福州市国有土地上零星危险住房改造实施办法
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为深入贯彻习近平总书记关于“人民城市人民建、人民城市为人民”的重要理念，推进我市国有土地上零星危险住房改造工作，消除房屋安全隐患，保障人民生命财产安全，根据《中华人民共和国民法典》《城市危险房屋管理规定》《福建省房屋使用安全管理条例》《福州市城乡规划条例》《福州市房屋结构安全管理办法》《福建省住房和城乡建设厅关于推进城市零星危险住房改造工作的指导意见》(闽建房〔2015〕14号)等规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 国有土地上零星危险住房的改造，坚持“政府引导、政策支持、业主自愿、市场运作”的原则，由政府发挥指导协调作用，出台优惠政策提供支持，尊重零星危险住房业主自主意愿，自筹资金实施改造。
第三条 本办法适用福州市行政区域范围内国有土地上地块面积较小（一般不大于5亩）、不具备成片开发建设条件、尚未列入近期（一般指5年）城市建设规划或棚户区改造（城中村改造）范围、不存在违法建设情形的零星危险住房改造工作。
危险住房指按照《既有建筑鉴定与加固通用规范》（GB 55021-2021）、《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB 50292-2015）、《危险房屋鉴定标准》（JGJ 125-2016）等国家和省、市标准，经房屋安全鉴定机构危险性鉴定等级为C或D级、安全性鉴定等级为 Csu或Dsu级、可靠性鉴定等级为Ⅲ级或Ⅳ级的住房。
第四条 各县（市）区人民政府要建立国有土地上零星危险住房改造工作部门联席会议制度，负责核查零星危险住房使用情况、产权情况、用地性质、改造形式、改造条件等情况，提出零星危险住房改造认定意见。部门联席会议由县（市）区政府分管领导担任召集人，县（市）区住建、资规、土地收储、不动产登记等部门及危房所在地乡镇（街道）组成，部门联席会议办公室设在县（市）区住建(房管)部门，承担部门联席会议日常工作。
第五条 国有土地上零星危险住房采取以下方式改造：
（1）加固修缮。通过对建筑物结构进行加固和修复，以提升其安全性、稳定性和使用寿命。
（2）拆除重建。通过整体拆除重建并优化相关使用功能和配套设施方式予以改造。
第二章 政策支持
第六条 多产权零星危险住房拆除重建应不突破原有用地红线范围，不增加住房套数（住户数），在综合考虑相邻关系人利益后，可适当增加建筑面积，除地下室、建筑底层架空层、电梯井，以及住宅区内独立设置的公用配电房、设置在住宅建筑首层及以上的公用配电房(指需移交供电部门的10kv及以下电压等级的供配电设施)外，原则上不超过原建筑面积的15%。
受各种客观历史条件限制，拆除重建的危险住房满足现行相关建筑设计技术标准确有困难的，在保障公共利益，妥善考虑相邻关系人利益的前提下，拟建建筑需满足消防疏散要求，绿地率、车位数等指标和要求可按照不低于现状水平控制，日照标准按大寒日对内日照1小时、对外日照3小时或不恶化进行控制，建筑密度、建筑间距、建筑退距应基本满足国土空间规划管理技术要求，具体可按照总平面布局确定。
第七条 单一产权住宅属于危房的，应当在原有用地红线范围内进行，改建面积及层数不得超过房屋及土地权属证明文件载明的范围。
第八条 在符合规划要求下，零星危险住房拆除重建时可建设底层架空层作为居民公共活动开放空间，可设置地下室，作为地下停车及设备用房使用。底层架空层、地下室、电梯井以及住宅区内独立设置的公用配电房设置在住宅建筑首层及以上的公用配电房(指需移交供电部门的10kv及以下电压等级的供配电设施,包括环网室、配电室等)不列入容积率计算范围。
第九条 经民政部门认定为低收入家庭的业主，因生活困难无力参与出资拆除重建的，可向属地政府指定单位申请房源置换。属地政府指定单位依据零星危险住房的重建审查通过时点委托开展评估，按评估的市场值提供存量安置房源供低收入家庭的零星危险住房业主选择，按照“等值置换，差价互补”的原则实行置换。
第十条 零星危险住房业主已缴存住房公积金的，可按建造、翻建或大修自住住房相关规定申请提取住房公积金，用于危房改造。
第十一条 零星危险住房拆除重建后视同拆迁安置房办理不动产权证，并享受相关优惠政策。
第十二条 零星危险住房重建后延续原房屋的入学相关政策。
第三章 组织
