 城镇非农业户口居民建住宅， 需要使用集体土地， 报市 （县） 政府批准。 全市 （县） 审批个人建房用地 598.8 万平方米， 其中耕地 394.75 万平方米。
1999—2003 年， 农村居民住宅用地， 由市政府批准； 城镇居民不得使用农民集体土地建住宅。 全市审批个人建房用地 2.33 万平方米， 其中耕地 0.55 万平方米。
2004—2005 年， 农村居民住宅用地向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用； 农村居民对旧住宅进行翻建、 申请新的住宅用地后将旧住宅用地退还村集体经济组织， 不缴纳土地补偿费用， 但超过规定最高住宅用地面积限额扩建住宅， 应缴纳超出面积部分土地补偿费用。 全市审批个人建房用地 1.18 万平方米， 其中耕地 0.44 万平方米。

第三节 有偿用地

福清是国务院批准进行国有土地使用权有偿出让试点县 （市）， 坚持土地资源与资产并重原则， 实行“统一规划、 征地、 开发、 出让、 管理”。
1989 年， 对土地无偿无限期使用制度进行改革， 土地所有权和使用权分离， 逐步把土地使用权作为特殊商品推向市场。
1990 年， 福清拟定 3.33 万平方米 （合 50 亩） 土地作为国有土地使用权有偿出让的土地使用制度改革尝试。
1991 年 3 月， 开展对国有土地有偿使用调查研究， 颁发 《福清市关于加强国有土地管理的规定》。 乡（镇）、 村土地使用费主要用于开发土地、 改造低产田、 兴修水利和农业生产服务项目以及村镇公共建设和土地管理事业经费。 是年， 在 21 个乡镇中， 选择 44 个村委会和 21 个企事业单位作为宅基地有偿使用改革试点， 规定乡 （镇）、 村全民或集体所有企业用地、 事业单位非农业用地、 各种经济联合体企业用地以及农村建房用地等皆属土地有偿使用试点范围。 使用耕地的， 按每亩耕地负担的征购任务加提留金标准收取使用费；使用非耕地的， 按耕地标准的 50%收取使用费； 全民或集体企业和事业单位用于经营部分， 占用耕地的， 按当地耕地标准 2 倍～3 倍收取使用费； 对违法或超面积用地的， 要加倍征收土地使用费； 收取的土地使用费村级留 65%， 乡 （镇） 提取 20%， 市土地局提取 10%， 上交福州市土地局 5%， 作为土地管理事业经费。
1992 年， 在城区繁华地段， 划出 9 幅地块， 以每亩 80 万元～100 万元地价， 供外商开发 15 层以上高层建筑； 划出 2.8 万平方米 （42 亩）， 以每亩 15 万元出让给外商独资建设超级市场； 在元洪路 （清昌大道）两侧按照规划与外商签订 12 幅 8.66 万平方米 （130 亩） 土地有偿出让合同， 建设 6 公里长街。
1993 年， 与外商签订 37 份土地有偿出让协议书出让 66.44 万平方米 （997.65 亩）， 出让金 2.07 亿元。出让形式逐步以招标、 拍卖为主， 减少协议出让， 做到公平、 公开、 公正， 从而过渡到由市场确定地价，增强市场竞争机制； 7 月， 根据国务院减轻农民负担通知精神， 农村宅基地有偿使用办法停止执行。 9 月26 日， 首幅国有土地拍卖， 划定福清糖厂厂区 8 块地， 总面积 2493.38 平方米 （3.75 亩）， 最大地块面积357 平方米 （0.535 亩）， 建筑密度 40%， 容积率 1.6， 最小地块 277.5 平方米 （0.416 亩）， 建筑密度 36%，容积率 1.39， 使用功能均为建造 4 层以下住宅、 别墅， 使用年限 70 年， 镇村和市直机关 30 名竞投者参加角逐， 拍卖地价款 488.5 万元， 平均每块 61.06 万元， 平均每亩 130.36 万元， 其中 8 号地块 308.94 平方米，70 万元成交， 创每平方米 2265.81 元拍卖纪录。
2003 年 1 月 20 日， 高山建筑公司及老体协办公楼旧址进行土地拍卖， 宗地出让面积 901 平方米 （1.35亩）， 以 1850 万元成交， 合每亩 1370 万元； 7 月 22 日， 市政府统征融城 G 区 （商展中心西南侧） 4.1 万平方米 （61.55 亩） 土地拍出 1 亿元人民币。
2004 年 10 月 21 日， 市建设局东侧 3.34 万平方米 （50.17 亩） 土地 1.52 亿元价格拍卖成交。
2005 年 8 月 31 日， 商展中心南侧 3.45 万平方米 （51.83 亩） 土地， 1.4 亿元最高价挂牌出让。

