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福清市村庄精细规划编制办法

第一章　总   则

第一条  为改善农村居住环境，促进土地节约集约利用，激发农村发展活力，实现城乡统筹发展，根据国家有关法律法规，结合福清实际，特制定本办法。

第二条  本办法所指村庄精细规划是指近期内可提供项目精细落地建设的村庄规划，明确划定“拆旧、拓新、整漂亮”拆旧区和拓新区范围，详细标注每块用地的用途，每栋已建房屋和每块可建用地的面积指标，特别是宅基地安排地块的设计深度必须达到修建性详细规划程度，做到位置明确、边界清晰，一张图纸、一目了然。

第三条  本办法适用于本市城市规划区外的农村开展村庄精细规划编制的活动。

第四条  坚持最严格的节约集约用地制度，依托“多规合一”成果，以人口规模确定村庄用地规模，控制宅基地总量，鼓励自然村向中心村集聚，逐步探索宅基地跨村审批制度；鼓励充分利用低丘缓坡等非耕地，建设“房在山中、园在林中”的坡地镇村；鼓励建设突出地域特征、时代特色、乡土风情的美丽乡村。

第五条  “拆旧、拓新、整漂亮”的村庄依据精细规划，通过逐步消化老旧破危房屋和历史存量违法建设，盘活存量建设用地和闲置宅基地，按照合理配置和高效利用原则，优化调整村庄用地布局，科学合理安排农民建房，积极有序推进村庄基础设施、公共服务设施和农房改造建设，改善农村生产生活条件。

第六条  市自然资源和规划局应当在符合市域城乡总体规划和土地利用总体规划的前提下，完善农村和社区空间布局规划，优化全市农村和社区的布局、选址、规模及时序。

各镇（街）要加强与上位规划的衔接，按照尊重民意、沿袭历史、科学布局、适度集聚的原则，合理整合，统筹引导，组织编制本辖区内“1（镇区）+X（集聚提升中心村建设规划）+Y（特色保护村规划）+Z（城郊融合村建设规划）”的村庄规划，报市人民政府批准。

各行政村应按村庄规模划定村庄发展边界，具体可登录网站（http://www.fqghj.net）查询。

第二章　规模控制

第七条  村庄建设用地规模按村级集体经济组织成员人数核定，按规定不能享受的除外。村级集体经济组织成员具体参照《福清市农村集体经济组织成员身份界定指导意见（试行）》（融政综〔2018〕145号）界定。其中，城郊融合类村庄建设用地规模按100m2/人控制，其他类村庄建设用地规模按120m2/人控制。公共配套设施建筑占地面积人均不小于1.5m2。

村民建房每户宅基地面积限额为80m2至120m2:

1.每户家庭人口3人以下（含3人）的，申请批准宅基地面积不得超过80平方米；

2.每户家庭人口4-5人的，申请批准宅基地面积不得超过100平方米；

3.每户家庭人口6人以上（含6人）的，申请批准宅基地面积不得超过120平方米；

下列家庭可增计一人分配：

（一）年满20周岁未婚的；

（二）已婚未育或育有一个子女的。

第八条  按有关规定认定后需要传承保护的古建筑、名人故居、古遗址、古树名木等，其占用的土地可单独增计建设用地规模，计入总用地规模。

第九条  镇（街）对本辖区内的宅基地总规模控制负总责，市政府在年初对已经实现宅基地减量化或人均宅基地面积比全市平均数少的镇（街）优先安排新增建设用地指标，由镇（街）统筹分配。

镇（街）分配新增建设用地指标时，应优先保障现状人均建设用地少、新增建设用地占用耕地少和未大拆大建的村庄。

第十条  现有建设用地规模比核定规模大的村庄，镇（街）不再安排新增建设用地指标，在符合土地利用总体规划的前提下，允许村级组织先与有关农户签订宅基地退出协议并拆除旧房后再申请建设用地增减挂钩指标。

第十一条  “拆旧、拓新、整漂亮”的村庄在核定规模范围内节余的建设用地，经村民代表会议同意，镇（街）审核，报市政府批准后，允许村级组织通过自主开发、合资合作、使用权入股等方式增加农村集体、农民个人收益，实现农村可持续发展。

第三章　规划编制

第十二条  镇（街）负责组织辖区内的村庄编制精细规划，向市自然资源和规划局申请规划使用的电子地形图和规划图以及设计条件，委托有资质的规划设计单位编制村庄精细控制性详细规划，报市自然资源和规划局审核，市政府审批。

第十三条  村庄精细规划编制设计单位应由镇（街）统一通过方案招标方式确定，只有一家单位参加的，需要编制2个以上规划方案进行比选。

第十四条  精细规划应把产业规划、土地利用规划、村庄规划和整治规划等多种规划合成简单实用型的“两图一表”（在电子图上可采用多图层表示）。“两图一表”包含《用地功能布局图》（含叠加修建性详细规划深度的宅基地规划图）、《综合管线图》和《建设项目表》。

