一篇通！关于福清自建房的各种疑问都在这里！

福清市人民政府关于印发

“拆旧、拓新、整漂亮”工作指导意见及相关配套文件的通知

各园区管委会，各镇（街）人民政府（办事处），市直各有关单位：

《福清市“拆旧、拓新、整漂亮”工作指导意见》及相关配套文件已经市政府研究同意，现将“拆旧、拓新、整漂亮”工作配套文件印发给你们，请认真贯彻执行。

1. 福清市“拆旧、拓新、整漂亮”工作指导意见
2. 福清市“拆旧、拓新、整漂亮”工作导则
3. 福清市村庄精细规划编制办法
4. 福清市“拆旧、拓新、整漂亮”拆旧补偿办法
5. 福清市农村历史“两违”建筑处置暂行办法
6. 福清市农村宅基地有偿使用暂行办法
7. 福清市城市规划区外村民住宅建设规划用地管理暂行办法
8. 福清市农村土地民主管理暂行办法

福清市人民政府

2019年9月15日

福清市“拆旧、拓新、整漂亮”工作指导意见

为进一步规范农村建房，实现农民的建房需求与农村的整体规划相统一，打造生态宜居的美丽乡村，助推乡村全面振兴。结合我市实际，制定本指导意见。

一、目的意义

推动农村房屋“拆旧、拓新、整漂亮”工作是我市乡村振兴重点工作“清沟、扫地、摆整齐”行动的重要内容之一，旨在借鉴先进地区经验，立足福清实际，推进宅基地“三权分置”改革，依托全市“多规合一”工作平台，强化村庄建设空间管控，规范宅基地申请、使用、流转，协同推进村庄整治、土地整理、农房改造、公共服务设施提升。坚持科学规划、精细整治和有偿使用的原则，制定出台“老旧破危”房屋拆除腾退补偿奖励机制，对不符合规划的“老旧破危”房屋等建筑物进行拆除腾退，重新规划腾退出的土地用途，逐步消化老旧破危房屋和历史存量违建，力争通过10-20年的努力，把福清农村建设成为中国最美乡村。

二、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大精神，按照“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的总要求，认真落实中央和省、福州市及市委关于推进乡村振兴相关文件精神，以农村土地制度改革为契机，不断巩固提升“两违”整治成果，通过“拆旧拓新”，进一步规范农村建房秩序，变农民“自己找地”建房为村集体按规划及宅基地管理制度“统一供地”建房，实现村落房子摆整齐、村间道路摆整齐、房前屋后摆整齐、院内院外摆整齐、花草树木摆整齐、空中地下摆整齐，全面改善村容村貌，着力提升人居环境，切实增强广大群众在乡村振兴中的获得感、幸福感。

三、推动原则

（一）精细规划，先划后批。依托全市“多规合一”平台开展“拆旧、拓新、整漂亮”工作，在村庄发展规划、土地利用规划、村庄建设规划、修建性详细规划的基础上对拆除的对象和旧地的用途进行精细规划，并根据人口规模和建房需求进行总体规划，分年度供地，规划出村民住宅建设区，然后以“拆旧拓新”形式整出地块，逐级上报审批，经相关职能部门审核批准后，作为下年度该村庄群众建房用地。严格执行“一户一宅”制度，对于符合条件的群众建房申请，经过统一规划、统一审批，统一安排在村民住宅建设区内进行建设，实现农民“自己找地”建房向村集体按规划及宅基地管理制度“统一供地”建房的转变。

（二）分类施策，拆旧拓新。根据村庄实际情况，按照规划需要，分轻重缓急，率先全面推行宅基地供给方式改革，分类试点推进“拆旧拓新”工作。实行点线面结合拆旧，即点上拔除、线上贯通、面上成片，并依据规划进行拓新，可选择建新房、通新路、植新绿、蓄新水等模式，做到“宜耕则耕、宜建则建、宜林则林、宜园则园”，实现土地利用效益最大化。

（三）宣传铺路，移风易俗。“拆旧、拓新、整漂亮”要坚持宣传先导原则，通过各类宣传引导方式，讲政策、摆事实、转观念、正作风，让干部群众自觉接受、支持，并主动参与进来。要与移风易俗相结合，从根本上杜绝群众起大厝、留破房、讲风水、作派头的陋习，让“起大厝浪费钱、作派头招人嫌”的观念深入人心。让“自己找地”到“统一供地”成为习惯，让“先规划、后供地、再建房”成为自觉。

四、工作内容

（一）拆旧。根据各村实际情况，按照土地区位地段和旧房分布、质量、价值等分类制定拆除方案，可全域同步实施，亦可由镇（街）选取若干条件成熟的村试点先行。拆旧的方式主要有以下三类：

⒈拆“点”。对零星分散在村庄内的老旧危房、违章建筑、畜禽舍等有碍观瞻的建筑物，以及“一户多宅”、非本村集体经济成员的老旧空置房屋，实施定点拆除。

⒉拆“线”。即要拆出线路来，对阻碍村道连接、河道连通、绿道连片的房屋等建筑物进行拆除，让村庄通行顺畅、清水环绕、绿树成荫。

⒊拆“面”。对连片、成片的旧房屋，通过拆旧能够整出一定面积新地实现集中使用的，可以按照实用原则，因地制宜地实施连片拆除。

（二）拓新。加强村级统筹力度，包括集中供给宅基地，试点推行推行宅基地有偿使用，集中力量建设基础设施、公共设施。

⒈立新规。进一步规范我市建房规章制度，改变农村建房“自己找地”的模式，按照收供两条线的原则，将拆旧后的土地及现有可使用的宅基地重新统一规划用途，由村集体按照规划选取适合建房的地块，实行分期分批供地，用于村民建房、拆旧安置房或农村公共服务配套设施用地，探索宅基地有偿使用制度，符合建房条件的村民必须在统一供给的土地上按规划建房。

⒉通新路。对于村庄规划路上的房屋等建筑物拆除后腾出的土地，要用作修建道路，打通村庄“断头路”，改变村庄道路狭窄不通畅的现象。

⒊植新绿。对拆旧后无新建公共服务设施、基础配套设施的土地，可以用来种植树木、建设菜园或复垦耕地等，推动路边、水边、厝边植树行动，加快“环村林带”建设，提高村庄植被的覆盖率。

⒋蓄新水。拆旧后的土地可以用来连通水网或者作为“一村一池塘”用地，达到连通水网、蓄积生活用水的目的。

⒌改新用。对于符合规划的有使用价值的老旧房屋等建筑物，包括历史建筑、旧厂房、旧学校、旧祠堂等，要妥善保护开发利用，用来进行古民居改造、幸福院改造或对外出租等，拓展新的用途，实现使用价值最大化。

五、时间安排

（一）调研及草拟方案（2018年11月15日-2019年3月31日）

市委办、市府办、治违办、自然资源和规划局、农业农村局、住建局等相关单位和各镇（街）要深入农村基层开展调查研究，并根据调研结果草拟“拆旧、拓新、整漂亮”工作方案。

（二）宣传发动及方案征求、定稿（2019年4月1日-2019年8月31日）

市委宣传部、各镇（街）要制定宣传方案，通过各类宣传媒介及走村入户等方式宣传“拆旧、拓新、整漂亮”，征求群众对“拆旧、拓新、整漂亮”工作方案的意见建议，完成工作方案的定稿。通过广泛的宣传发动，让群众知晓自2019年9月1日起，农村新建房屋全部按照新规审批，已批未建的也要按照新规重新规划审批等要求。

（三）规划完善及业务培训（2019年8月20日-2019年9月20日）

市住建局、农业农村局、自然资源和规划局等相关单位要指导各镇村修订完善宅基地管理制度、村庄建房规划等。相关单位要层层组织各镇村开展业务培训，让镇村党员干部、村民小组长熟练掌握建房新规。

（四）全面推行（2019年9月1日起）

各镇（街）要全面推行“拆旧、拓新、整漂亮”，严格按照工作导则等文件推进这项工作。市治违办要把“拆旧、拓新、整漂亮”纳入“美丽福清”APP平台管理，市委督查室、市政府督查室要对“拆旧、拓新、整漂亮”工作开展情况进行督查，督促工作落实到位。

六、组织保障

（一）统一思想认识。“拆旧、拓新、整漂亮”工作是市委、市政府推进乡村振兴战略的一项重要举措，事关农村的长远发展，事关农民群众的切身利益。各级各部门要统一思想，充分认识开展“拆旧、拓新、整漂亮”工作的重要性，从落实乡村振兴、推动“大福清”发展的战略高度全力推动“拆旧、拓新、整漂亮”工作。各级各部门要把这项工作作为乡村振兴的一项重要工作，主要负责同志要亲自抓好部署落实，确保各项目标任务落到实处。

（二）加强组织领导。成立“拆旧、拓新、整漂亮”工作领导小组，由市委主要领导担任组长，市政府主要领导担任第一副组长，市委、市人大、市政府、市政协分管领导担任副组长，市直有关单位和各镇（街）主要负责同志为成员，统筹推进“拆旧、拓新、整漂亮”工作，日常工作依托在市“美丽乡村办”开展。各镇（街）要相应成立工作领导小组，负责推进各自辖区“拆旧、拓新、整漂亮”工作，各级各有关单位要分工负责、密切配合，扎实推进各项任务举措落地见效，确保工作落实到位。

（三）健全制度机制。各级各有关单位要增强责任感和使命感，全力推动“拆旧、拓新、整漂亮”工作取得实实在在的成效：1.由市委办、市府办牵头，科学整合相关机构，进一步完善工作机制；2.由市住建局牵头，结合农村建房用地制度改革，研究制定出台“拆旧、拓新、整漂亮”工作导则；3.由市自然资源和规划局负责，修订出台农村精细规划编制办法、农村宅基地有偿使用和村民住宅建设规划用地管理等办法，为工作的开展提供政策依据；4.由市农业农村局牵头，研究制定出台农村土地民主管理等制度。5.各镇（街）要根据本指导意见和工作导则制定细化实施方案，确保工作顺利开展。

（四）鼓浓工作氛围。要做好宣传发动工作，掀起一场声势浩大的宣传活动，充分发挥市属新闻媒体舆论导向作用，利用广播、电视、报纸、微信公众号等载体，大力宣传报道“拆旧、拓新、整漂亮”工作的重大意义。各镇（街）要走村入户开展政策宣传，确保做通群众思想，引导群众积极参与，营造上下一心共同推进的良好工作氛围。

（五）强化责任落实。围绕“拆旧、拓新、整漂亮”工作职责，明确各级各有关单位责任，做到权责对称，人事对应，确保事事有规矩、工作有导则、责任有人担，办事公开、流程透明、服务高效。

福清市“拆旧、拓新、整漂亮”工作导则

为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，坚持稳中求进工作总基调，牢固树立新发展理念，落实高质量发展要求，按照“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的总要求，实施乡村振兴战略，持续开展“一革命五行动”，改善农村人居环境，打造具有福清特色的美丽乡村，根据《福清市“拆旧、拓新、整漂亮”工作指导意见》编制本导则。

第一章  工作目的和目标

一、工作目的

借鉴浙江等先进地区美丽乡村建设经验，坚持“精细规划、更新改造和有偿使用”的原则，立足福清实际，引入农村宅基地“三权分置”改革成果，推行宅基地有偿使用办法，规范宅基地占用，逐步消化老旧破危房屋和历史存量违法建设。依托全市“多规合一”工作平台，强化村庄建设空间精细管控，协同推进村庄整治、土地整理、农房新建改造、公共基础设施和服务设施提升。

结合开展“共同缔造”活动，以农村自然村为基本空间单元，从危房改造、改水、美化村容村貌等房前屋后的实事、小事做起，发动群众“共谋、共建、共管、共评、共享”，最大限度地激发人民群众的积极性、主动性、创造性，改善农村人居环境，凝聚社区共识，塑造共同精神，提升人民群众的获得感、幸福感、安全感。

