2022年房地产十大趋势预测

2021年，在房地产行业面临市场下行、监管持续加强的情况下，地产行业迅速由高速增长的“白金时代”转换成“青铜时代”。

开年以来，地方“两会”陆续召开。查看各地新一年的政府工作报告，不难发现，与地产相关的部分政策导向还是十分明显的。

继续强调“房住不炒”、加强保障性住房建设工作、促进房地产良性循环、稳妥处置房地产领域风险，从政策大方向来说：房住不炒已是板上钉钉，剥离房子的投资属性，回归居住属性已是市场共识！

2022年或将成为行业与周期重启的一年，2022年的变化将是剧烈的、动荡的，疫情尚未平息，乌俄大战仍在持续，在复杂严峻的国际形势下，新的趋势会随之而来，在面临波澜壮阔的时代浪潮之中，勇立潮头，坚定向前。

在这关键一年，行业规模将如何表现？重点22城集中供地会有哪些变数，土地市场将何去何从？城市分化加剧，如何做好投资？2022年，行业规模、政策、地市、企业等方方面面都会发生很多可能性，丁祖昱基于大数据分析和市场研判，预测了2022年房地产的十大趋势与变化。

01

行业规模回到五年前

房地产市场正在剧烈变化，行业在萎缩，市场分化越来越明显。据统计2021年，商品房销售面积17.9亿平方米，比上年增长1.9%；商品房销售额18.2万亿元，增长4.8%。

数据来源：国家统计局

2015-2016年是房地产行业重要的转折点，商品住宅销售面积从2015年11.2亿平方米，跳涨至2016年13.8亿平方米，此后几年住宅销售面积一直维持在14-15亿平方米。

预计未来5年行业年均规模将回归至10.6亿-12.7亿平方米，中位数是12亿平米左右，与2015年-2016年的水平基本相当。

02

长效机制逐渐成闭环

2021年是中国房地产市场的政策大年，全年调控次数651次，创历史新高；截止2022年2月，全国累计房地产调控政策次数超80多次，超36城释放楼市宽松政策。从政策内容看，2022年开年两个多月来，房地产调控基本集中在稳定楼市，宽松政策为主。

从地方“两会”可以看出，“房住不炒”依然是楼市调控的主基调。自2016年底“房住不炒”这一概念在中央经济工作会议被首次提出后，已连续多年、多次在高层会议中被反复提及；而“十四五”规划纲要也再次强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位。今年不少省份的政府工作报告中，继续明确提出坚持“房住不炒”。

2022年2月住建部再次为2022年房地产发展定调。释放了四个关键信号：第一是精调控、第二是稳预期、第三是保交付、第四是护大盘。相关专家预测，2022年“房住不炒”定位不会改变，房地产政策调控不会大幅放松，保证政策调控的连续性和稳定性，但政策会基于市场环境进行适度、灵活地调整。

03

土地市场火热不在

2021年，土地市场经历了史无前例的大面积流拍，第二批集中供地平均成交率降为69%，综合溢价率降至4.0%，第三批集中供地基本靠国家队托底。

2022年房地产金融监管环境仍将从紧，企业“钱紧”现状短时间内难以缓解，虽然多个城市出现限价松绑，但房企经历过去一年的跌宕起伏，拿地态度将会更加谨慎，部分没有补货压力的房企会减少拿地或不拿地，寻求多元化发展，且2022年将会出现大量收并购或项目合作机会，房企拿地意愿进一步降低，预计2022年土地市场将趋于萧条。

04

房价不涨成为趋势

日前，住建部副部长倪虹再次重申，“2022年要毫不动摇地坚持房住不炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

通过克尔瑞数据显示，截止至2021年12月31日全国70个大中城市商品房销售均价已下降至9512元/平方米，环比再降0.9%，较2021年初1-2月下降14%，大部分城市都曾出现过房价下跌的情况。

坚持“房住不炒”主基调，“稳地价、稳房价、稳预期”的长效调控机制下，2022年房价不涨将成新常态。同时，对于很多普通三四线城市来说，人口和人才持续流出，棚改热度已经褪去，房企拿地重心重回一二线城市，热点城市还将面临一定的价格波动，但指望房价大幅反弹显然是不现实了。