多个地理空间上集中连片的村庄，由镇（街）统一编制村庄精细规划。

第十五条  各镇村要结合“共同缔造”行动，因地制宜地开展“拆旧、拓新、整漂亮”行动。镇村责任干部要到现场主动梳理村庄的资源特色，主动谋划，主动参与，由镇（街）国土资源所为主、规划建设服务中心配合找出适合建设的用地供规划编制单位参考。

编制单位要进村入户、实地踏勘，编制让村民看得懂、看得见、用得上的村庄规划。

村委会要组织群众主动参与规划编制工作，对批准的村庄规划的建设用边界地定点定桩。

第十六条  村庄精细规划编制应对村落现状进行评估，严禁大拆大建模式。规划保留传统建筑风貌保持完整的旧房、街巷、建筑环境、格局；规划拆除影响交通、消防安全的旧房；规划整治建筑层数、外立面、色彩、屋顶形式与村庄传统建筑风貌不协调的旧房；规划新建结合自然地形地貌的具有福清特色的新闽派民居；构建建筑与周边自然环境空间有序的架构，营造融于自然山水、独具乡土文化特色的村落。

第十七条  村庄精细规划编制应着重更新和完善规划保留传统建筑区块的给排水、供电、通讯、消防等公共设施，规划设计传统建筑内部生活设施的修缮选型方案，保护和修复乡土自然风貌、建筑、街巷、水系以及传统技艺和民俗文化，提升居住环境和生活品质，恢复村落生态，重现传统建筑区块社会、经济、生态价值。

第十八条  “拆旧、拓新、整漂亮”结合自然地形地貌采用低层联立住宅和多层公寓，利用院落式、坡地式等建筑形式，在核定的用地范围内，通过规划技术手段充分挖潜建筑容量。

联立式住宅建筑房屋建筑层数应控制3层以内，屋顶形式为坡屋顶，坡度28°-35°，檐口高度不得超过12m，起坡高度不高于檐口高度，坡屋顶总高度不得超过14m；建筑面积控制在300 m2/户以内；围墙要统一规划，不得建设高大封闭式围墙；多层公寓标准层高不超过3.2 m；外立面的饰面材料、色彩要与规划保留传统建筑风貌和自然环境相协调；地下室红线不得突破建筑红线；农户专有空地（指使用围墙、硬化等明显用地范围界线的专有用地）面积应控制在宅基地占地面积一半以内，专有空地外再提供宅基地占地面积一半以内的绿（菜）地，配套可通达的道路、管线等基础设施。有条件的村庄应在中心村集中建设多层公寓，建设示范小区，容积率控制在1.5以内，建筑面积控制在200 m2/户以内，提倡装配式建筑，不提倡建设单体围墙，提倡用绿篱分隔。

第十九条  现有村庄原则上应在村庄管控线内划出年度集中建房区域，面积以满足次年符合条件村民建房需求量为宜。首次划定集中建房区域可以占用部分符合土地利用规划范围内的用地。

第二十条  现有建设用地规模比核定规模大的村庄，首次划定集中建房区域用地面积最多不超过20亩，且必须用现有的建设用地置换。之后新建房屋以利用腾旧宅基地为主，直至符合用地要求。

第二十一条  对于搬迁撤并类的村庄，镇（街）应就近选择资源条件相对较好的中心村进行安置并统一编制村庄精细规划。

第二十二条  在不突破总用地规模和规划指标的前提下，经村民会议通过，村级组织可根据批准的实施细则，自行确定实施方案、分步实施计划，经镇（街）审核批准，报市自然资源和规划局备案。分步实施的，不同批次规划指标应相衔接。

第二十三条  未落实精细规划并划定首期建设用地的村庄不予建房审批。经批准的规划成果由镇（街）国土资源所或规划建设服务中心为主收集汇总录入市自然资源和规划局“多规合一”平台。

第四章   附 则

第二十四条　本办法公布前，已经依法批准旧村改造并开工建设的村庄，或者村庄建设规划、实施细则、分户报批已批准且建设用地已落实的村庄，允许按原批准方案执行。

第二十五条  本办法由市自然资源和规划局负责解释。

第二十六条  本办法自印发之日起施行，有效期三年。此前发布的文件与本办法不一致的，以本办法为准。

福清市“拆旧、拓新、整漂亮”工作导则

为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，坚持稳中求进工作总基调，牢固树立新发展理念，落实高质量发展要求，按照“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的总要求，实施乡村振兴战略，持续开展“一革命五行动”，改善农村人居环境，打造具有福清特色的美丽乡村，根据《福清市“拆旧、拓新、整漂亮”工作指导意见》编制本导则。