二、工作目标

“清沟、扫地、摆整齐”是美丽乡村建设的初级版，贯穿于美丽乡村建设的始终。“拆旧、拓新、整漂亮”是美丽乡村建设的中级版，应做到“污水成网、有效运行；垃圾分类、减量利用；规范建房、小区示范；更新改造、风貌提升；规整漂亮、生态宜居”，用5年时间建成一大批福建省最美乡村。“穿衣、戴帽、扮靓丽”是美丽乡村建设的高级版，有条件的村庄应通过对存量农房“穿衣、戴帽、扮靓丽”，打造具有福清本地特色的坡屋顶和外墙装饰，系统进行景观绿化美化，全面提升村庄人居和人文环境，力争通过10-20年的努力，把福清农村建设成为中国最美乡村。

第二章  适用范围

顺应村庄发展规律和演变趋势，根据不同村庄的发展现状、区位条件、资源禀赋等，原则上将全市农村划分为“城郊融合、搬迁撤并、集聚提升、特色保护”等4类村庄，分类推进乡村振兴。其中，城郊融合和搬迁撤并类村庄由镇（街）统一实施，其他类村庄由镇（街）指导、村具体实施。

本《导则》适用于城市规划区外的上述4类村庄，共373个，其中城郊融合类71个、集聚提升类261个，特色保护类35个，搬迁撤并类6个（详见附件）。

一、城郊融合类村庄

城郊融合类村庄是指城市近郊区以及镇区所在地的村庄，要逐步强化服务城市发展、承接城市功能外溢、满足城市消费需求能力，为城乡融合发展提供实践经验。其中镇区的农村建设要符合镇区规划。

二、搬迁撤并类村庄

搬迁撤并类村庄是指位于生存条件恶劣、生态环境脆弱、自然灾害频发等地区的村庄，因重大项目建设需要搬迁的村庄，以及人口流失特别严重的村庄，可通过易地扶贫搬迁、生态宜居搬迁、农村集聚发展搬迁等方式，实施村庄搬迁撤并，严格限制新建、扩建活动，统筹考虑拟迁入或新建村庄的基础设施和公共服务设施建设。搬迁撤并后的村庄原址，因地制宜复垦或还绿，增加乡村生产生态空间。

三、集聚提升类村庄

集聚提升类村庄是指现有规模较大的中心村和其他仍将存续的一般村庄，占乡村类型的大多数，是乡村振兴的重点。

四、特色保护类村庄

特色保护类村庄是指自然历史文化特色资源丰富的村庄，要切实保护村庄的传统选址、格局、风貌以及自然和田园景观等整体空间形态与环境，全面保护文物古迹、历史建筑、传统民居等传统建筑。尊重原住居民生活形态和传统习惯，加快改善村庄基础设施和公共环境，合理利用村庄特色资源，发展乡村旅游和特色产业。

第三章  组织架构

构建统一协调联动的市、镇（街）、村三级组织架构，由各级美丽乡村建设工作领导小组及其下设的办公室负责，落实相对固定的工作人员、办公场所、工作经费，统筹推进“拆旧、拓新、整漂亮”工作。

镇级美丽乡村建设工作领导小组及其下设的办公室应该把“拆旧、拓新、整漂亮”工作作为镇村今后较长时期的中心工作。镇级应组织相当数量的在编干部作为“拆旧、拓新、整漂亮”行动的专职工作人员，抓好镇域范围内的美丽乡村建设，统筹负责镇域内连片村庄建设项目的实施，保持与市级有关单位和村级组织沟通协调，落实辖区村庄“拆旧、拓新、整漂亮”行动中涉及的规划、建设、拆旧、“两违”处置、资金使用等具体工作的实施和指导，做好政策解释和督促考评等相关工作。

村级组织应建立健全符合村庄经济社会发展实际的农村长效管理机制，通过村规民约、民主协商等有效形式，制定经成员认可的规章制度，自觉接受审计监督和政府监管，确保“拆旧、拓新、整漂亮”行动各项工作公开透明、有章可循。

第四章  工作原则

一、统一供图，充分摸底；

二、集中民意，精细规划；

三、规模控制，规划市批；

四、历史“两违”，分类处置；

五、合理利用，“拆旧拓新”；

六、规整漂亮，示范更新；

七、统筹供地，镇（街）审批；

八、拆拓平衡，量力而行；

九、有偿使用，公平公正。

第五章  工作内容

“拆旧、拓新、整漂亮”工作内容可概括为：摸底、规划、建设、管理。要系统开展拆旧补偿安置、农民建房审批、历史“两违”处置、农房确权发证、公共服务设施提升、土地民主管理等工作，全面平衡拆旧、补偿与历史“两违”处置三者之间的关系，弄清各项工作相互交集、相互促进、相互制约的关系，全盘统筹协调推进“拆旧、拓新、整漂亮”工作。

实行土地有偿使用办法，对超法定面积占用集体土地的使用人，通过村规民约方式，由村集体与其签订土地有偿使用合同，经“一事一议”程序确定后履行，有效平衡各方利益，解决村集体作为土地所有者的权益实现问题，使土地使用更加公平。强化规划引领，编制村庄精细规划，未编制精细规划的村庄不得批准建设。对已完成地籍调查、底子清的村庄，可以全面开展“拆旧、拓新、整漂亮”工作。

一、摸底

“拆旧、拓新、整漂亮”行动应建立在村庄基础资料齐全、房屋调查清楚的基础上推进。调查摸底是精细规划编制、宅基地确权登记、历史“两违”处置、村民建房、拆旧补偿等相关工作的基础，力争通过2年时间完成全市所有村庄的调查摸底、精细规划和历史“两违”处置。

（一）掌握房屋基本情况

1.统一无偿供图。为加强“多规合一”平台使用效率，应统一全市用图标准，由市自然资源和规划局一次性无偿为全市的“拆旧、拓新、整漂亮”工作统一供图，包含地籍图（地形图）、规划图等。镇（街）由国土资源所为主、规划建设服务中心配合，对接市自然资源和规划局，领回镇（街）全域的地籍调查图和规划图（1:500和1:1000或1:2000）矢量化电子版，并将图纸转供给辖区各村开展调查摸底、规划编制等工作。

2.统一摸底表格。由市自然资源和规划局牵头，以地籍图为基础，统一制定摸底调查表格。由镇村组织工作人员，逐户调查农宅建造者、居住的家庭成员、建造时间、房屋构造、建筑面积、建筑质量、产权证明（审批文件）、占地（含宅基地、围墙内的埕空地等已批未批情况）、房屋取得途径，是否危房、是否历史建筑等情况逐户登记造册，更新地籍图，对“空宅、空闲地”做好标识。对具有保护价值和传统风貌保持完好的建筑，应加以标识，便于保护利用。

（二）分析房屋具体情况

以《福建省农村村民住宅建设管理办法》《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》《福清市十七个镇村民住宅建设管理暂行办法》《福清市城市规划区外农村村民建设规划用地管理暂行办法》为判定标准，对农宅进行建设使用的合法性分析。主要分析内容有“一户一宅”“一户多宅”超占地面积、超占地原因，未批先建、批而未建、批非占耕（未在批复的非耕地上建设）、批少建多、非本村村民建房等情况，形成农房情况分析资料。

村级集体经济组织成员具体参照《福清市农村集体经济组织成员身份界定指导意见（试行）》（融政综〔2018〕145号）界定。

二、规划

实施精细规划，由镇（街）牵头、村委组织、村民参与，通过实地调查研究，从规划开始对村庄和产业发展做出安排。精细规划应达到近期内可以提供项目精细落地的要求，特别是宅基地的安排，其设计深度必须达到修建性详细规划程度，要明确宅基地每一地块的面积和位置等。镇（街）规划区内的精细规划必须按照镇（街）总体规划和控制性规划实施。具体按照《福清市精细规划编制办法》执行。

（一）规划要点。坚持最严格的节约集约用地制度，依托“多规合一”成果，以人口规模确定用地规模，控制村庄宅基地总量，鼓励自然村向中心村集聚，逐步探索宅基地跨自然村审批制度；鼓励充分利用低丘缓坡等非耕地，建设“房在山中、园在林中”的坡地镇村；鼓励建设突出地域特征、时代特色、乡土风情的美丽乡村。

（二）规划组织。镇村干部要结合开展“共同缔造”活动，发动群众主动参与、主动谋划、主动梳理村庄资源特色。编制单位要进村入户、实地踏勘，编制让村民看得懂、看得见、用得上的村庄规划。村委会要组织群众参与规划编制工作，对批准的村庄规划的建设用边界地定点定桩。镇（街）国土资源所和规划建设服务中心要找出适合建设的用地供规划编制单位参考，在镇（街）领导下负责对接上级部门，做好规划编制后用地规划调整的沟通协调工作。

（三）规划成果。精细规划应把产业规划、土地利用规划、村庄规划和整治规划（如有编制）等多种规划合成简单实用型的“两图一表”（在电子图上可采用多图层表示）。“两图一表”包含《用地功能布局图》（含叠加修建性详细规划深度的宅基地规划图）、《综合管线图》和《建设项目表》。规划要明确划定拆旧区和拓新区范围，详细标注每一地块的用途，每一已建房屋和每一可建用地的面积指标，做到位置明确、边界清晰、一张图纸、一目了然。

三、建设

各镇村应结合“共同缔造”行动，将“清沟、扫地、摆整齐”工作贯穿于美丽乡村建设的始终，因地制宜地开展“拆旧、拓新、整漂亮”行动，循序渐进地推进“穿衣、戴帽、扮靓丽”行动。按照“生态宜居”的要求，根据村庄精细规划制定的“两图一表”，对不符合规划、结构性损坏严重和不具有保留价值的“老、旧、破、危”房屋等建（构）筑物，以及严重影响规划的“两违”进行拆除腾退，重新规划腾退出来的土地用途，建设美丽乡村。

（一）划定范围

由镇（街）选取若干条件成熟的村庄试点先行，有条件的镇（街）可全域同步实施。各镇村要在调查摸底、精细规划的基础上，划定“拆旧、拓新”范围。

（二）成本测算

各镇村要根据村庄实际，做好成本测算。成本测算内容包含拆旧和拓新两个方面费用。其中拆旧费用包括：旧村复垦（复垦为耕地，集中连片应达到400㎡以上）、建筑重置价、装修重置价、建筑占地补偿、埕空地补偿、搬迁补助、临时过渡费以及各项奖励等；拓新费用包括：建安成本、征地费用、配套费用（可含基础建设费用）、地上附着物补偿费用、补充耕地指标购买费用等。

各村应量力而行，分别对拆旧安置地块和依申请建房地块两种地块，做好建设成本分摊费用的测算，尽量做到“拆拓平衡”。

（三）实施“拆旧、拓新、整漂亮”行动

1.拆旧。力争通过3-5年时间努力，全面拆除农村老旧破危房屋和消化历史存量违建。

拆旧范围包括：

（1）非法“一户多宅”；

（2）户外的旱厕；

（3）闲置废弃的畜禽舍；

（4）倒塌的住房；

（5）影响村内道路及公共设施的院落等；

（6）已经立案拆除的违法建筑；

（7）规划需要拆除的其他建（构）筑物。

拆的方式主要有以下三类：

（1）拆“点”。对零星分散在村庄内没有保留价值的老旧危房、违法建筑、畜禽舍等有碍观瞻的建筑物实施定点拆除。

（2）拆“线”。就是要拆出线路来，对阻碍村道连接、河道连通、绿道连片的房屋等建筑物进行拆除，让村庄通行顺畅、清水环绕、绿树成荫。

（3）拆“面”。对连片、成片的旧房屋，通过拆旧能够整出一定面积新地实现集中使用的，可以按照实用原则，因地制宜地实施连片拆除。

各村应立足本村实际，按照土地区位地段和旧房分布、质量、价值等，保留具有保留价值的建筑，制定“点、线、面”分类拆除方案，在镇（街）的指导下，根据《福清市“拆旧、拓新、整漂亮”拆旧补偿办法》，制定符合本村实际的《XX村“拆旧、拓新、整漂亮”拆旧补偿细则》，通过“一事一议”确定后实施。

