利好政策频传，地产行业传来几个好消息

日前，压抑已久的房地产板块整体出现强势反弹态势，房企债券也初步迎来久违的暖意。

地产股、地产债的变好表现，是近日来多方积极信号催化的结果。实际上，自从央行9月底房贷政策表态以外，各类宽松动作符合预期。一些积极的信号正不断释放，将进一步促进房地产市场的平稳健康发展。

房地产迎企稳信号

融资端和政策端利好信号释放，终于让房企看到了黎明前的曙光。

1、境内外融资“解冻”，房企发债融资有望回暖！

银行间市场债务融资是房企债务融资的重要渠道。但自从去年三道红线后，境内发债的节奏明显放缓，尤其是今年6月份后，大部分房企遭遇信用评级下降，境内发债几乎停滞。

行业处于整体低迷时期，部分房企通过回购债券和增持股票以表示对行业和企业的信心。据中房网不完全统计，目前包括新城控股、旭辉、金茂、正荣、金辉、建业、阳光城、融信、祥生、中国奥园和中梁在内的20余家房地产企业对美元债进行了回购或赎回的举措。此外，包括碧桂园、世茂、旭辉、富力、中南、正荣、禹洲、绿城、建业、上坤等房企大股东纷纷出手增持自家股票。

日前，《金融时报》报道了”高盛买入中国房产债券“的消息，文章里面提到，高盛团队认为市场高估了房企暴雷的传染风险了，市场也正在消化这一风险。

同时，房企发债融资也传来利好消息，11月10日，证券时报头版，报道了中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。有参会人士透露，金融机构会通过债券投资等方式重新为房企“输血”。现在招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等房企已经有计划开始进行境内发债融资。

座谈会的召开，意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动，房企融资难题将会逐步“解冻”。

2、地方救市，限购松绑

各地因城施策，调控有了局部的微调。

徐州出新政，调整市区商品住房预售许可和现售备案规模。

近日，徐州市住房和城乡建设局发布了《关于调整市区商品住房预售项目建设规模的补充通知》。

内容提出，要调整市区商品住房预售许可和现售备案规模，房地产开发企业每批次申请商品住房预售许可或现房销售备案的建筑面积由4万㎡调整至不低于2万㎡(尾盘除外)。

哈尔滨延长二手房公积金贷款年限、施行购房补贴政策！

哈尔滨日报报道，为促进哈尔滨市房地产市场健康平稳发展，哈尔滨市住建局联合其他8部门制订了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施 意见 》， 延长二手房房公积金贷款年限  、施行购房补贴政策！ 

湖南，去库存了！

而且，发文的直接是六个省级部门！“去库存”这三个字本就分量十足，又是省级部门联合发文，而且还是全国调控样板的城市，意义非凡。

此外，值得一提的是，银行贷款方面也有了一些积极变化。

对普通买房人来说，最直接的信号就是银行房贷！先是银保监会对买房人表示：“在贷款首付比和利率上支持首套房刚需购房者。”意思表达很明确，首套刚需大胆买，利率和首付都要降，要大力支持。

实际情况也确实如此，据了解以上海、广州等为代表十几座城市，已经明确个贷放松，不仅额度增多、放款速度也加快，以苏州为例，首套房最快1-2周就能放款。与此同时，统计显示，截至目前有20个城市房贷利率出现下调，其中有14个城市首套利率下调，有14个城市二套房贷利率下调。

利好真正落地产生效果

仍需系统性政策的支撑

眼下的一系列积极信号不断释放，但值得注意的是从政策的纠偏到落地需要时间。房地产目前有两个问题仍不得不正视：

一、利好政策能否落到实处，让受困房企真正受益。

二、如何稳定购房者的心理预期，这是当前最大的难题。

①银行贷款投放，各种企业应“雨露均沾”

数据显示，10月份房地产贷款投放环比和同比都有较大幅度回升，初步估计环比多增了1500亿到2000亿元。

值得注意的是多增的贷款中小房企是否有分配到据了解，四大行腾挪的额度主要面向国央企，而中小银行仍然对民企停贷。有民营房企高管就直接指出，说银行额度放松，民企感受不明显。

②避免无差别打击，少数金融机构勿落井下石

自从部分房企暴雷开始，风波扩散到整个地产行业，许多运行良好的房企也躺枪。

有房企表示，有金融机构为了隔离风险，违规将房企的资金划拨转走。这对房企而言无疑雪上加霜。对此，房企呼吁，银行对房企不停贷不抽贷，存量项目适度展期。以时间换空间，稳定行业信用。

另外，有人呼吁给予资质较好的房企一定的支持。对于那些对过去经营状况良好但突然陷入流动性困境房地产企业提供紧急救助贷款，贷款利率不必优惠但数量上要足。

③修复市场，稳定预期。

这段时间，地产行业出现了明显的踩踏现象。

部分房企刚爆出现金流紧张，一些合作房企便迅速与之划清界限，将其从合作楼盘除名、紧急收回投资款。而被迫出让土地、项目股权或存量物业的房企，资产贬值严重，甚至根本没人买。对房企造成连环式打击。

另一方面，与各地政府及金融机构密集的宽松措施相比，需求端的回暖仍需时日。

中原地产的研究发现，上半年楼市销售强劲，主要原因是购房者对未来房价上涨的心理预期推动投资保值需求。而进入下半年，热点城市调控政策持续收紧，购房者预期回落，观望情绪日渐加重，市场也掉头向下。

中原地产监测的29个重点城市新开盘首日认购率，在2021年6月达到年内高位，此后持续回落，即便是9月销售旺季，来访热度未见回升迹象，29城开盘认购率跌至48%左右，这一数值处于2013年以来历史低位，基本持平疫情严重的 2020年上半年。

目前来看，既有的政策正从严厉向适度转变；接下来，随着房企现金流危机缓解，购房者信心也有望提振。

对购房者来说，目前尚存的最大不确定性，就是房地产税。

到目前为止，关于房地产税的征收办法、税率税基、试点城市等细则仍未明确，坊间对此猜测不断。这些悬而未决的问题，无疑也加大了购房者的观望情绪。

现阶段，从稳定市场的角度出发，应保持政策的延续性，避免朝令夕改或继续叠加，减少对市场的冲击。房地产税推出的时间和力度也应尽早明确，帮助房地产平稳度过危机。

总结

无论如何，房地产确实又到了新的历史关头，过去的经验都不再适用了。

从目前的市场环境来看，风险偏好将得到持续回升。政策层面上，未来在坚持“房住不炒”的定位上，将引导市场树立正确导向。而作为房地产企业，在保持健康的财务结构同时，要转变企业经营战略模式，以避免政策监管给企业带来的冲击。

文章来源：福州市房地产协会