第一章  工作目的和目标

一、工作目的

借鉴浙江等先进地区美丽乡村建设经验，坚持“精细规划、更新改造和有偿使用”的原则，立足福清实际，引入农村宅基地“三权分置”改革成果，推行宅基地有偿使用办法，规范宅基地占用，逐步消化老旧破危房屋和历史存量违法建设。依托全市“多规合一”工作平台，强化村庄建设空间精细管控，协同推进村庄整治、土地整理、农房新建改造、公共基础设施和服务设施提升。

结合开展“共同缔造”活动，以农村自然村为基本空间单元，从危房改造、改水、美化村容村貌等房前屋后的实事、小事做起，发动群众“共谋、共建、共管、共评、共享”，最大限度地激发人民群众的积极性、主动性、创造性，改善农村人居环境，凝聚社区共识，塑造共同精神，提升人民群众的获得感、幸福感、安全感。

二、工作目标

“清沟、扫地、摆整齐”是美丽乡村建设的初级版，贯穿于美丽乡村建设的始终。“拆旧、拓新、整漂亮”是美丽乡村建设的中级版，应做到“污水成网、有效运行；垃圾分类、减量利用；规范建房、小区示范；更新改造、风貌提升；规整漂亮、生态宜居”，用5年时间建成一大批福建省最美乡村。“穿衣、戴帽、扮靓丽”是美丽乡村建设的高级版，有条件的村庄应通过对存量农房“穿衣、戴帽、扮靓丽”，打造具有福清本地特色的坡屋顶和外墙装饰，系统进行景观绿化美化，全面提升村庄人居和人文环境，力争通过10-20年的努力，把福清农村建设成为中国最美乡村。

第二章  适用范围

顺应村庄发展规律和演变趋势，根据不同村庄的发展现状、区位条件、资源禀赋等，原则上将全市农村划分为“城郊融合、搬迁撤并、集聚提升、特色保护”等4类村庄，分类推进乡村振兴。其中，城郊融合和搬迁撤并类村庄由镇（街）统一实施，其他类村庄由镇（街）指导、村具体实施。

本《导则》适用于城市规划区外的上述4类村庄，共373个，其中城郊融合类71个、集聚提升类261个，特色保护类35个，搬迁撤并类6个（详见附件）。

一、城郊融合类村庄

城郊融合类村庄是指城市近郊区以及镇区所在地的村庄，要逐步强化服务城市发展、承接城市功能外溢、满足城市消费需求能力，为城乡融合发展提供实践经验。其中镇区的农村建设要符合镇区规划。

二、搬迁撤并类村庄

搬迁撤并类村庄是指位于生存条件恶劣、生态环境脆弱、自然灾害频发等地区的村庄，因重大项目建设需要搬迁的村庄，以及人口流失特别严重的村庄，可通过易地扶贫搬迁、生态宜居搬迁、农村集聚发展搬迁等方式，实施村庄搬迁撤并，严格限制新建、扩建活动，统筹考虑拟迁入或新建村庄的基础设施和公共服务设施建设。搬迁撤并后的村庄原址，因地制宜复垦或还绿，增加乡村生产生态空间。

三、集聚提升类村庄

集聚提升类村庄是指现有规模较大的中心村和其他仍将存续的一般村庄，占乡村类型的大多数，是乡村振兴的重点。

四、特色保护类村庄

特色保护类村庄是指自然历史文化特色资源丰富的村庄，要切实保护村庄的传统选址、格局、风貌以及自然和田园景观等整体空间形态与环境，全面保护文物古迹、历史建筑、传统民居等传统建筑。尊重原住居民生活形态和传统习惯，加快改善村庄基础设施和公共环境，合理利用村庄特色资源，发展乡村旅游和特色产业。

第三章  组织架构

构建统一协调联动的市、镇（街）、村三级组织架构，由各级美丽乡村建设工作领导小组及其下设的办公室负责，落实相对固定的工作人员、办公场所、工作经费，统筹推进“拆旧、拓新、整漂亮”工作。

镇级美丽乡村建设工作领导小组及其下设的办公室应该把“拆旧、拓新、整漂亮”工作作为镇村今后较长时期的中心工作。镇级应组织相当数量的在编干部作为“拆旧、拓新、整漂亮”行动的专职工作人员，抓好镇域范围内的美丽乡村建设，统筹负责镇域内连片村庄建设项目的实施，保持与市级有关单位和村级组织沟通协调，落实辖区村庄“拆旧、拓新、整漂亮”行动中涉及的规划、建设、拆旧、“两违”处置、资金使用等具体工作的实施和指导，做好政策解释和督促考评等相关工作。

村级组织应建立健全符合村庄经济社会发展实际的农村长效管理机制，通过村规民约、民主协商等有效形式，制定经成员认可的规章制度，自觉接受审计监督和政府监管，确保“拆旧、拓新、整漂亮”行动各项工作公开透明、有章可循。