2.拓新。落实“两图一表”，充分利用拆后土地，做到“即拆即清，宜耕则耕，宜绿则绿，宜建则建”。

（1）立新规。改变农村建房“自己找地”的模式，按照“收、供”两条线的原则，将拆旧后的土地及现有可使用的土地重新统一规划用途，由村集体按照“两图一表”中的《用地功能布局图》（含宅基地规划图）选取适合建设的地块，实行分期分批供地，用于农民建房或农村公共服务配套设施建设。符合建房条件的村民必须在统一供给的土地上按规划建房。

（2）通新路。对于村庄规划路上的房屋等建筑物拆除后腾出的土地，可用作修建道路，打通村庄“断头路”，改变村庄道路狭窄不通畅的现象。

（3）植新绿。对拆旧后无新建公共服务设施、基础配套设施的土地，可以用来种植树木、建设菜园或复垦等，推动路边、水边、厝边植树行动，加快“环村林带”建设，提高村庄植被的覆盖率。

（4）蓄新水。拆旧后的土地可以用来连通水网或者作为“一村一池塘”用地，结合农村污水治理 ，达到连通水网、蓄积生活用水的目的。

（5）改新用。对于符合规划的有使用价值的老旧房屋，包括历史建筑、旧厂房、旧学校、旧祠堂等建筑物，要妥善开发利用，用来进行古民居改造、幸福院改造或对外出租等，拓展新用途，实现使用价值最大化。

3.整漂亮。实施村庄更新改造，对新建的农村住宅小区统一规划设计、统一配套建设，建成可复制可推广的具有福清特色的新闽派农房，实现村落房子整漂亮、村间道路整漂亮、房前屋后整漂亮、院内院外整漂亮、花草树木整漂亮、空中地下整漂亮，全面改善村容村貌。

四、管理

应将精细规划成果纳入市级“多规合一”平台管理，完成从统一供图到统一收集规划图纸乃至建设成果的图纸的全过程闭合，进一步提高村庄基准地价覆盖范围，适时调整和公开农村宅基地基准地价，加大对“两违”执法力度，加快处置历史“两违”建筑。村集体应在镇（街）指导下，组织开展“拆旧、拓新、整漂亮”行动，落实“一户一宅”政策，制定相关的制度和实施细则，落实长效管理机制，通过“一事一议” 等有效形式加以确定。市直有关单位要在市委、市政府的统一领导下，制定相关规范性文件，形成“1意见1导则6办法”（福清市“拆旧、拓新、整漂亮”工作指导意见、福清市“拆旧、拓新、整漂亮”工作导则、福清市村庄精细规划编制办法、福清市“拆旧、拓新、整漂亮”拆旧补偿办法、福清市农村历史“两违”建筑处置暂行办法、福清市农村宅基地有偿使用暂行办法、福清市城市规划区外村民住宅建设规划用地管理暂行办法、福清市农村土地民主管理暂行办法）。

第六章  实施程序

一、明确人员、集中培训、委托设计。镇（街）集中培训专职人员和村级组织人员，明确“拆旧、拓新、整漂亮”实施步骤、熟悉相关的办法、规定和细则，可由镇（街）集中委托规划设计。

二、宣传发动。“拆旧、拓新、整漂亮”要坚持宣传先导原则，通过各类宣传引导方式，讲政策、摆事实、转观念、正作风，让干部群众自觉接受、支持，并主动参与进来。要与“共同缔造”活动相结合，从房前屋后整漂亮等实事、小事做起，发动群众“共谋、共建、共管、共评、共享”，最大限度地激发人民群众的积极性、主动性、创造性；要与移风易俗相结合，从根本上杜绝群众“起大厝、留破房、讲风水、作派头”的陋习，让“起大厝浪费钱、作派头招人嫌”的观念深入人心。要让“自己找地”变为“统一供地”成为习惯，让“先规划、后供地、再建房”成为自觉。

三、统一供图、调查摸底。市、镇（街）和有关单位要做好供图对接，村级组织要负责对现有农村宅基地及房屋情况进行全面调查、登记，重点摸清户数、在册人口、户籍类型、宅基地现状与权属、古建筑、名人故居、古遗址、古树名木等情况。

四、集中民意、精细规划。听取村民意见，划定拆旧拓新的范围。“拆旧、拓新、整漂亮”用地规模经所在镇（街）审核后，报市自然资源和规划局核定。镇村制定精细规划，规划公示。规划成果经镇级初审后报市自然资源和规划局审查通过后，报福清市人民政府批准。

五、编制方案、出台规范。村级组织在镇（街）指导下，组织制定“点、线、面”分类拆除方案和《XX村宅基地有偿选位实施细则》《XX村宅基地超标准占用有偿使用细则》《XX村“拆旧、拓新、整漂亮”拆旧补偿细则》《XX村土地民主管理细则》等制度。

六、成本核算、镇（街）批复。村集体对“拆旧、拓新、整漂亮”建设项目进行成本核算，经村民代表会议讨论通过并公示后，报镇（街）批复。

七、用地审批。涉及新增建设用地的，依法办理农转用审批手续。

八、拆旧补偿、安置选地。开展旧房收回与拆除、注销原土地与房屋权属登记证明工作。拆旧户与村级组织签订的宅基地安置协议。申请使用宅基地的农户在镇村指导下，按精细规划总平面方案选择宅基地，并向村集体缴纳建设成本分摊费用和宅基地有偿选位费，分户报镇（街）审批。

九、建房审批。各建房农户选位后向镇（街）申请办理乡村建设规划许可证。集中统建包括农村多层及以上公寓的，应向市自然资源和规划局申请办理工程规划许可证，并按规定委托有资质的施工队伍施工，选定监理单位，向市住建局申请办理工程施工许可。

十、开工建设。镇（街）组织定点放样后开工建设，村级组织、镇（街）、市自然资源和规划局等相关单位按职责开展农户建房过程的监督检查。

十一、竣工验收。房屋竣工后，镇（街）组织竣工验收。其中集中建房和多层以上公寓的向市自然资源和规划局申请竣工规划核实，向市住建局申请竣工备案

十二、登记发证。登记颁发不动产权证。

福清市村庄精细规划编制办法

第一章　总   则

第一条  为改善农村居住环境，促进土地节约集约利用，激发农村发展活力，实现城乡统筹发展，根据国家有关法律法规，结合福清实际，特制定本办法。

第二条  本办法所指村庄精细规划是指近期内可提供项目精细落地建设的村庄规划，明确划定“拆旧、拓新、整漂亮”拆旧区和拓新区范围，详细标注每块用地的用途，每栋已建房屋和每块可建用地的面积指标，特别是宅基地安排地块的设计深度必须达到修建性详细规划程度，做到位置明确、边界清晰，一张图纸、一目了然。

第三条  本办法适用于本市城市规划区外的农村开展村庄精细规划编制的活动。

第四条  坚持最严格的节约集约用地制度，依托“多规合一”成果，以人口规模确定村庄用地规模，控制宅基地总量，鼓励自然村向中心村集聚，逐步探索宅基地跨村审批制度；鼓励充分利用低丘缓坡等非耕地，建设“房在山中、园在林中”的坡地镇村；鼓励建设突出地域特征、时代特色、乡土风情的美丽乡村。

第五条  “拆旧、拓新、整漂亮”的村庄依据精细规划，通过逐步消化老旧破危房屋和历史存量违法建设，盘活存量建设用地和闲置宅基地，按照合理配置和高效利用原则，优化调整村庄用地布局，科学合理安排农民建房，积极有序推进村庄基础设施、公共服务设施和农房改造建设，改善农村生产生活条件。

第六条  市自然资源和规划局应当在符合市域城乡总体规划和土地利用总体规划的前提下，完善农村和社区空间布局规划，优化全市农村和社区的布局、选址、规模及时序。

各镇（街）要加强与上位规划的衔接，按照尊重民意、沿袭历史、科学布局、适度集聚的原则，合理整合，统筹引导，组织编制本辖区内“1（镇区）+X（集聚提升中心村建设规划）+Y（特色保护村规划）+Z（城郊融合村建设规划）”的村庄规划，报市人民政府批准。

各行政村应按村庄规模划定村庄发展边界，具体可登录网站（http://www.fqghj.net）查询。

第二章　规模控制

第七条  村庄建设用地规模按村级集体经济组织成员人数核定，按规定不能享受的除外。村级集体经济组织成员具体参照《福清市农村集体经济组织成员身份界定指导意见（试行）》（融政综〔2018〕145号）界定。其中，城郊融合类村庄建设用地规模按100m2/人控制，其他类村庄建设用地规模按120m2/人控制。公共配套设施建筑占地面积人均不小于1.5m2。

村民建房每户宅基地面积限额为80m2至120m2:

1.每户家庭人口3人以下（含3人）的，申请批准宅基地面积不得超过80平方米；

2.每户家庭人口4-5人的，申请批准宅基地面积不得超过100平方米；

3.每户家庭人口6人以上（含6人）的，申请批准宅基地面积不得超过120平方米；

下列家庭可增计一人分配：

（一）年满20周岁未婚的；

（二）已婚未育或育有一个子女的。

第八条  按有关规定认定后需要传承保护的古建筑、名人故居、古遗址、古树名木等，其占用的土地可单独增计建设用地规模，计入总用地规模。

第九条  镇（街）对本辖区内的宅基地总规模控制负总责，市政府在年初对已经实现宅基地减量化或人均宅基地面积比全市平均数少的镇（街）优先安排新增建设用地指标，由镇（街）统筹分配。

镇（街）分配新增建设用地指标时，应优先保障现状人均建设用地少、新增建设用地占用耕地少和未大拆大建的村庄。

第十条  现有建设用地规模比核定规模大的村庄，镇（街）不再安排新增建设用地指标，在符合土地利用总体规划的前提下，允许村级组织先与有关农户签订宅基地退出协议并拆除旧房后再申请建设用地增减挂钩指标。

第十一条  “拆旧、拓新、整漂亮”的村庄在核定规模范围内节余的建设用地，经村民代表会议同意，镇（街）审核，报市政府批准后，允许村级组织通过自主开发、合资合作、使用权入股等方式增加农村集体、农民个人收益，实现农村可持续发展。

第三章　规划编制

第十二条  镇（街）负责组织辖区内的村庄编制精细规划，向市自然资源和规划局申请规划使用的电子地形图和规划图以及设计条件，委托有资质的规划设计单位编制村庄精细控制性详细规划，报市自然资源和规划局审核，市政府审批。

第十三条  村庄精细规划编制设计单位应由镇（街）统一通过方案招标方式确定，只有一家单位参加的，需要编制2个以上规划方案进行比选。

第十四条  精细规划应把产业规划、土地利用规划、村庄规划和整治规划等多种规划合成简单实用型的“两图一表”（在电子图上可采用多图层表示）。“两图一表”包含《用地功能布局图》（含叠加修建性详细规划深度的宅基地规划图）、《综合管线图》和《建设项目表》。

多个地理空间上集中连片的村庄，由镇（街）统一编制村庄精细规划。

第十五条  各镇村要结合“共同缔造”行动，因地制宜地开展“拆旧、拓新、整漂亮”行动。镇村责任干部要到现场主动梳理村庄的资源特色，主动谋划，主动参与，由镇（街）国土资源所为主、规划建设服务中心配合找出适合建设的用地供规划编制单位参考。

