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*姚老师说房
最近几天，业内流传消息，本年度福清最后一次土拍即将上演，相关地块信息笔者已经拿到，推出的都是优质热门地块，后续笔者将专门撰文分析。不过，在此前，笔者与多位业内人士的交流以及对周边城市（莆田、泉州、宁德、连江）等土拍的观察，今年由于大环境的影响，开发商拿地热情不高，尤其是进入下半年之后，由于融资难，销售回款慢等原因，不少开发商纷纷开始“过冬”，对于福清土拍的兴趣度更是大为降低。首先，先看一组数据对比。今年前三季度，福清共发布了九次土拍公告，推出16幅地块，其中包括一幅公共管理与公共服务用文化用地和一幅加油加气站用地以及一幅商服-旅馆用地，其余都为商住地块或纯住宅地块。16幅地块中，乡镇地块有6幅，占比超过三分之一；不可忽略的是，前三季度共有两幅地块取消出让，其中一宗位于三山镇，另一宗就是受关注度颇高的宏路街道观音埔综合体地块。
商住地块中，共有8幅地块溢价率超过15%，其中宗地2021拍-03号地块（大唐中梁玉融印象地块）溢价率高达132.19%；宗地2021拍-12号（登云公馆）地块，溢价率也达到了128.9%。值得注意的是，位于龙田镇的宗地2021拍-07号地块，溢价率也高达52.17%，算得上是今年福清乡镇地块中最为热门的地块之一了。
而第四季度至今，福清共推出6幅商住用地，除了宗地2021拍-24号位于东部新城的商住地块终止出让之外，其余5幅地块均成功出让。这其中，除了位于新厝镇的宗地2021拍-19号租赁型商品住房地块之外，其余地块的最高溢价率仅23.9%。而这5幅地块总的报名竞买人加起来，也只有5家。再看另外一组数据，2020年，福清共拍地27幅，总成交金额101.575亿元，而今年截至目前总共只拍出67.71亿元。
通过这两组数据，都能够反映出一个问题，那就是福清土拍节奏放缓、开发商没钱了。宗地2021拍-18号地块、宗地2021拍-24号地块经过调整规划指标及推迟出让后，居然都没人报名，就可以看出目前开发商在资金上的紧缺。
总结一下福清土拍最近的两个特点，一个是国企托底、本土力量捡漏，报名房企数量少，另外一个就是基本上是溢价率相当低。原因也有两个，一个是采用新的土拍模式（三张图）之后，由于地块限制条件多，导致不少意向开发商“账算不过来”，无奈只能放弃报名，另一个则是就是当下融资环境仍然偏紧，外部‘输血’不足，楼市降温再加上下半年房贷放款变慢，导致房企销售回款受阻，开发商信心消磨殆尽。目前，福清土地市场储备还算充足，如果只看城区，由于前两年的征迁和城市改造，目前福清城区有两大“土地粮仓”一个就是西区往北的拓展——“清荣北”，此前笔者也曾多次撰文分析这一区域（扩展阅读：福清“最年轻”的楼市片区，“清荣北”将成福清楼市下一个热点？），而另一个便是福清的东部新城。尤其是东部新城，最近在福清官媒及各大自媒体的上镜频率极高，不仅福清市委市政府主要领导多次视察、调研，前不久更是官宣了，福清开始新一轮《福清市东部新城控制性详细规划修编及核心区城市设计》编制工作，聚焦中心城市服务能级提升，将东部新城规划为福清沿江向海发展、衔接两国双园和主城区的重要纽带。
东部新城核心区域效果图，图源壹福清 此前，笔者曾关注过福清今后的城市发展，“沿江向海，东扩南进”是福清城市发展的未来方向。由此可见，福清东部新城将会是福清未来城市发展的重要区域和桥头堡。从这次官宣的内容来看，福清东部新城高规格布局了“一轴一带四组团”，明确了将以“福清新时代·中央创城区”为目标愿景，并结合智慧城市理念打造金融港、信息港、生态港、文化港，打造代表福清新标杆的山水城市、滨海城市样板区。而从大福州的格局来看，福清东部新城强化了福清东、平潭、长乐滨海新城、马尾、三江口的联系，让福清成为福州都市圈更加紧密的一环。
由此可见，今年最后一次土拍以及未来两三年的土拍，福清城区的“清荣北”以及东部新城都将成为福清土拍的热点区域及重点供地片区。尤其是东部新城，此前盛传宝龙城市综合体将落地福清东部新城某地块，虽然此前该地块取消出让，但职能部门已经再次修改了地块的规划指标，计划重新上架。这幅地块将鹿死谁手，我们不妨拭目以待。
从大政策来看，“双限”和“竞配建”无疑增加房企的拿地成本，在施工成本增加下对房企利润端利好有限，从区域土拍规则来看，现在福清土拍，连挂牌出让的工业地块都必须公示“三张图”，开发商拿地之后必须按照“三张图”进行施工和规划，这也打乱了很多开发商惯用的“高低配”“大密度”等保利润的“骚操作”，使得不少开发商在利润核算后，对一些优质地块望而却步。如此种种，都在倒逼房企改变路子，以前依靠金融杠杆拼规模获增长，现在要稳中求质，赢取效益，保卫企业现金流才是最重要的事情。没钱没利润，大型民企只能选择躺平，这也让资金压力较小的“国家队”成为拿地的主力，不过在福清，由于民间资本雄厚，福清从事房地产行业的商人也很多，“船小好调头”的本土实力房企，如荣融、融湾，以及时不时冒出来的神秘个人买家，也是福清土地拍卖中不可忽视的拿地力量。外来房企（如建发）选择和本土企业合作开发，摊薄拿地成本的现象也并不罕见。从目前趋势看，在融资趋紧的背景下。最后一季度的福清土拍热度，大致也很难出现多家开发商疯抢的盛况。
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爱吃橙
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