第四章  工作原则

一、统一供图，充分摸底；

二、集中民意，精细规划；

三、规模控制，规划市批；

四、历史“两违”，分类处置；

五、合理利用，“拆旧拓新”；

六、规整漂亮，示范更新；

七、统筹供地，镇（街）审批；

八、拆拓平衡，量力而行；

九、有偿使用，公平公正。

第五章  工作内容

“拆旧、拓新、整漂亮”工作内容可概括为：摸底、规划、建设、管理。要系统开展拆旧补偿安置、农民建房审批、历史“两违”处置、农房确权发证、公共服务设施提升、土地民主管理等工作，全面平衡拆旧、补偿与历史“两违”处置三者之间的关系，弄清各项工作相互交集、相互促进、相互制约的关系，全盘统筹协调推进“拆旧、拓新、整漂亮”工作。

实行土地有偿使用办法，对超法定面积占用集体土地的使用人，通过村规民约方式，由村集体与其签订土地有偿使用合同，经“一事一议”程序确定后履行，有效平衡各方利益，解决村集体作为土地所有者的权益实现问题，使土地使用更加公平。强化规划引领，编制村庄精细规划，未编制精细规划的村庄不得批准建设。对已完成地籍调查、底子清的村庄，可以全面开展“拆旧、拓新、整漂亮”工作。

一、摸底

“拆旧、拓新、整漂亮”行动应建立在村庄基础资料齐全、房屋调查清楚的基础上推进。调查摸底是精细规划编制、宅基地确权登记、历史“两违”处置、村民建房、拆旧补偿等相关工作的基础，力争通过2年时间完成全市所有村庄的调查摸底、精细规划和历史“两违”处置。

（一）掌握房屋基本情况

1.统一无偿供图。为加强“多规合一”平台使用效率，应统一全市用图标准，由市自然资源和规划局一次性无偿为全市的“拆旧、拓新、整漂亮”工作统一供图，包含地籍图（地形图）、规划图等。镇（街）由国土资源所为主、规划建设服务中心配合，对接市自然资源和规划局，领回镇（街）全域的地籍调查图和规划图（1:500和1:1000或1:2000）矢量化电子版，并将图纸转供给辖区各村开展调查摸底、规划编制等工作。

2.统一摸底表格。由市自然资源和规划局牵头，以地籍图为基础，统一制定摸底调查表格。由镇村组织工作人员，逐户调查农宅建造者、居住的家庭成员、建造时间、房屋构造、建筑面积、建筑质量、产权证明（审批文件）、占地（含宅基地、围墙内的埕空地等已批未批情况）、房屋取得途径，是否危房、是否历史建筑等情况逐户登记造册，更新地籍图，对“空宅、空闲地”做好标识。对具有保护价值和传统风貌保持完好的建筑，应加以标识，便于保护利用。

（二）分析房屋具体情况

以《福建省农村村民住宅建设管理办法》《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》《福清市十七个镇村民住宅建设管理暂行办法》《福清市城市规划区外农村村民建设规划用地管理暂行办法》为判定标准，对农宅进行建设使用的合法性分析。主要分析内容有“一户一宅”“一户多宅”超占地面积、超占地原因，未批先建、批而未建、批非占耕（未在批复的非耕地上建设）、批少建多、非本村村民建房等情况，形成农房情况分析资料。

村级集体经济组织成员具体参照《福清市农村集体经济组织成员身份界定指导意见（试行）》（融政综〔2018〕145号）界定。

二、规划

实施精细规划，由镇（街）牵头、村委组织、村民参与，通过实地调查研究，从规划开始对村庄和产业发展做出安排。精细规划应达到近期内可以提供项目精细落地的要求，特别是宅基地的安排，其设计深度必须达到修建性详细规划程度，要明确宅基地每一地块的面积和位置等。镇（街）规划区内的精细规划必须按照镇（街）总体规划和控制性规划实施。具体按照《福清市精细规划编制办法》执行。

（一）规划要点。坚持最严格的节约集约用地制度，依托“多规合一”成果，以人口规模确定用地规模，控制村庄宅基地总量，鼓励自然村向中心村集聚，逐步探索宅基地跨自然村审批制度；鼓励充分利用低丘缓坡等非耕地，建设“房在山中、园在林中”的坡地镇村；鼓励建设突出地域特征、时代特色、乡土风情的美丽乡村。

（二）规划组织。镇村干部要结合开展“共同缔造”活动，发动群众主动参与、主动谋划、主动梳理村庄资源特色。编制单位要进村入户、实地踏勘，编制让村民看得懂、看得见、用得上的村庄规划。村委会要组织群众参与规划编制工作，对批准的村庄规划的建设用边界地定点定桩。镇（街）国土资源所和规划建设服务中心要找出适合建设的用地供规划编制单位参考，在镇（街）领导下负责对接上级部门，做好规划编制后用地规划调整的沟通协调工作。