编制单位要进村入户、实地踏勘，编制让村民看得懂、看得见、用得上的村庄规划。

村委会要组织群众主动参与规划编制工作，对批准的村庄规划的建设用边界地定点定桩。

第十六条  村庄精细规划编制应对村落现状进行评估，严禁大拆大建模式。规划保留传统建筑风貌保持完整的旧房、街巷、建筑环境、格局；规划拆除影响交通、消防安全的旧房；规划整治建筑层数、外立面、色彩、屋顶形式与村庄传统建筑风貌不协调的旧房；规划新建结合自然地形地貌的具有福清特色的新闽派民居；构建建筑与周边自然环境空间有序的架构，营造融于自然山水、独具乡土文化特色的村落。

第十七条  村庄精细规划编制应着重更新和完善规划保留传统建筑区块的给排水、供电、通讯、消防等公共设施，规划设计传统建筑内部生活设施的修缮选型方案，保护和修复乡土自然风貌、建筑、街巷、水系以及传统技艺和民俗文化，提升居住环境和生活品质，恢复村落生态，重现传统建筑区块社会、经济、生态价值。

第十八条  “拆旧、拓新、整漂亮”结合自然地形地貌采用低层联立住宅和多层公寓，利用院落式、坡地式等建筑形式，在核定的用地范围内，通过规划技术手段充分挖潜建筑容量。

联立式住宅建筑房屋建筑层数应控制3层以内，屋顶形式为坡屋顶，坡度28°-35°，檐口高度不得超过12m，起坡高度不高于檐口高度，坡屋顶总高度不得超过14m；建筑面积控制在300 m2/户以内；围墙要统一规划，不得建设高大封闭式围墙；多层公寓标准层高不超过3.2 m；外立面的饰面材料、色彩要与规划保留传统建筑风貌和自然环境相协调；地下室红线不得突破建筑红线；农户专有空地（指使用围墙、硬化等明显用地范围界线的专有用地）面积应控制在宅基地占地面积一半以内，专有空地外再提供宅基地占地面积一半以内的绿（菜）地，配套可通达的道路、管线等基础设施。有条件的村庄应在中心村集中建设多层公寓，建设示范小区，容积率控制在1.5以内，建筑面积控制在200 m2/户以内，提倡装配式建筑，不提倡建设单体围墙，提倡用绿篱分隔。

第十九条  现有村庄原则上应在村庄管控线内划出年度集中建房区域，面积以满足次年符合条件村民建房需求量为宜。首次划定集中建房区域可以占用部分符合土地利用规划范围内的用地。

第二十条  现有建设用地规模比核定规模大的村庄，首次划定集中建房区域用地面积最多不超过20亩，且必须用现有的建设用地置换。之后新建房屋以利用腾旧宅基地为主，直至符合用地要求。

第二十一条  对于搬迁撤并类的村庄，镇（街）应就近选择资源条件相对较好的中心村进行安置并统一编制村庄精细规划。

第二十二条  在不突破总用地规模和规划指标的前提下，经村民会议通过，村级组织可根据批准的实施细则，自行确定实施方案、分步实施计划，经镇（街）审核批准，报市自然资源和规划局备案。分步实施的，不同批次规划指标应相衔接。

第二十三条  未落实精细规划并划定首期建设用地的村庄不予建房审批。经批准的规划成果由镇（街）国土资源所或规划建设服务中心为主收集汇总录入市自然资源和规划局“多规合一”平台。

第四章   附 则

第二十四条　本办法公布前，已经依法批准旧村改造并开工建设的村庄，或者村庄建设规划、实施细则、分户报批已批准且建设用地已落实的村庄，允许按原批准方案执行。

第二十五条  本办法由市自然资源和规划局负责解释。

第二十六条  本办法自印发之日起施行，有效期三年。此前发布的文件与本办法不一致的，以本办法为准。

福清市“拆旧、拓新、整漂亮”拆旧补偿办法

为规范村庄“拆旧、拓新、整漂亮”拆旧补偿行为，维护村集体与村民的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《福建省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等有关法律、法规及政策规定，结合本市实际，特制定本办法。

一、拆旧范围

本办法适用于本市规划区外的农村开展拆旧补偿活动，各村拆旧具体范围以项目红线图为准。

二、补偿对象及方式

（一）拆旧范围内的被拆人均列入补偿对象，以被拆人的房屋所有权证、土地使用证或有权机构认证证明作为补偿依据。

（二）征迁补偿方式：采用“借地退出、地块安置、产权安置、货币补偿”等4种农村宅基地退出方式。

实行货币补偿、地块安置为主，有条件的村可采取公寓式产权安置，鼓励“借地退出”旧宅基地。若被拆房屋属于以下情形的，不能实行货币补偿。

⒈被拆私有房屋的共有人对安置方式的选择达不成一致意见的；

⒉被拆房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；

⒊被拆房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的；

⒋被拆房屋被法院查封的。

三、原则

（一）补偿计算

房屋补偿实行土地、房屋分别计算，合并结算。土地补偿（专指住宅），经批准的房屋建筑占地土地补偿价格按各镇（街）基准地价（基准地价未覆盖区域以本镇住宅末级基准地价的60%作为基准地价，下同）计算；房屋补偿，由房屋重置价和二次装修重置价结合成新率组成。埕地、空地的补偿：经市自然资源和规划局确权的，属划拨土地或持有集体土地使用证的按基准地价的60%计算；经市镇（街）两级清理收费的，按基准地价的40%计算；其他未确权和未经市镇（街）两级清理收费的，按征地价格计算。无使用价值的闲置废弃附属设施、倒塌的住房等建筑物或临时搭盖，时间超过2年以上的，经本集体经济组织集体决策，实行无偿收回，也可按征地价格适度补偿。埕地、空地是指房屋四至权属明确、界址明显范围内的用地面积扣除建筑物占地后余下的土地。

⒈选择借地退出方式的，村集体向村民借用废弃坍塌的宅基地或者旧宅，用于建设村庄配套设施，村民保留宅基地资格权并按登记房屋的状况，待条件成熟时兑现宅基地或转为货币补偿。

⒉选择地块安置方式的，拆旧拓新单位与被拆人对被拆迁房屋的补偿总金额和安置区建设费用（含报批、收地、拆旧补偿、地上附着物、三通一平及其他税费）之间的差价进行计算，选好地块后即进行结算。

⒊有条件的村可采取公寓式产权安置，安置方式由各村另行研究制定。

⒋选择货币补偿方式的，拆旧补偿费用包括建安、建筑占地、附属物（含埕地、空地）等补偿和各项补助及奖励。由被拆人自行解决安置用房。

（二）安置原则

采取“先签约、先封房、先选地（房）”的办法，在相应安置区内按选地顺序号进行选择安置地（房）。

四、面积计算

土地、房屋面积按现状实地测量计算。面积测量由各镇村组织实施，依据国家、省、福州市现行房地产测绘技术规范计算。

五、补偿结算程序

（一）选择货币补偿的，在被拆人签订协议并封房交拆后，由拆旧拓新单位结算补偿款。

（二）选择地块安置的，在签约期限内签订协议封房交拆并选好地块后即进行结算。

六、手续认定

（一）持有有权机关颁发的《土地使用证》及《房屋所有权证》的，按房屋占地及建筑面积的100%认定补偿安置面积；年代久远的老房屋（1987年1月1日前已建成），虽未经权属登记但确系本人居住使用，房屋使用人能提供建房证明等有关材料的，按房屋占地及建筑面积的100%予以认定补偿安置面积。

（二）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以后，持有“两证”（《土地使用证》和《房屋所有权证》）、镇（街）及以上人民政府审批的文书（《用地申请表》《用地通知书》《建筑许可证》《建设工程规划许可证》）之一的，手续不完整的建房户，按权证登记的房屋占地及建筑面积的95%予以认定补偿安置面积。

（三）经镇（街）建房清理（持有有效凭证、且四至清楚、权属明确）的，按清理的房屋占地及建筑面积的90%予以认定补偿安置面积。

（四）原持有“两证”（《土地使用证》和《房屋所有权证》），但未经审批擅自进行翻建、改建、扩建的，经村和镇（街）确认后，在原权证范围内的房屋占地及建筑面积按100%认定补偿安置面积，超出原权证的房屋占地及建筑面积，按年限规定认定补偿安置面积。

（五）无任何手续建成的房屋，被征收人在规定签约期限内签订协议并封房交拆的，可按下列规定认定补偿安置面积：

⒈1987年1月1日至1992年12月31日期间，无审批建成的房屋，按房屋占地及建筑面积的85%认定补偿安置面积。

⒉1993年1月1日至1999年12月31日期间，无审批建成的房屋，按房屋占地及建筑面积的80%认定补偿安置面积。

⒊2000年1月1日至2006年12月31日期间，无审批建成的房屋，按房屋占地及建筑面积的70%认定补偿安置面积。

⒋2007年1月1日之后，无审批手续建成的房屋在签约期限内签订协议并封房交拆的，可按以下规定给予认定补偿安置面积，超过签约期限或被依法强制拆除的不予认定补偿安置：

（1）2007年1月1日至2007年12月31日期间建成的，按房屋占地及建筑面积的50%认定补偿安置面积；

（2）2008年1月1日至2011年6月30日期间建成的，按房屋占地及建筑面积的40%认定补偿安置面积；

（3）2011年6月30日以后建成的，不予认定补偿安置面积。

以上未经权属登记、未经镇（街）建房清理等无审批手续1987年1月1日后建成的住宅，宅基地占地认定面积以120m2（非农用地150m2）为限，超出部分按埕地、空地补偿计算；其建筑部分认定面积以300m2为限，按拆旧补偿标准计算，超出部分（含超出的认定补偿安置面积和不予认定补偿安置面积）按拆旧补偿标准的70%计算。

2016年4月1日以后未经审批建成的所有建筑（含住宅和临时搭盖），不给予含建安造价在内的任何补偿。

建房时间和建房手续由村审核并公示后，由项目所在镇（街）结合航拍图等技术资料予以审核确认。

七、夹层、地下室的补偿

夹层、地下室的建筑面积补偿价格不得高于主体建筑面积最低补偿价格。

（一）层高小于2.2m的房屋夹层按房屋建安造价70%补偿，不予认定建筑面积；层高2.2m及以上的夹层、阁楼，按规定予以认定建筑面积。

（二）地下层露出室外地面超过其层高1/2以上的，按规定给予认定建筑面积；地下层露出室外地面超过其层高1/3(不含1/3）不足1/2（含1/2）的，按规定给予认定一半建筑面积；地下层露出室外地面不超过其层高1/3的，只给予房屋建安造价补偿，不予认定补偿安置面积。

八、地块补偿安置

（一）资格条件

以“一户一宅”为基本条件，本村范围的拆旧相关利益人，在本村集体范围内其他区域还拥有宅基地、继承房产、分析房产房屋或流转宅基地、现有宅基地改作生产经营用途的，以及非本村居民的房屋，只能选择货币补偿方式，不能享受地块安置，并且由被拆人自行解决过渡问题。

（二）地块安置原则及结算

地块安置按照“先交拆先选地”“一户一宅”为原则。

⒈认定补偿安置建筑占地面积超过或小于安置地块面积的，均以安置地块所定的成本分摊单价结算。

⒉拥有祖宅的户籍从拆旧范围迁出的乡贤、村民，其拆旧补偿认定面积大于单块安置地的且在本村没有住宅的，允许选择一块安置地置换并分摊安置区建设费用，待符合条件（包括户籍迁回本村）后给予审批建房。