第三章 土地开发保护

第一节 总体规划

1994 年 9 月， 制订 《福清市土地利用总体规划》， 规划基期 1993 年， 目标 2010 年。 土地管理目标： 到2010 年， 保证 150 万人基本口粮自给有余， 同时满足蔬菜自给， 耕地总面积持有量 4.13 亿平方米； 保证重点交通建设项目 2866.68 万平方米和城区 2400 万平方米建设用地； 保证融侨经济技术开发区， 元洪投资区， 洪宽、 康辉工业村， 江阴开发区建设用地 9.2 亿平方米； 林地面积稳住 5.8 亿平方米， 园地面积控制在1.07 亿平方米。
1997 年 8 月， 对原 《规划》 进行修编， 规划基期为 1996 年， 近期规划 1997-2000 年， 远期规划2001—2010 年。 规划期内， 土地利用总体规划目标是： 农业用地保有量 1996 年耕地详查面积 4.19 亿平方米， 2000 年耕地保有量 4.21 亿平方米， 2010 年耕地保有量 4.31 亿平方米， 园地 2000 年 8402.6 万平方米，2010 年 9954.33 万平方米， 林地 2000 年 5.86 亿平方米， 2010 年 5.79 亿平方米； 非农建设用地控制量 2000年， 居民点用地 1.1 亿平方米， 独立工矿用地 2736 万平方米， 盐田用地 2373.95 万平方米， 特殊用地1451.49 万平方米， 交通用地 2191.36 万平方米， 水利用地 2408.79 万平方米， 2010 年， 居民点用地 1.23 亿平方米， 独立工矿用地 4690.67 万平方米， 盐田用地 1970.14 万平方米， 特殊用地 1587.50 万平方米， 交通用地 2978.84 万平方米， 水利用地 2740.28 万平方米。 土地利用区域配置： 非农建设项目按控制指标占用耕地部分， 以不占现有基本农田保护区为原则， 居民点建设用地以城镇建设为重点， 乡村住宅以内涵挖潜为主， 独立工矿用地朝相对集中、 成片开发方向发展， 以提高土地利用率及产业经营规模效益， 形成以融城—宏路为中心、 以 324 国道和真大线沿线为两翼的非农建设用地相对集中的布局形式。 规划期内福建省、福州市和福清市拟在江阴半岛及其四临地带引进大型项目带动江阴工业区开发。 农业用地布局因地制宜，各类用地区位选择以耕地优先， 其次园地， 再次林地。

第二节 围海造地

1991 年， 动工兴建位于江阴西港过桥山围垦工程， 总投资 5680 万元， 围垦面积 1332 万平方米； 1992年， 围垦 6 片， 总面积 783.53 万平方米， 其中三山镇白鹤江厝瑟江垦区围垦， 地跨三山、 高山两镇 4 村，群众集资 817 万元， 增加耕地 301.5 万平方米， 养殖用地 234.5 万平方米； 2004 年， 完成牛头湾围垦工程，增加土地 92 万平方米； 2005 年， 完成东壁岛围垦工程， 增加耕地 2000 万平方米， 养殖用地 893.34 万平方米。 （详见第十三篇 《水利·围垦工程》）