05

城市分化加剧

数据显示，近两个月房价涨幅TOP10基本被珠三角和长三角承包了。未来城市分化持续加剧，当前评判城市发展前景，除了人口、经济等硬实力外，还有部分软实力指标起到至关重要的作用。对于城市选择，坚持长期聚焦人口基本面尚佳、经济基础良好、城市软实力较强的25个核心一二三线城市。

长三角：上海、杭州、南京、苏州、合肥、宁波、无锡、常州、温州

粤港澳大湾区：深圳、广州、佛山、珠海、东莞

京津冀：北京、天津

成渝城市群：成都、重庆

长江中下游城市群：武汉、长沙

关中城市群：西安

中原城市群：郑州

山东半岛：青岛、济南

海西城市群：厦门

06

房企“暴雷”不会停止

本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线并且政策频出，影响深远，从“三道红线”和住房贷款集中度管理到“两集中供地”、二手房指导均价等政策不断推出，政策的不断深化使得国内不少房企出现资金链紧张、甚至资金链崩裂等情况，暴雷频频发生。

2022年整个行业步入无增长时代，负增长企业数量增加，融资受限的同时，面临较大的偿债压力，房企生存压力巨大。资金链紧张的情况下，行业“爆雷”事件仍将持续，而“爆雷”问题之后，企业公信力下降，进而影响整个行业健康发展与良性循环。

07

物业行业回归理性

房地产与物业行业唇齿相依。2021年，受地产主业震荡的影响，物业行业迎来价值回归，尤其物业股迅速回调，资本市场回归理性，除个别央企、国企物业股企稳外，其余物业股大幅下挫，距高位跌破70%的物企比比皆是。

多支物业股的市盈率低于10倍，预计2022年行业平均市盈率为15.3倍，物业行业“走下神坛，回归理性”，未来继续“挤泡沫”。

08

加大保障性租赁住房供给

从各地政府工作报告来看，2022年，保障性租赁住房建设也将是今年各地工作的着重发力点。浙江、山东、四川、安徽、河南、湖北、福建、陕西、辽宁、新疆、广西等地，均提出了2022年筹集建设保障性租赁住房的具体量化目标，并明确发展、规范长租房市场，让更多新市民、低收入群众住有所居。

各地保障性租赁住房建设工作的持续推进，说明未来房地产行业的民生属性将进一步强化。年初保租房不纳入房地产集中度管理，配套政策进一步完善，为十四五期间保租房任务完成保驾护航，多个政策内容将影响未来3-5年租赁行业的格局。

09

养老需求持续爆发

自2022年开始，老年人口正式迈入以“60后”为代表的低龄老年群体规模式增长——未来五年新增1.18亿人（年均新增2360万人）。预测未来养老产业规模，2022年养老产业规模将达到9万亿元，2025与2030年将分别突破12万亿元和20万亿元。

按区域养老潜力来看，长三角区域作为养老潜力的风向标，遥遥领先，其次是京津地区、山东、广东潜力较为突出，而东北和西北较弱。

按城市来看，2021年中国典型城市养老潜力TOP20分别为：上海、北京、深圳、广州、南京、无锡、苏州、南通、天津、青岛、杭州、成都、武汉、常州、宁波、重庆、济南、厦门、扬州、大连。

10

房地产业仍是压舱石

2022年1月17日，国家统计局公布了2021年国民经济运行情况以及房地产行业数据。2021年，国内GDP达1143670亿元，按不变价计算，同比增长8.1%。全国商品房销售面积17.9亿平方米，比上年增长1.9%；商品房销售额18.2万亿元，同比增长4.8%。展望后市，房地产行业仍旧是国民经济的压舱石，行业过大的波动也背离了政策追求“三稳”的目标，过紧的政策有望纠偏，对于2022年不必一味悲观。

按商品住宅总量未来五年年均规模10.6亿-12.7亿平方米计算，若房价增速维持5%，每年行业成交金额约在15万亿上下，相较于其他行业，房地产行业规模依然很大。

总 结

危机必然会带来新的行业发展常态、新的竞争格局与增长模式。

这个时间点上，不是悲观抱怨的时候，也不是人云亦云的时候，更不是揪着过去不放的时候，而是正视改革、独立思考、布局准备的时候。

地产行业在迭代，房企在变革，地产人也一样！

地产人需要做好充实的准备，让企业跟着地产时代一起前进，一并更新认知，才能在行业变革浪潮中走得更远，加油！