第十三条 多产权人的零星危险住房需经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数占比四分之三以上的业主同意后，方可申请开展零星危险住房改造工作。
第十四条 零星危险住房改造工作的申请主体为业主、业主委员会或者占三分之二以上业主推举的2至3名业主代表。申请主体可授权原房改房售房单位、房地产开发企业、项目代建单位等作为实施主体，代为办理相关审批手续和组织实施零星危险住房改造工作。
第十五条 申请主体应委托有相应资质的设计、工程咨询等单位进行初步设计，编制零星危险住房改造初步方案，方案应包括规划设计、资金概算、费用筹集、房产分配等内容。
第十六条 拆除重建的零星危险住房土地性质为划拔的，在办理不动产权登记时应先行办理划拔转出让手续，按规定标准补缴土地出让金。增加的建筑面积其应补缴的土地出让金也应按规定标准补缴，其中底层架空层、地下室和电梯井的建筑面积不作为补交土地出让金计算依据。
第十七条 属于单位产权但实际由所有业主正在使用的公共部分(如:杂物间、车棚、传达室等)，经业主表决同意后，可由业主委员会或业主代表与原产权单位签订零星危险住房拆除补偿协议，由全体业主共同出资，对原单位进行补偿取得相应产权后进行重建。
第十八条 各乡（镇）人民政府、街道办事处要协助业主成立业主委员会，召开业主大会表决，收集业主意见，做好表决结果公示。同时，及时做好零星危险住房改造的政策引导和矛盾纠纷调解工作，监督业主表决真实性，积极促成项目实施。
第四章 认定
第十九条 开展改造的零星危险住房申请主体应向各县（市）区住建(房管)部门提出认定申请，由各县（市）区住建(房管)部门提请所在县（市）区部门联席会议研究认定。
第二十条 各县（市）区部门联席会议负责核查零星危险住房使用情况、产权情况、用地性质、改造形式、改造条件等情况，对危房改造初步方案可行性提出指导意见。
第二十一条 经各县（市）区部门联席会议认定，符合零星危险住房改造条件的，形成会议纪要，并以各县（市）区部门联席会议名义作出零星危险住房改造认定书，其中，各县（市）区部门联席会议的认定意见需报各县（市）区人民政府最终审定后，方可作出零星危险住房改造认定书。
第五章 实施
第二十二条 零星危险住房改造项目应向各县(市)区级资规、住建部门，依法依规办理规划、施工、消防审验等手续，并纳入工程质量安全监管。工程完工后，应当按规定办理规划核实、竣工验收等手续，验收合格方可交付使用。
第二十三条 零星危险住房完成拆除重建后，房屋业主按不动产登记相关规定申请办理产权登记。产权办理时，土地使用权用途、使用期限按照拆除重建前房屋的土地登记情况记载；产权证记载房屋性质为零星危险住房改造房，取得方式为危险住房改造；产权证需明确记载原产权地址、面积等原产权信息。
第二十四条 危险住房拆除重建后按专项维修资金管理有关规定结转与缴交住宅专项维修资金。
第六章 监管
第二十五条 各县（市）区人民政府要全力推进零星危险住房改造工作，在零星危险住房未解危前，由乡（镇）人民政府、街道办事处加强房屋安全管理。对鉴定为D级（Ⅳ级）的零星危险住房，必须落实“清人、封房、拉警戒线”等措施，确保房屋安全。
第二十六条 各县（市）区人民政府要建立房屋使用安全监督管理部门职责分工协调机制，组织住建、资规、农业农村、城市管理、公安等部门以及乡（镇）人民政府、街道办事处建立联合监管与执法衔接机制，落实零星危险住房改造的全过程监管职责，加强日常巡查工作，制止和查处零星危险住房改造过程中违法建设行为，确保公共安全。
第二十七条 各县（市）区人民政府要设立零星危险住房改造资金共管账户，由县（市）区人民政府、监管银行、申请主体对改造资金共同监管，研究制定资金使用规则、资金监管流程等方案，确保资金使用安全。
第七章 附则
第二十八条 本办法不涉及文物建筑、历史建筑、传统风貌建筑等法律、法规规定的保护对象。位于历史文化名镇、历史文化名村、历史文化街区、历史风貌区、传统村落、军事保护区以及宗教活动场所内的零星危险住房改造工作还应按相关法律、法规、规章和保护规划执行。
第二十九条 各县（市）区人民政府可根据本实施办法，结合当地实际情况，制定具体操作细则。
第三十条 本办法自2025年 月 日起施行，有效期5年，《福州市城市危险住房改造管理办法》（榕政综〔2007〕103号）同时废止。
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