（三）规划成果。精细规划应把产业规划、土地利用规划、村庄规划和整治规划（如有编制）等多种规划合成简单实用型的“两图一表”（在电子图上可采用多图层表示）。“两图一表”包含《用地功能布局图》（含叠加修建性详细规划深度的宅基地规划图）、《综合管线图》和《建设项目表》。规划要明确划定拆旧区和拓新区范围，详细标注每一地块的用途，每一已建房屋和每一可建用地的面积指标，做到位置明确、边界清晰、一张图纸、一目了然。

三、建设

各镇村应结合“共同缔造”行动，将“清沟、扫地、摆整齐”工作贯穿于美丽乡村建设的始终，因地制宜地开展“拆旧、拓新、整漂亮”行动，循序渐进地推进“穿衣、戴帽、扮靓丽”行动。按照“生态宜居”的要求，根据村庄精细规划制定的“两图一表”，对不符合规划、结构性损坏严重和不具有保留价值的“老、旧、破、危”房屋等建（构）筑物，以及严重影响规划的“两违”进行拆除腾退，重新规划腾退出来的土地用途，建设美丽乡村。

（一）划定范围

由镇（街）选取若干条件成熟的村庄试点先行，有条件的镇（街）可全域同步实施。各镇村要在调查摸底、精细规划的基础上，划定“拆旧、拓新”范围。

（二）成本测算

各镇村要根据村庄实际，做好成本测算。成本测算内容包含拆旧和拓新两个方面费用。其中拆旧费用包括：旧村复垦（复垦为耕地，集中连片应达到400㎡以上）、建筑重置价、装修重置价、建筑占地补偿、埕空地补偿、搬迁补助、临时过渡费以及各项奖励等；拓新费用包括：建安成本、征地费用、配套费用（可含基础建设费用）、地上附着物补偿费用、补充耕地指标购买费用等。

各村应量力而行，分别对拆旧安置地块和依申请建房地块两种地块，做好建设成本分摊费用的测算，尽量做到“拆拓平衡”。

（三）实施“拆旧、拓新、整漂亮”行动

1.拆旧。力争通过3-5年时间努力，全面拆除农村老旧破危房屋和消化历史存量违建。

拆旧范围包括：

（1）非法“一户多宅”；

（2）户外的旱厕；

（3）闲置废弃的畜禽舍；

（4）倒塌的住房；

（5）影响村内道路及公共设施的院落等；

（6）已经立案拆除的违法建筑；

（7）规划需要拆除的其他建（构）筑物。

拆的方式主要有以下三类：

（1）拆“点”。对零星分散在村庄内没有保留价值的老旧危房、违法建筑、畜禽舍等有碍观瞻的建筑物实施定点拆除。

（2）拆“线”。就是要拆出线路来，对阻碍村道连接、河道连通、绿道连片的房屋等建筑物进行拆除，让村庄通行顺畅、清水环绕、绿树成荫。

（3）拆“面”。对连片、成片的旧房屋，通过拆旧能够整出一定面积新地实现集中使用的，可以按照实用原则，因地制宜地实施连片拆除。

各村应立足本村实际，按照土地区位地段和旧房分布、质量、价值等，保留具有保留价值的建筑，制定“点、线、面”分类拆除方案，在镇（街）的指导下，根据《福清市“拆旧、拓新、整漂亮”拆旧补偿办法》，制定符合本村实际的《XX村“拆旧、拓新、整漂亮”拆旧补偿细则》，通过“一事一议”确定后实施。

2.拓新。落实“两图一表”，充分利用拆后土地，做到“即拆即清，宜耕则耕，宜绿则绿，宜建则建”。

（1）立新规。改变农村建房“自己找地”的模式，按照“收、供”两条线的原则，将拆旧后的土地及现有可使用的土地重新统一规划用途，由村集体按照“两图一表”中的《用地功能布局图》（含宅基地规划图）选取适合建设的地块，实行分期分批供地，用于农民建房或农村公共服务配套设施建设。符合建房条件的村民必须在统一供给的土地上按规划建房。

（2）通新路。对于村庄规划路上的房屋等建筑物拆除后腾出的土地，可用作修建道路，打通村庄“断头路”，改变村庄道路狭窄不通畅的现象。

（3）植新绿。对拆旧后无新建公共服务设施、基础配套设施的土地，可以用来种植树木、建设菜园或复垦等，推动路边、水边、厝边植树行动，加快“环村林带”建设，提高村庄植被的覆盖率。

（4）蓄新水。拆旧后的土地可以用来连通水网或者作为“一村一池塘”用地，结合农村污水治理 ，达到连通水网、蓄积生活用水的目的。

（5）改新用。对于符合规划的有使用价值的老旧房屋，包括历史建筑、旧厂房、旧学校、旧祠堂等建筑物，要妥善开发利用，用来进行古民居改造、幸福院改造或对外出租等，拓展新用途，实现使用价值最大化。