第三节 开荒造田

1989 年， 音西、 龙田、 新厝、 上迳、 三山等乡镇和海口农场， 共开垦耕地 638.52 万平方米、 园地560.03 万平方米、 林地 578.45 万平方米、 牧草地 6.67 万平方米、 建设用地 21.18 万平方米。
1990 年， 开发耕地 663.13 万平方米、 园林地 900 万平方米、 建设用地 16.67 万平方米。
1991 年， 开发耕地 101.8 万平方米、 果园 101.2 万平方米。1993 年， 开垦荒山造林 1000 万平方米， 利用荒山种果 83.13 万平方米， 开发耕地 433.33 万平方米， 开发公墓区 7 片 20 万平方米。
2000 年， 江镜镇酒店村土地整理 315.07 万平方米， 增加耕地 113.33 万平方米； 三山镇江厝湾耕地开发面积 33 万平方米， 增加耕地 26.33 万平方米。
2001 年， 阳下良种场退园还耕， 高山镇薛港村机砖厂复垦， 江镜华侨农场耕地开发， 港头镇占阳村耕地开发四个项目启动， 增加耕地 25.67 万平方米； 江阴镇南曹海滩耕地开发， 增加耕地 77.13 万平方米； 渔溪、 东瀚镇等群众自发开发耕地 24.05 万平方米。
2002 年， 海口镇南厝村土地开发， 增加耕地 73.2 万平方米。
2003 年， 渔江土地工程开发， 增加耕地 245.93 万平方米； 江镜镇江镜洋土地整理， 增加耕地153.33 万平方米； 新厝、 一都镇等群众自发开发耕地及园地 113.49 万平方米。
2004 年， 港头镇土地整理项目， 增加耕地 107.33 万平方米； 渔江土地二期工程立项， 增加耕地 216.47万平方米。
2005 年， 江镜镇三期土地、 沙埔镇土地、 三山镇土地、 下里部队农场土地整理 4 个项目同时启动， 增加耕地 106.58 万平方米。

第四节 矿产开发与保护

1998 年， 全市开采点 135 处， 工人 1669 人， 年产量 53．73 万立方米， 产值 1978．9 万元。
2003 年， 79 家有证矿山， 其中： 饰面板材和普通建筑石料 77 家， 矿泉水厂 2 家。 8 月 4 日， 通过公开挂牌出让 2 家建筑用凝灰岩采矿权， 为龙田漈塘和南岭吉岚采石场， 2 家采石场可采储量、 出让年限和出让起价分别为 83 万立方米、 7 年、 23 万元和 86 万立方米、 8 年、 22 万元； 由于竞争激烈， 最后由挂牌转入拍卖， 龙田漈塘采石场经过 47 轮竞拍， 以 142 万元成交， 南岭吉岚采石场经过 66 轮竞拍以 206 万元成交。 10 月 28 日， 对东壁岛围垦工程 6 处 （捆绑式） 采石场挂牌出让， 以 700 万元成交。 是年， 关闭 7 家采石场。
2003 年起， 每年 3 月对全市所有有证矿山进行年检， 年检率 100%。
2004 年， 全市 74 家有证矿山， 其中： 饰面板材和普通建筑石料 71 家， 矿泉水厂 3 家； 对 65 家采石场进行协议出让， 出让年限最长不超过 5 年， 出让过程全面推行 “阳光作业”， 结束采矿权无偿出让历史。 8月 18 日， 江阴岭口 1 家采石场挂牌出让 （专供江阴开发区石料供应）， 285 万元竞得。
2005 年， 所有采矿权进行规范化管理。 各采石场所有硬件资料齐全； 如： 矿山拐点坐标定点测量， 界桩埋设； 矿山地质报告， 矿山开发利用设计方案； 矿山地质储量评审， 环境影响评价， 地质灾害危险性评估等要件。 6 月 13 日， 市国土资源局呈文申请修编 《福清市矿产资源开发利用和保护规划》。
（“矿产保护” 详见第三篇中的 《生态环境保护》）

