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适合考虑非普通商品房、或要为车位单独掏钱的读者 阅读约7分钟
福清市场上除了普通商品住宅，还流通着不少特殊房源：安置房、法拍房、商办公寓、车位、自建房。它们共同的特点是——价格有吸引力，规则却完全不同。 这篇不讲该不该买，只讲买之前你必须知道的规则。 一、安置房与安置型商品房：先看土地性质判断一套安置房能不能买、买了能不能办证，第一件事是看土地性质：出让还是划拨。 如果是划拨土地上的安置房，转让时通常需要补缴土地收益或土地出让金才能上市交易。各地标准差异很大：有地方规定购买满5年（含5年）后上市转让的，不再办理土地出让手续，由购房人按同地段、同类普通商品住房交易指导价与原合同价格差额的一定比例补缴土地收益，取得完全产权后方可上市交易；也有地方规定安置房在符合上市交易条件的前提下按基准地价的一定比例补缴土地出让金，或按小区区位设定每平方米固定金额的土地收益金标准。 所以买安置房，必须落实三件事： 另外要注意，福清此前的购房补贴政策明确将安置房、安置型商品房排除在补贴范围之外。买这类房源时，别把它算进你的补贴预期。 提示：安置房交易最容易出问题的环节，是先交钱、后办证。务必约定办理不动产权证的时间节点和违约责任，并把大部分房款与办证进度挂钩。 二、法拍房：便宜是风险的定价 法拍房比市场价低两三成是常态，但这个折价本质上是风险的定价。三大风险必须看清： 风险一：税费。真正的坑在拍卖公告里那句一切税费由买受人承担——一旦这么写，卖方本应负担的增值税、个人所得税等也会转嫁过来，土地为出让性质并涉及增值的还可能涉及土地增值税。此外还有历史欠费：原业主拖欠的物业费、水电费等，实践中常常需要买受人先行垫付才能完成过户与交房。 风险二：清场。成交裁定送达、所有权转移，不等于房子里的人会自动搬走。尤其要注意买卖不破租赁——租赁物在承租人占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。部分被执行人会在查封前后签订二十年长租并声称租金已一次性付清，这是典型的规避执行手法。 风险三：过户。土地为划拨性质的需补缴土地出让金；房屋存在未办理初始登记、面积与登记不符、违章搭建、多重轮候查封等情形，都会拖慢甚至阻断过户。此外，法院一般不负责强制迁出户口。 参拍前必做的五件事： 实地看样，向物业、邻居、保安打听：现在谁在住？有没有租客？有没有欠费？ 到不动产登记中心查档，核实抵押、查封、租赁、居住权、土地性质。 细读拍卖公告与竞买须知，重点看税费承担方式和是否载明法院负责清场交付。这一条的价值可能相差十几万元。 到税务部门做税费测算，把契税、增值税、个税、土地增值税逐项问清楚。 确认自己的购房资格。不少城市已将法拍房纳入限购范围。
还有一条硬规则：保证金数额由法院在起拍价的5%至20%范围内确定；竞拍成功后悔拍不交尾款的，保证金不予退还，且不得再次参与竞买。 三、商办公寓：价格便宜，代价是长期的 商办类房产（SOHO、公寓）土地性质为商业或综合用地，使用年限一般40年或50年。它的劣势是系统性的： 首付比例高。商业用房购房贷款最低首付款比例通常不低于30%。 不能用公积金贷款，商业贷款年限也较短。 无法落户，不划分学区。有孩子的家庭，这一条基本是一票否决。 生活成本高。水电按商业标准收取，物业费比住宅高出一截，部分项目不通燃气。 交易税费远高于住宅，转售难度大。 40年或50年产权到期后的续期条件与费用标准，具体规则尚不完全明确。
它唯一的突出优势是总价低、不受住宅限购限制、不占用普通住房贷款记录。适合单身过渡、办公兼居住、或纯粹作为现金流的持有者；不适合有落户和学区需求的家庭。 四、车位：买之前先分清三种性质 福清不少小区的车位需要单独购买，几万元到十几万元不等。买之前要先分清： 产权车位。可以办理不动产权证，能正常买卖过户，是最稳妥的一类。 人防车位。人防工程实行谁投资、谁所有，可以依法开发利用或转让、租赁、抵押，但战时由人民政府统一调配使用。 共有部位车位。占用业主共有道路或其他场地的车位，属于业主共有，开发商无权出售。
买人防车位要确认四件事：签的是所有权转让合同还是使用权转让合同；工程是否经过人防主管部门审核验收；能否办理产权证；以及如果是租赁，注意租赁期限——早期人防车位多以出租形式存在，且限定租期最长不超过20年。 一个提醒：福清公积金已支持车位提取——取消车位提取的网签时间限制，持有车位产权证满6个月、三年内可一次性提取公积金。买车位前可以先核一下这项政策。 五、产权怎么署名字，也要提前想 最后说说产权署名，这是很多家庭事后才后悔的事： 夫妻婚后购房，无论登记在一方还是双方名下，通常都属于夫妻共同财产。 一方婚前购房、婚后共同还贷的，房屋一般认定为登记方个人财产，但共同还贷部分及对应增值部分，另一方有权主张补偿。 父母出资为子女购房，出资性质是赠与还是借款，最好书面约定清楚；只赠与自己子女的，建议明确约定。 联名购房要约定份额。共有方式分共同共有和按份共有，未约定份额的按共同共有处理。
这几件事在签合同时多问一句、多写一行，能省掉后面很多麻烦。 特殊房源不是不能买，而是不能用买普通住宅的思路去买。普通住宅你在比较价格，特殊房源你要先比较规则。
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彭文
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