⒊安置地块的挑选顺序，按搬迁封房顺序依次排号，同批次搬迁封房的，以抽签方式抽取选地顺序号。

（三）安置地成本价每亩定价由镇村研究确定（建筑占地、埕地、空地及公摊用地统一此价）。

（四）安置宅基地面积标准

⒈每人原则上安排宅基地基底面积20m2。一户只有一人的，不予单独安置地块，可归并入他幢亲属户内安置，无法归并的实行货币补偿。

⒉一户2人以上的宅基地安置面积标准，按照《福清市城市规划区外村民住宅建设规划用地管理暂行办法》执行。

⒊被拆房屋认定补偿安置面积小于30m2的，原则上实行货币补偿；如被拆人（或直系亲属三代以内）在本项目内有其他被拆房屋的（含共有产权析产所得份额），可合并安置。

（五）分地块安置

经调查核实属“两户以上拥有一宅”并要求分地块安置的，原则上分户安置地块总面积应不大于认定补偿安置土地面积，补偿安置土地面积大于分户安置地块总面积的允许直接分地块安置。扣除分户安置土地总面积后，剩余的土地面积采用货币补偿。

被拆人计户（户数），以所在镇（街）派出所户口档案为依据。具体户口迁入截止时间界限及认定办法由拆旧拓新实施单位制定。特殊情况的由外侨办、镇（街）（拆旧实施单位）、派出所等根据有关政策规定进行综合认定。

九、搬迁过渡

（一）搬迁补助

根据认定建筑面积，按15元/m2补助标准计算一次；选择产权调换或地块安置的，再计算一次；不足1000元的按1000元计算。

（二）临时过渡

⒈过渡期限：自被拆人签订协议并封房交拆之日算起，选择地块安置和产权安置的，给予发放6个月临时过渡费，选择货币补偿的，不予发放过渡费。

⒉过渡方式：鼓励被拆人自行过渡并予奖励。

⒊补助标准：根据认定建筑面积按10元/m2·月标准计算。

十、奖励措施

被拆人在规定签约期限内签订协议并封房交拆的，各村可根据情况自行制定是否给予奖励及奖励标准，奖励项目可参照如下设置：按时签约奖励；按认定补偿安置建筑面积给予奖励（由各村自行制定）。

各村可根据财力情况自行制定是否提供以下补差价：

（一）选择货币补偿的，可以按认定补偿安置建筑占地面积给予一定的地价补偿款，具体金额由各村研究确定。

（二）选择地块安置的，认定补偿安置建筑占地面积超出安置地块面积部分，可给予地价补差。

（三）采用本办法的所有土地补偿不享受留用地政策。

十一、其他补偿

房屋的附属物补偿按附件5标准给予货币补偿。拆旧红线范围苗木及地上附着物的补偿参照《福清市人民政府关于印发福清市征收青苗及地上附着物补偿标准暂行办法》（融政综〔2015〕186号）执行。

十二、困难保障

各村应做好低保户、五保户、孤寡老人的最低住宅保障。

十三、房屋搬迁程序

（一）由拆旧拓新单位将实地测量的房屋面积、房屋结构、房屋成新率等交由被拆人核对，在核对无误情况下按规定时间及时回执，必要时要进行公示。

（二）被拆人在搬迁时应向水电部门交清费用，属相关部门安装总表的，不得私自拆除、更换，应由相关部门统一拆除，否则将追究当事人责任。

（三）被拆人应当按规定的签约期限签订协议且搬迁完毕，并办好封房移交手续。

（四）被拆人在签订协议时，需携带各种证明材料原件并提交户口簿、产权证件、建筑许可证、土地使用证、镇（街）清理建房手续（持有有效凭证）、户主身份证等资料复印件各2份。

十四、制定《XX村庄拆旧补偿细则》。

各村应根据本办法，在镇（街）的指导下，依据实际情况，研究制定符合本村实际的村级《XX村庄拆旧补偿细则》，其标准原则上可在上述标准的上下30%内浮动，由村集体自行确定，并经“一事一议”通过后由村集体组织实施。
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2019-11-28 10:59 上传

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附件：1.被征收（收回）房屋重置价标准
2.被征收（收回）房屋成新率评定标准
3.房屋二次装修重置价标准
4.房屋二次装修成新率评定标准
5.房屋的附属物补偿标准
6.村拆旧前期工作摸底调查表
7.村拆旧店面分类摸底调查表
8.村拆旧企业摸底调查表
9.村拆旧祖厝、寺庙摸底调查表
10.村拆旧摸底调查汇总表
11.村“两违”建筑摸底调查汇总表
12.临时搭盖的补偿规定

福清市农村历史“两违”建筑处置暂行办法

第一章   总则

第一条  为加快推进我市农村住房的不动产登记发证工作，切实保障农民不动产权利，根据《福州市“两违”认定标准及分类处置意见》（榕政办〔2015〕11号）和《福州市农村宅基地及房屋确权登记试点工作方案》（榕政办〔2019〕113号），借鉴相关地区先进经验，结合我市实际，制订本暂行办法。

第二条  本办法适用于城市规划区外农村历史“两违”建筑问题处置活动，本办法所称农村历史“两违”建筑问题是指在1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施之后至2016年6月17日《福清市关于加强“两违”查处工作及责任追究的实施意见（试行）》（融委办发〔2016〕18号）下发之前，因历史原因未经合法审批建设的农村住房。

1987年1月1日前已建成房屋，房屋至今无改建、扩建，可按房屋实际用地面积确定宅基地面积，办理不动产登记。

第三条  农村历史“两违”建筑处置遗留问题，按现有政策分为可审批补办《乡村建设规划许可证》（下称“可审批补办”）与不可补办《乡村建设规划许可证》（下称“不可审批补办”）两类问题。

（一）可审批补办的农村历史“两违”建筑

可审批补办的农村历史“两违”建筑应同时符合以下条件：

1.建设于2016年6月17日之前；

2.在城市规划区外自建自用的村民住宅；

3.符合土地利用总体规划和城乡总体规划及“一户一宅”；

4.不影响“三边三节点”整治、不妨碍重点项目建设；

5.不影响公共安全、无邻里纠纷和社会影响小；

6.建筑层数6层以下，建筑面积1000m2（含1000m2）以下，宅基地面积200 m2（含200 m2）以下；

7.符合《福建省农村村民建设住宅管理办法》（闽政办〔2011〕189号）第十一条、第十二条。

（二）不可审批补办的农村历史“两违”建筑

除可审批补办外的所有农村历史“两违”建筑，均为不可审批补办的农村历史“两违”建筑。

第四条  处理农村历史“两违”建筑问题，应当以尊重历史的态度，坚持“尊重事实、一户一宅、法定面积”的原则。既要严肃规范有章可循，又要切合实际客观公正;既要有效遏制违法行为，又要利于长效管理；既要妥善处理农村住房存在的历史遗留问题，又要切实维护农民的合法权益。

第五条  农村历史“两违”建筑遗留问题处置应当与土地利用总体规划的要求、村庄规划管理规定相衔接。

第二章   可补办的历史“两违”建筑问题处置

第六条  1987年1月1日至2016年6月17日期间未办理合法用地手续但已建成房屋的（下称“未批先建”），按法定面积确定宅基地用地面积（建设用地不得超过150 m2，非建设用地不超过120 m2），超占面积在补发的《建设用地批准书》记事栏备注（内容包括实际用地面积、超占面积等）。办理不动产登记时，内容须同时在不动产权证书附记栏备注。

1987年1月1日至2016年6月17日期间只办理部分土地合法用地手续但已建成房屋的（下称“批少建多”），按法定面积确定宅基地用地面积（原则上建设用地不得超过150m2、非建设用地不超过120m2，但原批准面积超过以上面积限额的按原批准面积确定），超占面积在核发的《建设用地批准书》记事栏备注（内容包括实际用地面积、超占面积等）。办理不动产登记时，内容须同时在不动产权证书附记栏备注。

上述两款情形的宅基地，处罚后可按有关规定申请补办：经农村集体经济组织初审、村委会复审以及镇（街）相关部门联审并报镇（街）批准颁发《乡村建设规划许可证》《建设用地批准书》《乡村个人住宅规划条件核实意见书》。

第七条  补办用地手续的宅基地面积超过规定标准的按以下方式处理：

属于“未批先建”宗地面积超过批准补办用地面积的土地，以及属于“批少用多”宗地面积超过原批准用地面积的土地，须向所在村集体缴纳宅基地超标准占用有偿使用费，超占部分的宅基地在颁发的《建设用地批准书》记事栏备注说明。宅基地超标准占用有偿使用费按《福清市农村宅基地有偿使用暂行办法》执行。

第八条  属于“未批先建”和“批少用多”的宅基地，申请人须另按建筑占地面积向所在村集体缴纳土地补偿费。土地补偿费按当期征地补偿标准计收。

第九条  申请补办宅基地地上房屋规划核实的，该房屋在符合城乡规划和控制性详细规划（或村庄规划）等法定规划且经村集体同意、四邻无异议或异议不成立的前提下，并由申请人作出安全责任承诺，由镇（街）出具《乡村个人住宅规划条件核实意见书》。

第十条  申请补办宅基地地上房屋规划核实时，由所在镇（街）对违法建筑先行进行处罚，处罚标准如下：

根据建筑面积核算，建筑面积450㎡(含）以下的按100元/㎡标准计收；建筑面积450㎡(不含）-1000㎡(含）的按150元/㎡标准计收。

第十一条  申请人须按要求在土地补偿费、宅基地超标准占用有偿使用费缴纳单和《行政处罚罚款通知书》开具之日起十五日内完成使用集体土地补偿费、宅基地超标有偿使用费和违法建设规划处罚款的缴纳。未完成缴纳的，其补办申请不得批准。

第十二条  对历史遗留问题类型的宅基地和地上房屋，申请人可凭补发的《乡村建设规划许可证》《建设用地批准书》《乡村个人住宅规划条件核实意见书》以及相关材料办理土地和房屋的不动产统一登记。

按本办法处理的超占宅基地、超建房屋的面积在不动产登记簿、不动产权证书记事栏内注明，不确认宅基地使用权和房屋所有权；在不动产登记簿、不动产权证书的登记信息栏只登记宅基地和房屋合法面积；能区分的违法超占、超建面积部分在宗地图和房产图上以虚线划定。

第十三条  村庄内的建筑符合以下三种情形可以抵扣处罚基数：1.1987年1月1日前已建成或经批准的村内自有存量住宅，在村集体同意拆除或收回后，可以按认定补偿建筑面积抵扣处罚基数；2.如旧房改建、交出旧房、退出旧宅基地及已向镇（街）缴交“建房配套费、土地补偿费”的建房户可以等建筑占地面积和等建筑面积抵缴相关土地补偿费、违反建设规划的罚款；建房户已向村集体认可的组织缴纳的费用不得用于抵扣规划行政罚款，但可用于抵扣土地补偿费和超标土地有偿使用费；3.补办对象如属于特殊困难户或精准扶贫对象，经过村委公示后没有异议，并报所在镇（街）研究通过后，给予适当补助。

以上1、2两种处罚基数抵扣可以累加，在拆旧村民与村集体签订补偿安置协议并封房后，扣减罚款金额，未抵扣部分仍按原标准罚款。同时，根据参加抵扣的建筑是否位于“拆旧、拓新、整漂亮”范围内，其拆旧补偿采取不同的补偿安置方式：1.红线范围内的，采取货币补偿方式；2.红线范围外的，采取借地退出方式，在村集体使用该旧宅基地时转为货币补偿予以兑现。

第十四条  1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施之后至2016年6月17日止，农民未经批准或超过批准面积占用宅基地建房的处理程序：

（一）农户提出申请；

（二）村集体经济组织调查农户未经批准或超过批准面积占用宅基地的基本情况，并出具是否符合建房条件的证明；

（三）镇（街）对村集体经济组织上报的农户材料进行审查，并将审查结果予以公示；

（四）镇（街）对符合处理条件的农户进行处理，农户向村集体缴纳土地补偿费和超标土地有偿使用费；

（五）申请补办个人历史两违住宅应符合村庄规划和土地总体利用规划；

（六）凭处理依据，镇（街）、市自然资源和规划局补办用地审批手续和规划审批手续；

（七）凭补办的相关审批手续及处理依据进行产权登记。

第三章   不可补办的农村历史“两违”建筑处置

第十五条  因各种限制因素暂不能完善用地手续的宅基地，由镇（街）查清现状，建立台账进行严格监管。

第十六条  经市自然资源和规划局依法没收的建筑物及其他设施，移交所在镇（街）处置。原则上以拆除复垦为主。

第十七条  对依法没收的违法用地地上建筑物及其他设施，移交后可以采取以下方式进行处置：

（一）拆除

对不符合城乡规划、建筑质量存在安全隐患等农民建房及其他设施，由不动产所在镇（街）进行拆除。该宗土地原为农民集体所有的，拆除复耕后应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

