危机四伏，福清土地市场的财政增收如何续写新章

关于这篇文章，原计划是一月底进行推送，考虑到当时恰逢福清虎年首次土拍公告的发布，为了不给土拍顺利出让“添乱”，便延后至今发出！本号的文章，通常具有一定前瞻预警性，观点不褒不贬，大家纯粹就当个“警示录”来看。切入点，依然围绕着日常关注最多的土地市场展开，它作为绝大多数地方政府“招商引资”成果展示的重要舞台，基本上能较为客观的代表当地楼市实际走势情况。

福清观音埔板块楼面价大幅度下挫，创三年来历史新低

（2月18日，本土买家进场，底价一轮游）

步入正题，大家都知道去年下半年至今，全国土地市场大幅度降温，直接导致各地的财政收入锐减，这种现象对地方政府的影响深远，也因为国有土地使用权出让收入占地方财政收入比重较高！土地市场的降温，必定将直接影响地方政府的全年财政收入，这几乎让每个中国地方政府都头疼。在土地市场转凉的大背景之下，地方财政收入该如何得到有效保障？成为了一个无法回避的问题。

“凉凉”几乎贯穿聊天主题

（疲软，依旧是主旋律）

同时，伴随着土地市场热度的不断下滑，一手房销售市场的客户观望情绪一定会被传导。房企在市场下行的趋势下，必然会对销售端业绩有更多诉求，通常在这时，为加快销售速度，快速回笼资金，“以价换量”成为了一种无奈手段！而各类降价本质上，都是因为市场低迷所导致的，这类降价也像是最后一棵稻草，压垮那些原本强烈依赖土地财政的城市。最终，地彻底卖不动了，市场销售数据陷入低谷，本地楼市前景不明朗，自然没有房企愿意选择拿地！没有土地财政的补充，财政困局就出现了。

这是基于现实角度来看的最常见结局，地方政府在收入锐减的情况下，自然要紧日子过起来，开源节流成为了应对手段！尤其是对福清这类县域城市来说，这种现象尤为突出。

关于福清市2021年预算执行情况及2022年预算草案的报告

（福清政务网公示信息）

从今年一月中旬公示的上述预算报告内容来看，福清地方政府2021年的“政府性基金收入”受土拍出让遇冷，大幅减收。土拍收入减少也直接导致基建项目的资金缺口增大，财政运行受到了挑战。

所以，最终能看到，福清地方政府在虎年首场土拍当中设置的保留价环节，采取了灵活应对的策略，保留价直接就是竞买起始价！不再加一手，与以往的保留价设置有所不同。毕竟，此刻地方政府需要的是真金白银的雪中送炭，任何能增量财政的买家，都是愿意接受的！条件的放宽自然是在情理之中。

但是，卖掉一块土地仅是解决了财政上的燃眉之急，更大的隐患依然存在，福清楼市的库存量在去年攀升至高位，市场销售情况陷入苦战。

市场相关信息来源于克尔瑞福清

（如图中标记所示）

城区去化周期达到近23个月，也就意味着目前的房源库存量够卖接近两年，随着土地市场热度的持续下滑，后续价格下行的趋势依然存在！观音埔板块预计也将迎来新的价格战。而价格战，不仅仅是现有福清楼市还在厮杀的各家房企要面对的课题，更是地方政府眼下的难题，土地供应是否要暂缓？提升市场“帮扶”力度？还是说，依然如故的大规模供应土地，把本地市场彻底打烂？坚定稀释房产金融属性，大供应压低整体销售均价，这都是险棋。

不过，话说回来也许地方政府并没有顾及那么多，地方政府只是希望在财政增收方面能稳健，稳健本无可厚非，但还是建议要寻求新的增收出路。过度依赖土地财政，依赖本土竞买人的兜底，始终会有无人出手的时刻！关注一手房销售端的疲软问题，就是职能部门在“自救”，否则还有谁敢进场拿地？