3.整漂亮。实施村庄更新改造，对新建的农村住宅小区统一规划设计、统一配套建设，建成可复制可推广的具有福清特色的新闽派农房，实现村落房子整漂亮、村间道路整漂亮、房前屋后整漂亮、院内院外整漂亮、花草树木整漂亮、空中地下整漂亮，全面改善村容村貌。

四、管理

应将精细规划成果纳入市级“多规合一”平台管理，完成从统一供图到统一收集规划图纸乃至建设成果的图纸的全过程闭合，进一步提高村庄基准地价覆盖范围，适时调整和公开农村宅基地基准地价，加大对“两违”执法力度，加快处置历史“两违”建筑。村集体应在镇（街）指导下，组织开展“拆旧、拓新、整漂亮”行动，落实“一户一宅”政策，制定相关的制度和实施细则，落实长效管理机制，通过“一事一议” 等有效形式加以确定。市直有关单位要在市委、市政府的统一领导下，制定相关规范性文件，形成“1意见1导则6办法”（福清市“拆旧、拓新、整漂亮”工作指导意见、福清市“拆旧、拓新、整漂亮”工作导则、福清市村庄精细规划编制办法、福清市“拆旧、拓新、整漂亮”拆旧补偿办法、福清市农村历史“两违”建筑处置暂行办法、福清市农村宅基地有偿使用暂行办法、福清市城市规划区外村民住宅建设规划用地管理暂行办法、福清市农村土地民主管理暂行办法）。

第六章  实施程序

一、明确人员、集中培训、委托设计。镇（街）集中培训专职人员和村级组织人员，明确“拆旧、拓新、整漂亮”实施步骤、熟悉相关的办法、规定和细则，可由镇（街）集中委托规划设计。

二、宣传发动。“拆旧、拓新、整漂亮”要坚持宣传先导原则，通过各类宣传引导方式，讲政策、摆事实、转观念、正作风，让干部群众自觉接受、支持，并主动参与进来。要与“共同缔造”活动相结合，从房前屋后整漂亮等实事、小事做起，发动群众“共谋、共建、共管、共评、共享”，最大限度地激发人民群众的积极性、主动性、创造性；要与移风易俗相结合，从根本上杜绝群众“起大厝、留破房、讲风水、作派头”的陋习，让“起大厝浪费钱、作派头招人嫌”的观念深入人心。要让“自己找地”变为“统一供地”成为习惯，让“先规划、后供地、再建房”成为自觉。

三、统一供图、调查摸底。市、镇（街）和有关单位要做好供图对接，村级组织要负责对现有农村宅基地及房屋情况进行全面调查、登记，重点摸清户数、在册人口、户籍类型、宅基地现状与权属、古建筑、名人故居、古遗址、古树名木等情况。

四、集中民意、精细规划。听取村民意见，划定拆旧拓新的范围。“拆旧、拓新、整漂亮”用地规模经所在镇（街）审核后，报市自然资源和规划局核定。镇村制定精细规划，规划公示。规划成果经镇级初审后报市自然资源和规划局审查通过后，报福清市人民政府批准。

五、编制方案、出台规范。村级组织在镇（街）指导下，组织制定“点、线、面”分类拆除方案和《XX村宅基地有偿选位实施细则》《XX村宅基地超标准占用有偿使用细则》《XX村“拆旧、拓新、整漂亮”拆旧补偿细则》《XX村土地民主管理细则》等制度。

六、成本核算、镇（街）批复。村集体对“拆旧、拓新、整漂亮”建设项目进行成本核算，经村民代表会议讨论通过并公示后，报镇（街）批复。

七、用地审批。涉及新增建设用地的，依法办理农转用审批手续。

八、拆旧补偿、安置选地。开展旧房收回与拆除、注销原土地与房屋权属登记证明工作。拆旧户与村级组织签订的宅基地安置协议。申请使用宅基地的农户在镇村指导下，按精细规划总平面方案选择宅基地，并向村集体缴纳建设成本分摊费用和宅基地有偿选位费，分户报镇（街）审批。

九、建房审批。各建房农户选位后向镇（街）申请办理乡村建设规划许可证。集中统建包括农村多层及以上公寓的，应向市自然资源和规划局申请办理工程规划许可证，并按规定委托有资质的施工队伍施工，选定监理单位，向市住建局申请办理工程施工许可。