（二）出让

对可以办理合法用地手续的，在依法批准后，市自然资源和规划局对国有建设用地使用权连同地上建筑物及其他设施一并挂牌出让。市财政局根据《国有资产评估管理办法》的规定，选择具有资质的中介机构对其地上建筑物及其他设施进行评估，按评估价格支付地上建筑物及其他设施的价款，作为取得国有建设用地使用权的附加条件。竞得人应当在规定期限内将土地出让金、地上建筑物及其他设施的价款缴入规定的财政专户，并依法办理立项、规划、建设、环评、供地等手续。

（三）使用

对违法用地地上建筑物及其他设施，经补办用地审批手续后，镇（街）可以安排给农村集体经济组织，由符合农村“一户一宅”政策的村民使用。

（四）其他方式

对取得合法用地批准手续，并经市自然资源和规划局两次以上组织挂牌出让但无人竞得的，经市政府同意，可以采取以下方式进行处置：

1.出租。委托具有资质的中介机构对出租价格进行评估，公开招租。承租人应当按照租赁合同的约定缴纳租金。违反约定的，租赁合同终止，由财政部门另行处置。

2.收储融资。政府性融资平台对土地使用权和地上建筑物及其他设施进行收储、融资。

3.统筹使用。安排给机关、事业单位或者国有全资公司临时使用。

第十八条  对所有不可补办手续的农村历史“两违”建筑，在未经依法处理前，村级组织应按照建筑占地和专有空地的面积全额收取土地有偿使用费，计收标准参照《福清市农村宅基地有偿使用暂行办法》中的宅基地超标准占用有偿使用费计收标准执行。村级组织收取的本项费用不予抵扣或退还。

对不缴纳土地有偿使用费的违建户，村级组织应向镇（街）举报。镇（街）在接到村集体举报后，必须在十五日内依法作出处理。

第四章  附则

第十九条  本办法由市自然资源和规划局、治违办负责解释。

第二十条  本办法自印发之日起施行。

福清市农村宅基地有偿使用暂行办法

第一章   总则

第一条 为提高农村宅基地节约集约利用水平，促进农村宅基地高效配置，合理运用经济调节手段，建立农村宅基地有偿使用制度，根据有关法律法规规定，结合我市实际，特制订本办法。

第二条  本办法所称宅基地有偿使用是指村级集体经济组织依据本村宅基地民主管理机制，对本村集体经济组织成员超过批准用地面积、未取得用地审批的宅基地，非本集体经济组织成员通过继承、转让、赠与房屋等方式占用的宅基地，以及超占的专有埕空地，实行有偿使用；依申请的建设用地，村级集体经济组织可依据本村宅基地民主管理机制实行有偿选位。

前款所称宅基地，是指住宅建筑物、构筑物(含基础)垂直投影范围内的占地；前款所称专有埕空地，是指非村集体占用的非农用地。

第三条 本办法适用于本市城市规划区外的农村宅基地超标准占用有偿使用、有偿退出、有偿选位等活动。

第四条 宅基地有偿使用费（以下简称“有偿使用费”）由村级集体经济组织具体收取，各镇（街）负责统一组织、指导与监督；纪委监委、审计局、财政局、农业农村局、自然资源和规划局、民政局等有关单位要依据各自职责加强管理。

第二章  超标准占用宅基地的有偿使用

第五条 超标准占用宅基地的面积是指农户占用的所有宗地的总面积高出可批准宅基地面积的部分。超标准占用宅基地的有偿使用费参照住宅用地基准地价[基准地价未覆盖区域以本镇（街）住宅用地末级基准地价的60%计算]以及土地补偿费，以户为单位，分区域分类分档累进计收。

第六条  住宅建筑占地超标使用费每年计收标准以20m2为一档，超占面积在20m2（含）以内的有偿使用费收费标准按基础价格（基础价格=基准地价÷30万元/亩×10元/m2）收取，每增加20m2，增加部分的收费标准按基础价格提高20%累进计收，但收费标准提高不超过基础价格的60%。原则上专有埕空地50m2以内的面积可不收取有偿使用费；超出50m2以外的面积，每年收取有偿使用费，收费标准以50m2为一档，超占面积在50m2（含）以内的有偿使用费收费标准按基础价格（基础价格=征地补偿价÷3.775万元/亩×5元/m2）收取，每增加50m2，增加部分的收费标准按基础价格提高20%累进计收，但收费标准提高不超过基础价格的60%；各村可根据实际情况调整（只能调低）。

第七条  村级组织可结合本村实际，在本办法规定的有偿使用费收费标准上下10%的范围内调整确定本村有偿使用费收费标准，并可结合基准地价、土地补偿费的调整从下一个缴费期（如村两委换届）作相应调整。有偿使用费的确定和调整须经村民代表会议同意，报所在镇（街）审核同意后执行。

第八条 村集体须与建房户签订协议，明确有偿使用费的计收标准、额度、缴纳年限等内容。

鼓励建房户一次性缴纳五年的有偿使用费。一次性缴纳五年有偿使用费的建房户可按计收标准的90%计收，逾期按每日1‰-2‰收取滞纳金。

第九条 未实施农村更新改造的村庄，本村集体经济组织成员在1987年1月1日《土地管理法》实施前建房占用的宅基地，房屋建成后至今未扩建或拆（翻）建的，且1987年1月1日之后无新建房屋的，不受用地面积标准和用地审批的限制，可不收取有偿使用费。

第十条 未实施农村更新改造的村庄，非本村集体经济组织成员（含城镇居民和华侨）在1999年1月1日《土地管理法》修订实施前经政府审批合法取得的宅基地，房屋建成后至今未扩建或拆（翻）建的，且1999年1月1日之后无新建房屋的，批准用地面积内的可不收取有偿使用费。

第十一条 烈军属、低保户、贫困户等，确无能力交纳有偿使用费的，本人提出申请，经村级组织民主决策审查，报所在镇（街）审核后，可以缓交或减免。对于减免对象及减免幅度，要张榜公布，接受群众监督。

第三章  宅基地有偿退出

第十二条  鼓励村级集体经济组织回购本村农户和非本村集体经济组织成员自愿退出的宅基地。

对于有偿退出旧房宅基地的，有不动产权属证明的，应申请注销旧房的不动产权属证明。

第四章  宅基地有偿选位

第十三条 “拆旧、拓新、整漂亮”的村级组织，应先满足拆旧安置后，再安排依申请建设用地。建房统筹供地的先后顺序为：安置地-借地退出地块-依申请建设用地。

第十四条  对依申请建设用地的（“折旧、拓新、整漂亮”安置地除外）可采用投标方式进行有偿选位。各村集体经济组织应根据实际制订投标细则，经村民代表大会通过，报所在镇（街）审核同意后执行。

无有偿选位意向的村，由村级组织通过公开摇号方式确定选位。

第十五条 参加选位的农户缴纳投标保证金数额不少于建设成本平均分摊费用的30%，投票人中投后反悔的，投标保证金不予退还，归集体经济组织所有，并承担再次投标选位差价的损失。

第十六条   投标选位所得收益归村集体经济组织所有，由村集体经济组织通过民主协商或民主自治方式决定资金用途。

第五章  收缴管理

第十七条 村级集体经济组织应将建房户、宅基地面积、批准用地面积、超占面积、收费额度等情况登记造册，经公示一周无异议后，报所在镇（街）核准后收缴。

第十八条 收取有偿使用费必须使用农村集体经济组织统一收据。

第十九条 有偿使用费归村集体经济组织所有，主要用于村内基础设施、公益事业、农田水利建设等。

第二十条 建房户退出宅基地的，村级组织应退还当年度及剩余年限的有偿使用费。因公共建设需要无偿拆除超占埕空地上的围墙，埕空地可按村庄管理规定补偿，村级组织应退还当年度及剩余年限的有偿使用费。

已向镇村认可的组织缴纳过有偿使用相关费用的建房户，可以认定抵扣宅基地超标使用费，不足部分必须补缴。

第二十一条 国家工作人员、村党员干部、工商业主、产业协会负责人、在外知名人士应带头缴纳，并动员其亲属积极参与缴纳。

第二十二条 村集体应举报不缴纳土地使用费的建房户，镇（街）对村集体举报的违法建设必须依法作出处理。建房户不按时缴纳有偿使用费的，可采取以下措施：

（一）从应分配给建房户的集体经济收益资金中扣除有偿使用费及滞纳金。

（二）不予纳入村委会干部和理事会成员的候选人，不得评为文明户。

（三）不予办理农房抵押贷款等登记手续，宅基地不得转让。

（四）将拒不缴纳有偿使用费记录纳入社会信用体系。

（五）对党员视其情节给予党纪处分。

第四章  附则

第二十三条  各村可根据本办法制定《XX村宅基地有偿选位实施细则》《XX村宅基地超标准占用有偿使用细则》，报所在镇（街）审核通过后实施。

第二十四条  宅基地超标使用收费凭证不作为不动产确权来源依据。

第二十五条   本办法由市农业农村局、自然资源和规划局负责解释。

第二十六条  本暂行办法自印发之日起施行。

福清市城市规划区外

村民住宅建设规划用地管理暂行办法

第一章  总则

第一条  为规范农村村民（以下简称村民）住宅规划建设及用地管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《福建省实施<城乡规划法>办法》《福州市城乡规划条例》《福建省农村村民住宅建设管理办法》等有关法律、法规及规章，结合《福建省村庄规划导则（试行）》《福建省美丽乡村建设指南和标准（试行）》《福州市规范农村住宅建设规划用地管理的实施意见》《福清市“拆旧、拓新、整漂亮”工作导则》及我市实际，特制定本办法。

第二条  本办法适用城市规划区外农村村民宅基地和住宅建设管理，不含已明确列入统一规划改造范围及重点建设区域。

本办法所称宅基地管理包括村民用于建设家庭居住住宅所使用的集体土地，以及埕空地的管理。非经村集体统筹供地，村民不得建房。

第三条  村民建房应当坚持安全、适用、经济和美观的原则，应符合规划、节约用地、注重防灾、安全施工、保护环境，体现农村地域特色，并妥善处理通风采光等相邻关系。

第四条  村民建房实行村级统筹。各镇（街）应当采取有效措施，引导村民向中心村、集镇或小城镇集聚，统一规划集中建设住宅小区。

有下列情形之一的,应当统一规划集中建设住宅小区

（一）因国家、集体建设拆迁安置需要集中建设住宅的；

（二）农村土地整理涉及村民新建住宅的；

（三）灾后集中统一建设的；

（四）实施造福工程、地质灾害搬迁统一建设的。

第五条  村民建房规划管理要方便群众，高效管理。在镇（街）便民服务中心设置专门窗口集中收件，受理本行政区域内农村村民住宅建设申请。由镇（街）审批（含小区分户审批）、核发的个人建房《乡村建设规划许可证》要定期向市自然资源和规划局备案。

（一）村民零星建房审批。属利用原宅基地改建的，不需办理用地批准手续，由镇（街）进行审批，核发个人建房《乡村建设规划许可证》；属新建、扩建的，由镇（街）按照程序办理用地批准手续后核发个人建房《乡村建设规划许可证》。