第五节 农田保护

一、 保护区
1990 年， 制定 《基本农田保护区规划方案》， 向乡镇下达保护区面积控制指标， 以乡镇为单位统一规划， 按村划定保护片和保护面积。 下半年， 划定各乡镇基本农田保护区， 建立永久性耕地保护制度， 稳定农田面积； 在保护区内， 对各项非农业建设用地， 进行预测和规划， 安排建设用地布局和范围。 县、 镇乡、村逐级签订土地管理承包责任状， 落实责、 权、 利。 公路沿线各镇乡普遍建立耕田保护区， 全县共设 61 片2.33 亿平方米， 其中公路两侧 815.33 万平方米。
1991 年， 完成基本农田保护区划定， 建立 187 片 7273.33 万平方米。1994 年， 划定基本农田保护区 1568 片 3.07 亿平方米， 其中： 耕地 2.93 亿平方米， 园地 827.68 万平方米， 其他农用地 482.07 万平方米。
1998 年 11 月， 开展基本农田保护区核查， 历经 10 个月， 划定基本农田保护区 652 片 3.63 亿平方米，其中： 耕地 3.45 亿平方米， 园地 1113.53 万平方米， 土质养殖池 683.52 万平方米。
2002—2005 年， 对建设项目拟占用基本农田进行相应调整， 设保护区 648 片 3.49 亿平方米； 设立保护牌 185 面。
二、 保护措施
1990， 延续施行保护区内水土保持措施， 禁止随意砍伐防风林和农田保护林， 对保护区内耕地定期开展污染现状调查、 监察和预报， 及时采取污染防治措施； 对人为弃耕抛荒的 （因粗放经营导致产量低于同类土地产量 50%的， 视同抛荒）， 责令限期复耕， 并向土地承包者收取抛荒费， 每年每平方米 5 元～10 元。
土地承包经营者， 要按耕地培肥保养规定， 增加对土壤有机肥投入， 禁止掠夺性经营。 凡违反并造成地力下降的， 由乡镇、 村向土地承包经营者收取每年每平方米 l 元～2 元地力补偿费， 专用于地力建设。 对抛荒弃耕拒不复耕的、 违约经营劝阻无效的， 严重破坏地形地貌、 进行掠夺性经营造成水土流失的， 可收回其土地经营使用权， 并处以每平方米 5 元～15 元罚款。
不准在保护区内搞非农业建设或挖沙取土、 建墓； 如确因建设发展需动用基本农田保护区耕地的， 应限于国家重点项目及省市确定的必建项目， 须提出方案， 报市 （县） 政府批准， 并交纳土地复垦费， 做到用地和造地相对平衡。
在保护区内， 按吨粮田建设标准， 加强沟、 渠、 路、 林配套建设， 提高农业综合生产能力， 以适应人口不断增加对农副产品日益增长需要； 在各项建设用地方面， 坚持做到三个 “不能突破”， 即建房面积不能突破， 规划区不能突破， 耕地保护区不能突破。 江镜镇在保护区边缘树立 48 块永久性 “耕田保护区” 石碑， 使整个耕地面积形成几个闭合、 半闭合保护区； 新厝镇结合 “吨粮田” 工程建设， 把成片耕地划区、划片、 定界、 定面积， 分别竖上 “村名、 片名、 面积及耕田保护区” 字样牌子。
镇、 村土地管理员签订土地管理承包责任状， 规定在保护区内建房或从事非农业建设用地坚决不批，有污染的建设项目坚决不批； 不准在耕地保护区内取土破坏地力， 不准在保护区内耕地上挖鱼塘， 不准进行掠夺性生产和减少对耕地投入。
1999 年， 市政府与各乡镇、 各农场签订农田保护责任书 26 份， 各乡镇与辖区内村委会分别签订责任书。
2002 年， 市镇签订农田保护责任书 26 份， 各镇与村委会签订责任书 402 份。
2005 年， 全市有基本农田保护区 648 片 3.49 亿平方米， 其中： 耕地 3.26 亿平方米， 园地 1136.4 万平方米， 土质养殖池 1100.12 万平方米， 保护率 83.3％

