房地产迎来二次机遇？ 未来大约100个城市“有戏”

来源：21世纪经济报道(广州)

　　4月8日，国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》（以下简称《重点任务》），“放宽落户”“城市群”“都市圈”刷屏朋友圈；文件还首次提到了“收缩型城市”。

　　城市化是中国房地产的发端。三十多年来，伴随城市化进程，房地产商的业务扩张遍及数百个城市，有的已深入五线；但同时，房企也在一些城市遭遇了“滑铁卢”。

　　保利发展也认为，中国已开始了以核心城市向外围扩展的“二次城市化”，城市群和都市圈成为中国经济发展和房地产市场的核心引擎。

　　这个时期，有上述两类业务发展潜力的城市，可能就在100个左右。如保利就提出了“百城发展论”，动态布局100个城市。

　　如果说一次城市化是将乡村变成城市，那么二次城市化则是将城市变成“城市带”。《重点任务》提出，深入推进城市群发展和培育发展现代化都市圈。

　　谭华杰认为，由单一发展、独立发展的点状城市，向互相连通的城市带转移，是城市化第二阶段的主力模式。

　　“未来不能融入城市群的，就会变成‘收缩型城市’。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　人才竞争决定未来城市格局之变，这也是各城市打响“人才争夺之战”的底层逻辑。

　　与人口并列的是产业。如果不能分享和分流核心城市的产业资源，也会有沦为收缩型城市的危险。

　　《重点任务》称，收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。

　　宋丁称，“收缩型城市的房地产市场也会萎缩，未来房价可能出现比较大的下跌。”

　　聚焦百城

　　3月5日，保利发布《2018-2019年房地产行业白皮书》，提出城市的生命周期就是房地产的生命周期，2018年四季度以来，房地产已进入15万亿之后的峰值时代；未来有房地产发展潜力的城市在100个左右。公司将在动态调整中，不断聚焦百城。

　　不止保利，目前大多数主流房企的城市布局也在100个以内，并且聚焦城市群与都市圈。

　　新城发展2018年销售覆盖77个城市，土储大部分集中在长三角地区，占比50.2%。

　　首次进入“千亿俱乐部”的阳光城也聚焦战略城市群，在深耕福州地区的基础上，拓展长三角、京津冀地区。

　　老牌房企则大多谨慎选择进入的城市。招商蛇口布局60个城市及地区，2018年末土地储备中长三角占比29%,粤港澳大湾区28%；远洋地产布局全国45个城市，2018年京津冀城市群表现突出，销售额和土储皆占比42%，排在各城市群前列。

　　严跃进认为，房企不断聚焦百城主要是出于两点考虑，首先是核心城市有稳定的产业和人口净流入，有发展潜力，增量见顶还可以做存量运营；其次是选择城市投资也需要较多的时间和金钱成本，企业会选择深耕已进入的城市。

　　对于二次城市化的“容量”，郁亮认为，二次城市化大概还有20个点的空间。

　　中原地产首席分析师张大伟则表示，中国房地产不可能快速发展到城镇化的70%－80%，“户籍城市化率比实际城市化率低16%，证明房价已经制约城镇化发展速度，房地产已进入了存量时代”，张大伟说。