（二）住宅小区用地规划红线、建设方案（含总平、管综等）由市自然资源和规划局审批。后续相关规划分户建设许可由镇（街）审批。

（三）市自然资源和规划局可将其职权范围内的镇（街）、村庄规划管理具体事务委托镇（街）实施。

第二章  宅基地流转及退出

第六条  宅基地使用权可以在农村集体经济组织内部以转让、出租、置换等方式进行流转。

符合“一户一宅”申请条件的农村集体经济组织成员，允许在本村范围内流转取得旧宅基地使用权。宅基地使用权流转的，地上房屋及附着物所有权一并流转。

第七条  旧宅基地使用权人向所在农村集体经济组织申请使用新增宅基地的，应承诺自愿退出全部旧宅基地并拆除地上建筑物，将旧宅基地移交给所在农村集体经济组织。

允许农村集体经济组织将退出的宅基地用于除商品住宅开发之外的农民住宅小区、公共基础配套设施等建设或通过入股、联营等方式筹集资金发展壮大集体经济。

符合土地利用总体规划和城乡规划的存量宅基地，经市人民政府批准后可用于工矿、仓储、商服等用途。

第八条  鼓励农村集体经济组织将退出的宅基地复垦为耕地。

第九条  对无偿退出宅基地的，采取“留权不留地”的做法:

（一）有不动产权属证明的，原不动产权属证明（集体土地建设用地使用证、房屋所有权证、不动产权证书）仍由权利人保留。

（二）无不动产权属证明的，给予出具《村民旧宅基地腾退凭证》（详见附件）。由旧房（宅基地）权利人（仅限本村村民）向村委会出具退出宅基地的书面具结声明书，由村委会统一委托有资质的测绘公司对旧房及宅基地进行测绘存档，并报所在镇（街）签署意见后，由市不动产登记和交易中心盖章备案，完整盖章后，镇（街）、不动产登记和交易中心、村委会、村民各留存一份。

将来遇征地拆迁时，政府认可原不动产权属证明（集体土地建设用地使用证、房屋所有权证、不动产权证书）的效力。也认可经过不动产登记和交易中心备案的《村民旧宅基地腾退凭证》的效力。具体可参照《福清市“拆旧、拓新、整漂亮”拆旧补偿办法》的“借地退出”补偿办法予以补偿。

第十条  鼓励村集体回购本村农户和非本村集体经济组织成员自愿退出的宅基地，回购价格参照《福清市“拆旧、拓新、整漂亮”拆旧补偿办法》的“货币补偿”方式予以补偿。

对于已实施有偿退出旧房宅基地的，有不动产权属证明的，应申请注销旧房的不动产权属证明。

第三章  规划及用地要求

第十一条  镇（街）应当编制村庄精细规划，村庄精细规划的深度应达到修建性控制性详细规划深度。各村应按标准控制和划定村庄发展边界，具体可登录网站（http://www.fqghj.net）查询。村庄精细控制性详细规划应符合《福清市村庄精细规划编制办法》要求。

第十二条  农村村民一户只能拥有一处宅基地（即一户一宅）。农村村民在原宅基地之外申请新建住宅的，其原有的空闲宅基地由村委会或村集体经济组织收回，并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。村委会或者村集体经济组织依法收回农村村民旧住宅用地的，应当给予经济补偿。

第十三条  村庄规划建设用地规模按照人均建设用地指标进行控制，城郊融合类的村庄按100㎡/人控制，其他村庄按120㎡/人控制，村庄建设用地规模按村级集体经济组织成员人数核定，按规定不能享受的除外。村级集体经济组织成员具体参照《福清市农村集体经济组织成员身份界定指导意见（试行）》（融政综〔2018〕145号）界定。

第十四条  对现状村庄人均用地超过上述标准的，原则上不再审批新增住宅建设用地，必须由村集体组织旧村改造，拆除旧宅基地并复耕后，方可申请相应新增建设用地审批。

现有建设用地规模比核定规模大的村庄，首次划定集中建房区域用地面积最多不超过20亩，且必须用现有的建设用地置换。之后新建房屋以利用腾旧宅基地为主，直至符合用地要求。

第十五条  村民建房每户宅基地面积限额为80㎡至120㎡:1.每户家庭人口3人（含3人）以下的，申请批准宅基地面积不得超过80㎡；2.每户家庭人口4-5人的，申请批准宅基地面积不得超过100㎡；3.每户家庭人口6人（含6人）以上的，申请批准宅基地面积不得超过120㎡。

下列家庭可增计一人分配：

（一）年满20周岁未婚的；

（二）已婚未育或育有一个子女的。

本办法所称宅基地面积，是指住宅建筑物、构筑物(含基础)垂直投影范围内的占地面积。

第十六条  村民建房的规划审批、备案及发证均应在原市规划局开发的个人住宅规划审批系统内进行。

第四章  建房审批

第十七条  村民建房申请应当符合下列条件之一

（一）无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准，需要新建、改建或扩建住宅的；

（二）同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的；

（三）因国家或者集体建设，实施镇、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁异地新建的；

（四）发生或防御自然灾害，需要安置的；

（五）原有住宅属D级危房需要拆除重建的；

（六）向中心村或农村住宅小区集聚的；

（七）村民自愿无偿退出全部旧宅基地的；

（八）市政府规定的其他情形。

经批准回原村庄定居的港、澳、台胞和华侨需要建设住宅的，参照本办法规定办理。

第十八条  村民建房申请有下列情形之一的，不予批准：

（一）现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60㎡的；

（二）分户前人均住宅建筑面积已超过60㎡的；

（三）年龄未满18周岁的；

（四）不符合镇（街）、村庄规划和镇（街）土地利用总体规划的；

（五）将原住宅出卖、出租、赠与或者以其他形式流转宅基地的；

（六）现有宅基地改作生产经营用途的；

（七）不符合“一户一宅”政策规定的。

第十九条  “拆旧、拓新、整漂亮”村庄的实行村级组织统筹供地，镇村编制村庄精细规划报市政府批准，为实施该规划将农用地转为村民住宅建设用地的，应依法办理农用地转用审批手续后，方可批准建设用地。

（一）现状用地规模超出村庄管控线的村庄，村级组织应先满足拆旧安置后，再行安排依申请建设用地，此类村庄的村民申请建房必须使用自有旧宅基地置换。统筹供地的先后顺序为：安置地-借地退出地块-依申请建设用地。

（二）对于符合条件的群众建房申请，村级组织在镇（街）领导下，按精细规划总平面方案确定规划建设的各类指标，组织村民进行宅基地有偿选位，并由建房村民承担相应的成本费用，经过统一审批，统一安排在年度集中建房区内进行建设。

（三）零星旧改需要符合精细规划（在规划上要有具体标识），并纳入村集体统筹供地范围，否则不予安排。

第二十条  村民申请住宅建设的应当满足前款规定，持下列材料向村委会提出申请：

（一）《村民住宅建设和用地申请表》和申请地块的实测地形图（含坐标定位）各一式五份；

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证复印件；

（三）申请人签署同意退出原使用的住宅用地（含坐标定位的地形图）并交由村委会或村民小组重新安排使用的承诺书(没有旧住宅的除外)；

（四）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者由各所有人在申报图纸（含四至范围）上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证；

（五）根据村庄精细规划（含总平面布置图），委托具有相应资质的建筑设计单位、具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图，或者选用标准通用图。

村委会应当根据村庄精细规划要求，与建房户充分沟通，合理安排建房宅基地，并在收到申请之日起7个工作日内，或每月集中申请材料，依法召开村委会或村民代表会议，对申请材料和村民建房宅基地安排情况进行审议，在本村公示征询本村村民的意见；自公示之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，在《村民住宅建设和用地申请表》中签署意见，证明申请人的原住宅情况和家庭成员现居住情况和确认宅基地情况，报所在镇（街）审核。

第二十一条  镇（街）收到村委会上报的村民建房申请材料后5个工作日内应组织规划建设服务中心、国土资源所有关人员到实地勘测，对是否符合住宅建设和用地申请条件、是否属于“一户一宅”、是否在规划限额面积范围内、是否符合村庄精细规划、是否符合房屋建设技术标准、是否存在违法用地行为、是否存在地质灾害隐患等事项进行审核。

经审核符合条件的，规划建设服务中心、国土资源所现场确定规划用地范围，在5个工作日内绘制建设用地规划红线图及坐标定位（其中地形图测绘应由有资质的测绘单位测绘）。

第二十二条  由镇（街）根据城乡总体规划及村庄精细规划进行审批，符合条件的在10个工作日内核发《乡村建设规划许可证》和《建设用地批准书》，其中建筑层数超过3层、建筑面积超过300平方米的应向市住建局申请办理施工许可证，在取得相关证书后即可开工建设。

第二十三条  属于文物保护建筑和控制性保护建筑范围内的危房改建，镇（街）在规划审批前，应将其改建方案书面征得文物保护行政主管部门同意。

第二十四条  申请人应当自取得《乡村建设规划许可证》之日起1年内实施住宅建设，逾期不建设且未申请延期的，许可证自行失效。确需延期的，建设单位或者个人可在规定期限届满前30日内，向原审批机关申请延期一次，延长期限不得超过1年。

第二十五条  市自然资源和规划局、住建局和镇（街）应当实行公开办事制度，将村民建房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限等相关规定和村民建房审批情况通过网络、报刊、公开栏等方式进行公示。村委会应将村民建房申请和审批情况在村务公开栏上进行公示。

第五章  建设管理

第二十六条  村民建房应严格按照规划许可核准的内容进行建设，不得擅自变更。确需变更的，应经发证机关同意，并办理变更手续。

第二十七条  镇（街）负责批后管理工作，建立村民住宅建设档案。其中放线、核样测绘工作由镇（街）统一委托有资质的勘测单位进行；施工期间，建房人应当按照统一规定格式，在建设工地醒目位置公示经批准的规划许可内容（含建筑坐标定位图、建筑立面图及建设工程规划许可证复印件等），接受社会监督，待规划条件核实合格后方可撤离。

第二十八条  村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用省级和当地规划建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图（如《福州市农村住宅设计方案通用图集》），具体可登录网站（http://www.fqghj.net）查询。选用通用图建房的，应有专业技术人员指导住宅基础施工。建设多层单元（公寓）式住宅的，应委托有相应资质的设计单位进行设计。

第二十九条  农村住宅施工质量和安全由建房村民和参与建设各方共同负责。农村住宅建设一定规模以上（4层及4层以上公寓式住宅或者集中统建的），应由具备相应资质的施工企业承接施工；建筑层数3层以上、建筑面积300平方米以上的须办理施工许可证，集中统建的农村住房项目应向市住建局办理质量安全监督手续；一定规模以下的可由建房村民自行选择农村建筑工匠或具备相应资质的施工企业承接施工。农村建房村民或者组织村民建房的单位应与参建各方签订合同，明确双方的权利和义务，并按有关规定和合同约定对所承建的工程承担相应的质量安全责任。

第三十条  农村建筑工匠从事村民建房施工，应具备相应的建筑施工技能。市住建局、人社局要加强建筑工匠培训，将建筑工匠培训纳入农村劳动力转移就业培训对象，按相关政策规定给予相应的职业技能培训补贴，提高建筑工匠技能，经培训考核合格的发给资格证书。鼓励和引导村民建房选择有资格证书的建筑工匠。

第三十一条  市住建局应依法对一定规模以上及集中统建的农村住宅项目质量安全实施监督管理。镇（街）应当依据《福建省建设工程安全生产管理办法》等有关规定，切实加强对村民建房质量安全的监督检查。市住建局应提供技术服务和指导，特别在地基基础、主体结构、屋顶防水施工等分部分项工程以及安拆模板、搭拆脚手架等关键环节加强技术指导。

第三十二条  相关费用：

（一）村民建房按村庄精细规划建设的，只收取土地证书和房屋产权证书工本费，不得收取规划许可证书工本费、征地管理费、基础设施配套费、耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费等行政事业性收费。