第四章 土地监察

第一节 管理机构

市国土资源局 1989 年， 称县土地管理局， 属正科级行政编制。 各乡镇土地管理所作为乡 （镇） 级人民政府管理本辖区内土地专职机构， 依法行使管理土地职权； 行政受乡镇政府领导， 工作业务由县土地管理局指导； 每个乡 （镇） 土地管理所配备人员 2 人～5 人， 分别从乡 （镇） 国家干部中确定 1 人～2 人， 从乡（镇） 调干中选定 l 人～3 人。 其中土地管理员 1 人～2 人由县委组织、 人事部门考核委派， 负责本乡（镇） 土地管理工作。 全县共配备土地管理员 56 人， 其中国家干部 11 人； 447 个村 （居） 委会， 配备土地管理员447 人。 县、 乡 （镇）、 村土地管理机构健全， 形成三级土地管理网络。
1991 年 5 月 5 日， 县土地管理局改称为市土地管理局。
1993 年， 市土地管理局内设办公室、 地籍股、 用地股、 监察股 （队）， 组建土地开发征用事务部、 土地规划室、 测量队、 绘图室、 档案室和微机室等； 定编 33 人， 其中行政编制 15 人、 事业编制 18 人 （其中：监察队 10 人、 土地开发征用事务部 8 人）； 配备行政干部 13 人、 职工 1 人， 事业干部 9 人、 职工 13 人（其中合同制工人 10 人）。 21 个镇 （乡） 土地管理所， 国家干部 28 人、 全民所有制职工 13 人、 乡镇聘用人员 37 人。
2002 年 9 月 30 日， 合并市土地管理局、 地质矿产局， 组建市国土资源局， 主管全市土地、 矿产等自然资源规划、 管理、 保护和合理利用工作。 国土资源局设办公室及执法、 规划地籍、 财务、 农用地耕地管理、地质矿产管理 5 个科室； 行政编制 14 人， 其中： 局长 1 人、 副局长 3 人， 派驻纪检监察人员 1 人， 工勤人员 1 人。 11 月 25 日， 市土地利用规划研究室更名为市土地利用规划室， 增加承担土地测绘工作， 编制 3人， 核定档案管理人员 2 人。
2003 年 3 月， 21 镇街土地所改为国土资源所； 8 月 14 日， 成立市国土资源测绘管理站， 核定事业编制3 人， 其中： 站长 1 人， 专业技术人员 2 人； 11 月 26 日， 市地质环境管理站成立， 核定事业编制 2 人。
2005 年， 国土资源局人员编制 125 人， 其中： 行政 14 人， 机关事业 1 人， 行政职工事业人 1 人， 事业109 人 （土地监察队 10 人、 征地事务部 8 人、 利用规划室 3 人、 测绘管理站 3 人、 地环站 2 人、 档案人员2 人、 国土资源所 81 人）； 文化结构： 本科 20 人， 大专 43 人， 中专 20 人， 高中 20 人， 初中以下 12 人；职称结构： 工程师 1 人， 助理工程师 35 人， 助理经济师 2 人， 技术员 9 人。 12 月 30 日， 国土资源局所属事业编制 121 人 （国土监察大队 15 人、 土地矿产交易中心 3 人、 国土资源征地工作部 6 人、 国土资源规划与整理中心 4 人、 国土资源档案管理中心 3 人、 国土资源测绘管理站 3 人、 土地登记中心 4 人、 国土资源所 81 人）。
市土地发展中心 是市政府土地储备机构， 负责以收回、 收购、 统征等方式储备土地。 2000 年 12 月成立， 属市政府事业单位， 核定事业编制 12 人， 领导职数 3 人 （主任 1 人、 副主任 2 人）。
2004 年 5 月， 确定为正科级事业单位， 内设办公室、 计财融资科、 综合科、 工程管理科。

第二节 管理机制

1989 年 4 月， 福清县土地资源调查领导小组成立， 各乡镇成立相应机构。 县土地管理局抽调 7 名干部组成技术组， 分期分批送往国家、 省土地管理局业务培训班学习。 技术组成员参加长乐县、 平潭县、 莆田市涵江区等土地详查外业工作。
1991 年， 市土地局与房屋发证办分开办公， 各乡镇成立领导机构， 从机构、 组织、 人员和经费上保证发证顺利开展。
1992 年， 发证人员从 1991 年 369 人发展到 847 人， 举办 12 期业务培训班。 登记发证， 坚持 “权属合法、 界址清楚、 面积准确” 原则， 实行统一部署、 统一检查、 统一标准、 统一把关、 城乡结合、 两证并举。
1991—1993 年， 经地籍调查和确权发证， 解决历史权属纠纷案件 700 多件， 保护土地权属所有者、 使用者合法权益， 减少民事案件发生； 通过登记发证， 建立健全各种地籍档案 50 多万份 （含乡镇）， 其中市土地管理局 25 万份， 通过清理、 归类、 列册上架并存入库室妥善保管 20 万份。
1994 年 2 月， 市国土局下发 《关于继续搞好土地登记发证扫尾工作的通知》， 坚持服务上门、 实地审核、 抽查和业务指导； 8 月， 专门举办一期土地变更业务培训班。
1998—2000 年， 地籍管理工作配合非农业建设用地清查处理， 严格把关， 确保发证质量。
1999—2004 年， 全市设 25 个年检办事机构， 组织 350 多人， 完成全市国有土地证书年检， 查检国有土地证书 41284 宗。
2001—2005 年， 地籍管理， 持证上岗； 应用微机进行土地数据管理、 图形处理及信息管理。