十、开工建设。镇（街）组织定点放样后开工建设，村级组织、镇（街）、市自然资源和规划局等相关单位按职责开展农户建房过程的监督检查。

十一、竣工验收。房屋竣工后，镇（街）组织竣工验收。其中集中建房和多层以上公寓的向市自然资源和规划局申请竣工规划核实，向市住建局申请竣工备案

十二、登记发证。登记颁发不动产权证。

福清市“拆旧、拓新、整漂亮”工作指导意见

为进一步规范农村建房，实现农民的建房需求与农村的整体规划相统一，打造生态宜居的美丽乡村，助推乡村全面振兴。结合我市实际，制定本指导意见。

一、目的意义

推动农村房屋“拆旧、拓新、整漂亮”工作是我市乡村振兴重点工作“清沟、扫地、摆整齐”行动的重要内容之一，旨在借鉴先进地区经验，立足福清实际，推进宅基地“三权分置”改革，依托全市“多规合一”工作平台，强化村庄建设空间管控，规范宅基地申请、使用、流转，协同推进村庄整治、土地整理、农房改造、公共服务设施提升。坚持科学规划、精细整治和有偿使用的原则，制定出台“老旧破危”房屋拆除腾退补偿奖励机制，对不符合规划的“老旧破危”房屋等建筑物进行拆除腾退，重新规划腾退出的土地用途，逐步消化老旧破危房屋和历史存量违建，力争通过10-20年的努力，把福清农村建设成为中国最美乡村。

二、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大精神，按照“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的总要求，认真落实中央和省、福州市及市委关于推进乡村振兴相关文件精神，以农村土地制度改革为契机，不断巩固提升“两违”整治成果，通过“拆旧拓新”，进一步规范农村建房秩序，变农民“自己找地”建房为村集体按规划及宅基地管理制度“统一供地”建房，实现村落房子摆整齐、村间道路摆整齐、房前屋后摆整齐、院内院外摆整齐、花草树木摆整齐、空中地下摆整齐，全面改善村容村貌，着力提升人居环境，切实增强广大群众在乡村振兴中的获得感、幸福感。

三、推动原则

（一）精细规划，先划后批。依托全市“多规合一”平台开展“拆旧、拓新、整漂亮”工作，在村庄发展规划、土地利用规划、村庄建设规划、修建性详细规划的基础上对拆除的对象和旧地的用途进行精细规划，并根据人口规模和建房需求进行总体规划，分年度供地，规划出村民住宅建设区，然后以“拆旧拓新”形式整出地块，逐级上报审批，经相关职能部门审核批准后，作为下年度该村庄群众建房用地。严格执行“一户一宅”制度，对于符合条件的群众建房申请，经过统一规划、统一审批，统一安排在村民住宅建设区内进行建设，实现农民“自己找地”建房向村集体按规划及宅基地管理制度“统一供地”建房的转变。

（二）分类施策，拆旧拓新。根据村庄实际情况，按照规划需要，分轻重缓急，率先全面推行宅基地供给方式改革，分类试点推进“拆旧拓新”工作。实行点线面结合拆旧，即点上拔除、线上贯通、面上成片，并依据规划进行拓新，可选择建新房、通新路、植新绿、蓄新水等模式，做到“宜耕则耕、宜建则建、宜林则林、宜园则园”，实现土地利用效益最大化。

（三）宣传铺路，移风易俗。“拆旧、拓新、整漂亮”要坚持宣传先导原则，通过各类宣传引导方式，讲政策、摆事实、转观念、正作风，让干部群众自觉接受、支持，并主动参与进来。要与移风易俗相结合，从根本上杜绝群众起大厝、留破房、讲风水、作派头的陋习，让“起大厝浪费钱、作派头招人嫌”的观念深入人心。让“自己找地”到“统一供地”成为习惯，让“先规划、后供地、再建房”成为自觉。

四、工作内容

（一）拆旧。根据各村实际情况，按照土地区位地段和旧房分布、质量、价值等分类制定拆除方案，可全域同步实施，亦可由镇（街）选取若干条件成熟的村试点先行。拆旧的方式主要有以下三类：

⒈拆“点”。对零星分散在村庄内的老旧危房、违章建筑、畜禽舍等有碍观瞻的建筑物，以及“一户多宅”、非本村集体经济成员的老旧空置房屋，实施定点拆除。

⒉拆“线”。即要拆出线路来，对阻碍村道连接、河道连通、绿道连片的房屋等建筑物进行拆除，让村庄通行顺畅、清水环绕、绿树成荫。

⒊拆“面”。对连片、成片的旧房屋，通过拆旧能够整出一定面积新地实现集中使用的，可以按照实用原则，因地制宜地实施连片拆除。

（二）拓新。加强村级统筹力度，包括集中供给宅基地，试点推行推行宅基地有偿使用，集中力量建设基础设施、公共设施。

⒈立新规。进一步规范我市建房规章制度，改变农村建房“自己找地”的模式，按照收供两条线的原则，将拆旧后的土地及现有可使用的宅基地重新统一规划用途，由村集体按照规划选取适合建房的地块，实行分期分批供地，用于村民建房、拆旧安置房或农村公共服务配套设施用地，探索宅基地有偿使用制度，符合建房条件的村民必须在统一供给的土地上按规划建房。