（二）村民经批准使用集体土地建设住宅，参照《福建省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》规定的征地补偿标准和办法，向农村集体经济组织或者村委会支付土地补偿费用。村民对原旧住宅进行原址翻建、申请新的住宅用地后将原旧住宅用地退还村集体经济组织的，不缴纳土地补偿费用。

（三）涉及成片改造或开发的住宅小区，小区内部基础设施（含“三通一平”、绿化及公共设施等）配套建设费用、拆旧补偿费用、土地补偿费用以及相关报批费用等分摊问题由村委会召集村民代表大会商议决定有关事项，报镇（街）监管实施。

（四）若涉及相关税收，由申请人按规定自行缴交。

第三十三条  村委会或村集体经济组织收取的土地补偿安置费用，应用于本村基础设施、公共服务设施建设，或者用于发展生产，安置或者补偿被用地农业人口，不得侵占、挪用或者以其他形式非法使用。

第三十四条  市自然资源和规划局、住建局和镇（街）应及时提供技术指导服务，免费提供住宅通用图纸，加大技术宣传力度，主动向村民宣传村庄精细规划、建房技术标准、质量安全要求、减灾防灾知识、生态环境保护和配套设施建设等相关规定。

鼓励社会各方面技术力量支持农村住宅建设，有条件的镇（街）可组建农村住宅建设技术服务机构，为农村住宅建设服务。

第六章  技术标准

第三十五条  村民建房应当遵守以下技术标准规定：

（一）选址。应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段。

（二）规划。村庄要编制精细规划，村民建房要符合村庄精细规划。

（三）建筑层数、面积。农村独栋式、并联式或联排式自建住宅层楼控制在3层以内，每户住宅建筑面积控制在300平方米以内。建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。

（四）建筑高度及形式。联立式住宅建筑房屋建筑层数应控制3层以内，屋顶形式为坡屋顶，坡度28°-35°，檐口高度不得超过12m，起坡高度不高于檐口高度，坡屋顶总高度不得超过14m；建筑面积控制在300m2/户以内；围墙要统一规划，不得建设高大封闭式围墙；多层公寓标准层高不超过3.2m；外立面的饰面材料、色彩要与规划保留传统建筑风貌和自然环境相协调；地下室红线不得突破建筑红线；农户专有空地（指使用围墙、硬化等明显用地范围界线的专有用地）面积应控制在宅基地占地面积一半以内，专有空地外再提供宅基地占地面积一半以内的绿（菜）地，配套可通达的道路、管线等基础设施。有条件的村庄应在中心村集中建设多层公寓，建设示范小区，容积率控制在1.5以内，建筑面积控制在200m2/户以内，提倡装配式建筑，不提倡建设单体围墙，提倡用绿篱分隔。

（五）配套。应同步配建化粪池等处理设施，集中建设住宅小区的，给水排水、电力通信、道路、广电、绿化和社区服务等配套设施要同步规划建设，小区绿地率不低于30%，容积率控制在1.5以内。

第七章  监管措施和法律责任

第三十六条  各相关单位监管措施和法律责任参照《中共福清市委、福清市人民政府印发<关于加强“两违”综合治理和殡葬管理工作的实施意见（试行）>的通知》（融委〔2018〕32号）执行。

第三十七条  未取得规划许可证书的, 国土资源行政主管部门不得办理用地审批手续。违反本办法规定，非法批准村民住宅建设用地的，其批准文件无效，对非法批准村民住宅建设用地直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究其责任，并依法收回非法批准、使用的土地。

非法批准土地给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十八条  未依法取得规划许可证或者未按照规划许可证规定进行建设的，由镇（街）责令停止建设、限期自行拆除；逾期不拆除的，由镇（街）查处并组织拆除。

严禁对村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收取费用代替审批的办法予以补办手续。

第三十九条  建设单位未按第三十一条要求挂牌施工的，视为无审批手续，属地镇（街）及规划、国土等行政执法部门可责令停止施工，并按《福州市城乡规划条例》第五十二条规定，责令限期改正；逾期未改正的，处以一万元以下罚款。

第四十条  参与农村住宅建设的勘察、设计、施工、监理单位和建筑工匠依法对住宅建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。

第四十一条  违反本办法规定，向申请住宅建设用地的村民收取费用的，由市监察委责令限期退还，并依法追究相关人员责任。

第四十二条  实施村民建房规划建设和用地管理的机关及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其上级主管部门或者监察机关依法追究相关人员责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章  附则

第四十三条  市自然资源和规划局、住建局对本暂行办法涉及规划、土地及建设方面的条款进行解释。

第四十四条  本办法自印发之日起施行，有效期三年，《福清市城市规划区外村民住宅建设规划用地管理暂行办法（试行）》（融政办〔2016〕32号）同步废除。
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福清市农村土地民主管理暂行办法

第一章  总则

第一条 为充分发挥村民自治组织对农村土地的民主管理作用，建立健全村级民主管理制度，提升村级集体经济组织依法管理土地的能力，根据《村民委员会组织法》，结合本市实际，特制定本办法。

第二条 建立健全农村土地管理议事决策机制、民主监督机制、财产管理机制、服务群众机制、调处矛盾纠纷机制，促进农村基层土地管理的民主决策、民主管理、民主监督，实现农村宅基地的依法公平取得、有偿使用、有偿选位、自愿有偿退出，夯实农村土地基层管理基础。

第三条 各镇（街）应加强对农村土地民主管理工作的领导，市民政局、农业农村局、财政局、自然资源和规划局、城管局等有关单位要加强对农村土地民主管理工作的业务指导。

第二章  民主管理职责

第四条 各村根据村民自治的相关法律、法规、政策，成立村土地民主管理领导小组，行使土地民主管理职责。人员一般由村两委（理事会）成员、村务监督委员会（监事会）成员及若干村民（成员）代表组成。原则上组长由村党组织书记（理事长）担任，副组长由村委会主任（监事长）担任，其他成员由村党组织（理事会）提出建议名单，经村民（成员）代表会议讨论通过后，报所在镇（街）备案。领导小组可根据工作需要成立相关专项小组。

第五条 村土地民主管理领导小组研究和商议涉及土地有关事项，其主要职责有：

（一）立足本村经济基础、地势地貌、文化传承等实际，综合村庄产业结构和发展趋势，开展村级土地利用、村庄建设、环境保护、产业发展等“多规融合”村庄更新改造规划编制。

（二）制订并执行宅基地有偿选位、有偿使用、有偿退出实施细则，确定宅基地有偿使用费收缴基数面积、收费标准及配套措施，建立信息台账，加强对有偿使用收益和转让收益的收缴及使用的管理。

（三）制订宅基地更新改造细则、宅基地分配方案和宅基地退出办法。坚持“公正、公开、公平”的原则，对申请建房条件严格把关，统筹兼顾村民建房需求，合理安排建房时序，优先解决无房户、特困户、D级危房户的建房需求。

（四）制订本集体经济组织土地收益分配方案，遵循民主决策程序，确保集体经济组织成员公平享有土地收益分配权。

（五）配合做好土地征收的前期工作，按政策将征地安置补偿费用向群众兑付到位，确保项目顺利实施。

（六）积极落实耕地保护措施，坚决制止侵占、破坏耕地行为，动员村民共同参与耕地保护。做好耕地补偿资金使用和管理，制订资金使用方案。

（七）按照土地利用总体规划，积极开展土地整治，改善农业生产条件和生态环境。规范农村土地经营权流转行为，发展农业规模经营，促进农村经济发展。配合做好土地征收的前期工作，按政策将征地安置补偿费用向群众兑付到位。

（八）加强违法用地、违法建房监管，建立土地动态巡查制度，及时发现和快速制止各类违法用地行为，加强农民建房批后监管，从砌基到竣工要定期进行检查，发现问题及时跟踪处置。协调解决村民有关用地和建房规程中的纠纷，化解矛盾。对违法占地及不按批准要求建设的，及时搜集、掌握情况，第一时间向镇（街）及有关单位报告。

（九）依照相关法律、法规，本着实事求是、尊重历史、权利和义务对等的原则，对村集体经济组织成员资格进行审查，提交村股份经济合作社成员（代表）会议认定，公正合理确定本村集体经济组织成员资格。

（十）加强对宅基地使用权转让的审查和管理，促进宅基地使用权转让有序、规范。引导集体经济组织成员有序退出闲置的宅基地。

（十一）加强对复垦土地申报补贴及相关补贴的资金管理。

（十二）积极引导村民有序退出超占和闲置的宅基地及专有空地，对退出宅基地上的建筑物、构筑物组织拆除；配合镇（街）开展宅基地复垦，并加强对复垦土地的后期管护。经补偿后，复垦土地收归集体，收益归集体支配。

（十三）配合做好不动产权确权登记发证工作。

（十四）加强土地管理法律法规政策宣传，定期利用墙报、广播等形式宣传土地管理相关信息，扩大村民宣传教育面。

第三章  民主决策及监督

第六条 村级集体经济组织应将宅基地取得置换、村庄规划编制、违法用地管控、土地征收、建设土地复垦、宅基地有偿使用和转让、耕地保护资金管理等工作纳入村级土地民主决策范围。

第七条 土地民主管理领导小组会议由组长召集并主持，参加会议人数超过应到会人数的三分之二，赞成票超过应到会人数的半数，决定方为有效。农村建房审批等农村土地管理一般性事务，土地民主管理领导小组每月应定期商议一次，涉及违法用地管控等需及时处理的事务，可以以“一事一议”的形式立即作出决策。村集体经济所得收益的使用、土地承包经营、宅基地的使用、征地补偿费的使用及分配、宅基地更新改造实施细则等涉及村民重大利益的事项，由领导小组提出意见和具体方案，提交村民（成员）代表会议讨论决定。

第八条 土地民主决策程序：

（一）党员群众建议。土地民主管理领导小组广泛听取党员群众的意见建议。

（二）领导小组商议。根据党员群众意见建议，土地民主管理领导小组提出议案，并进行充分协商、讨论和论证，形成商议意见。

（三）党员大会审议。村党组织在充分了解和征求群众和政府有关部门对议案的意见的基础上，召开党员大会进行审议，提出修改完善意见，审议后，组织党员深入农户做好宣传解释工作。

（四）村民（成员）代表会议决议。党员大会审议通过后，在村党组织领导下召开村民（成员）代表会议，讨论表决审议事项。

（五）经村民（成员）代表会议表决通过的事项，及时通过村务公开栏和其他公开方式进行公开。

第九条 村务监督委员会（监事会）要积极参与土地有关事项管理和决策的监督，主动收集并认真受理村民的意见建议，及时向村土地民主管理领导小组反映村民的意见和建议。做好对决议事项实施过程的全程监督，确保实施结果真实、准确、全面。做好各类收益资金的管理和使用的监督，使各类收益的收取和使用明细账逐笔逐项向村民公开。及时向镇（街）或有关单位反映村干部在土地民主管理中的违纪违规问题。

第四章  考核机制

第十条 各镇（街）应加强对农村土地民主管理工作的指导，强化责任落实，建立工作考核机制，每季度应会同有关单位对各行政村的土地民主管理情况进行检查，检查结果作为年度评分考核的重要依据，并将考核结果与村干部基本报酬相挂钩。

第十一条 土地民主管理领导小组成员在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，侵犯村民合法权益的，各镇（街）应依法对相关人员给予党纪政纪处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章  附则

第十二条  各村可根据本办法制定《XX村土地民主管理细则》，报所在镇（街）审核通过后实施。

第十三条 本办法由市农业农村局负责解释。

第十四条  本办法自印发之日起施行。

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4.福清市“拆旧、拓新、整漂亮”拆旧补偿办法.doc (254.52 KB, 下载次数: 128)

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6.福清市农村宅基地有偿使用暂行办法.doc (24 KB, 下载次数: 132)

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7.福清市城市规划区外村民住宅建设规划用地管理暂行办法.doc (57.5 KB, 下载次数: 147)

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