第三节 违法查处

1989 年， 481 户个人建房未批先建被拆除， 38 个企事业单位 （其中砖厂 25 家）、 177 户个人建房违占、超占的分别被停产整顿， 注销土地使用证， 并部分被拆除返耕和罚款处理； 584 户刚破土动工未批先建户被及时制止， 其占地面积 7.88 万平方米， 其中耕地 7 万平方米。
1990 年， 全县发生违法占用土地事件 274 起， 其中： 集体建筑 7 起 1.4 万平方米， 个人建房 267 起3.03 万平方米， 全数处理结案。
1991 年， 检查企业建设用地 106 家， 34 家砖瓦厂未办理取土手续， 10 家养鳗场移址， 其中 4 家未批先建， 2 家冷冻厂超过批准用地面积， 分别拆除或罚款； 个人违法占地 125 户， 占地 2246.7 平方米， 拆除处理 121 户， 处理结案 96.8%； 全市清查 1670 户干部建房， 其中： 违法占地 17 户， 超占 447 户， 占地面积2.14 万平方米， 罚款 56.64 万元， 依法拆除 131 户， 面积 8797.3 平方米。
1992 年 12 月初， 对城市规划区内重点区域进行巡逻检查， 融城、 阳下、 音西、 宏路等镇 104 户建房户， 经审批依法用地仅 4 户， 其余 100 户均属违法用地， 违占土地面积 1.85 万平方米， 其中： 国家集体企事业单位 7 个， 违占土地面积 5750 平方米。 是年， 全市共发生违法占地案件 57 起， 占地面积 7453 平方米， 查处 49 起， 处理率 86%； 自行纠正 12 起， 退还耕地 780 平方米。
1993 年上半年， 组织力量对城区违法违章建私房 431 户进行调查， 逐户登记清理， 收回多年流失税、费 500 多万元； 制止以旧房改建为名， 营建商品房出售者 13 家， 对 5 家正在建造商品房套间的责令停工，收回土地使用证； 拆除违章建筑 27 户， 占地面积 2800 平方米。
1997 年， 对各类非农建设用地违法行为清查， 清查项目用地 776 宗， 面积 1223.26 万平方米， 个人用地 12481 宗， 面积 235.22 万平方米； 对清查出的 27 件违法用地依法处理后， 补办用地手续。
2003 年， 对企业非法占地行为进行清理， 查出 54 宗面积 62.08 万平方米项目用地， 对符合补办条件的51 宗面积 58.98 万平方米依法进行处理， 及时上报审批， 其中： 工业用地 35 宗面积 49.31 万平方米， 交通、水利等用地 6 宗面积 5.57 万平方米， 经营性用地 10 宗 4.11 万平方米。
2005 年， 查处违法违规占地案件 25 件， 返耕面积 9.12 万平方米， 处理结案率 100%。

第四节 行政监督

1989 年， 县土地局组织 36 人 （次）， 深入 292 个村， 对各项建设用地进行检查， 重点检查机砖厂用地。3 月中旬， 音西乡音埔村个别人在良田上建庙， 乡政府多次阻止不听， 组织土地局、 公安局和音西乡等 70多名干部到现场拆除； 11 月 30 日， 县委、 县政府下发 《关于立即制止党政干部违法、 违纪建私房的紧急通知》， 组织县纪委、 监察局、 土地局、 建设局、 统建办公室、 融城镇和公安派出所等部门干部 49 人， 对融城地区干部职工建房情况进行检查， 24 户违法违纪抢建私房， 分别被拆除、 停建、 吊销证书。
1990 年 3 月， 县土地局组织 30 多名干部职工， 历 800 多日， 对 5 个乡镇在福厦公路两侧 20 米内各类建筑物逐户丈量， 登记造册， 有各类建筑物 1824 座， 占地总面积 20.36 万平方米。 对 1982 年以前建的1487 座， 占地面积 16.93 万平方米； 1983-1987 年建的 301 座， 占地面积 3.14 万平方米； 1988—2005 年建的 36 座， 占地面积 2893 平方米。 县土地局配合有关部门组织 12 次统一行动， 对有碍观瞻， 影响交通及其他各类违法违章建筑物予以强制拆除， 共拆除 468 间， 占地面积 7206.9 平方米。 是年， 组织 700 多人次深入各村对用地户进行检查， 制止近 500 户刚破土动工的违法占地。