⒉通新路。对于村庄规划路上的房屋等建筑物拆除后腾出的土地，要用作修建道路，打通村庄“断头路”，改变村庄道路狭窄不通畅的现象。

⒊植新绿。对拆旧后无新建公共服务设施、基础配套设施的土地，可以用来种植树木、建设菜园或复垦耕地等，推动路边、水边、厝边植树行动，加快“环村林带”建设，提高村庄植被的覆盖率。

⒋蓄新水。拆旧后的土地可以用来连通水网或者作为“一村一池塘”用地，达到连通水网、蓄积生活用水的目的。

⒌改新用。对于符合规划的有使用价值的老旧房屋等建筑物，包括历史建筑、旧厂房、旧学校、旧祠堂等，要妥善保护开发利用，用来进行古民居改造、幸福院改造或对外出租等，拓展新的用途，实现使用价值最大化。

五、时间安排

（一）调研及草拟方案（2018年11月15日-2019年3月31日）

市委办、市府办、治违办、自然资源和规划局、农业农村局、住建局等相关单位和各镇（街）要深入农村基层开展调查研究，并根据调研结果草拟“拆旧、拓新、整漂亮”工作方案。

（二）宣传发动及方案征求、定稿（2019年4月1日-2019年8月31日）

市委宣传部、各镇（街）要制定宣传方案，通过各类宣传媒介及走村入户等方式宣传“拆旧、拓新、整漂亮”，征求群众对“拆旧、拓新、整漂亮”工作方案的意见建议，完成工作方案的定稿。通过广泛的宣传发动，让群众知晓自2019年9月1日起，农村新建房屋全部按照新规审批，已批未建的也要按照新规重新规划审批等要求。

（三）规划完善及业务培训（2019年8月20日-2019年9月20日）

市住建局、农业农村局、自然资源和规划局等相关单位要指导各镇村修订完善宅基地管理制度、村庄建房规划等。相关单位要层层组织各镇村开展业务培训，让镇村党员干部、村民小组长熟练掌握建房新规。

（四）全面推行（2019年9月1日起）

各镇（街）要全面推行“拆旧、拓新、整漂亮”，严格按照工作导则等文件推进这项工作。市治违办要把“拆旧、拓新、整漂亮”纳入“美丽福清”APP平台管理，市委督查室、市政府督查室要对“拆旧、拓新、整漂亮”工作开展情况进行督查，督促工作落实到位。

六、组织保障

（一）统一思想认识。“拆旧、拓新、整漂亮”工作是市委、市政府推进乡村振兴战略的一项重要举措，事关农村的长远发展，事关农民群众的切身利益。各级各部门要统一思想，充分认识开展“拆旧、拓新、整漂亮”工作的重要性，从落实乡村振兴、推动“大福清”发展的战略高度全力推动“拆旧、拓新、整漂亮”工作。各级各部门要把这项工作作为乡村振兴的一项重要工作，主要负责同志要亲自抓好部署落实，确保各项目标任务落到实处。

（二）加强组织领导。成立“拆旧、拓新、整漂亮”工作领导小组，由市委主要领导担任组长，市政府主要领导担任第一副组长，市委、市人大、市政府、市政协分管领导担任副组长，市直有关单位和各镇（街）主要负责同志为成员，统筹推进“拆旧、拓新、整漂亮”工作，日常工作依托在市“美丽乡村办”开展。各镇（街）要相应成立工作领导小组，负责推进各自辖区“拆旧、拓新、整漂亮”工作，各级各有关单位要分工负责、密切配合，扎实推进各项任务举措落地见效，确保工作落实到位。

（三）健全制度机制。各级各有关单位要增强责任感和使命感，全力推动“拆旧、拓新、整漂亮”工作取得实实在在的成效：1.由市委办、市府办牵头，科学整合相关机构，进一步完善工作机制；2.由市住建局牵头，结合农村建房用地制度改革，研究制定出台“拆旧、拓新、整漂亮”工作导则；3.由市自然资源和规划局负责，修订出台农村精细规划编制办法、农村宅基地有偿使用和村民住宅建设规划用地管理等办法，为工作的开展提供政策依据；4.由市农业农村局牵头，研究制定出台农村土地民主管理等制度。5.各镇（街）要根据本指导意见和工作导则制定细化实施方案，确保工作顺利开展。

（四）鼓浓工作氛围。要做好宣传发动工作，掀起一场声势浩大的宣传活动，充分发挥市属新闻媒体舆论导向作用，利用广播、电视、报纸、微信公众号等载体，大力宣传报道“拆旧、拓新、整漂亮”工作的重大意义。各镇（街）要走村入户开展政策宣传，确保做通群众思想，引导群众积极参与，营造上下一心共同推进的良好工作氛围。

（五）强化责任落实。围绕“拆旧、拓新、整漂亮”工作职责，明确各级各有关单位责任，做到权责对称，人事对应，确保事事有规矩、工作有导则、责任有人担，办事公开、流程透明、服务高效。