融侨负债率破线 项目频出事！林宏修老骥伏枥的千亿梦

来源：楼市资本论

作者：楼资哥

楼市资本论发现自万科喊出“活下去”后，喊口号便成为地产界盛行一时的做派。

去年年中，融侨集团的创始人林文镜逝世，68岁的林宏修担起守业大任，喊出多种口号，试图把“2020年千亿”目标进一步落实，将以稳健著称的融侨集团带上高速发展的道路。

不过，正处地产严寒时代的融侨集团，近来发展并不如意。楼市资本论了解到，不久前融侨集团发布半年报，销售排行名次大幅下滑8个位次，同时旗下项目还维权违规事件不断，也让大家对融侨集团的口号更加揪心。林宏修的千亿目标能顺利实现吗？

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销售排行下跌 ，地产项目问题频现

克而瑞数据显示，去年上半年，融侨集团完成权益销售340.8亿元，位列行业第30名。从今年上半年数据来看，融侨集团以权益销售299.6亿元的业绩位列第38名，销售排行下跌8个名次。这对于长期徘徊百亿销售规模的融侨集团而言，不失为又是一计打击。

销售排行下滑的同时，融侨集团的项目也接连爆出严重问题。楼市资本论了解到，7月初，郑州融侨城项目被业主爆出存在质量、减配等问题，甚至引发2000多户业主维权。据介绍早在2017年，业主购房时便被告知融侨城是地铁房，距地铁口仅800米距离；小区紧邻千亩湿地公园，沿河修建临河景观；还有3640平方米双语幼儿园，及一路之隔的郑州一中龙湖校区等；绿化率可达30％。

▲郑州融侨城项目通往地铁的断头路

然而这些亮眼的项目卖点，在交房时几乎都被“减配”掉了。在众多业主的举报下，最终融侨城一期项目被当地工商部门以虚假宣传罚款10万元而告一段落。但没想到，二三期时融侨集团继续通过夸大其词的宣传来忽悠购房者，也再次造成大规模维权事件。

▲交房现场安保人员手持盾牌严阵以待

有备而来的郑州融侨项目为了在交房时“保护”激动的业主们，安保人员连盾牌都出动了。同月，融侨在福州的项目也没让人省心，因违规设置交房前提条件受到当地相关部门通报。

不论是业内罕见的“盾牌式交房”，还是无视监管部门的整改要求，融侨集团旗下项目的表现，都可谓是很“别出新裁”。

犹记得此前，林宏修曾公开表示：“近年来，客户的需求发生变化，以前是‘有房住’，解决量的问题，现在是‘美好生活’，是‘住好房’。并表示，未来房企真正的竞争力，就在于产品的溢价能力和服务的生命周期。楼市资本论认为，林总理想很好，不过下面人执行落实并不到位。看来全盘接手融侨集团后，如何守好业仍是摆在林宏修面前的难题，毕竟其父林文镜的这份家业创的可不容易。

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从林氏到融侨，林文镜闯出一片天

说起融侨集团的历史还是要追溯到林文镜时代。

1928年，林文镜出生在福建福清溪头村，其父林洪宽在印尼谋生。1933年林文镜随母到印尼与父团聚。17岁那年，其父病逝，林文镜过父亲留下的店铺，从跑单帮开始闯入商海。1965 年，林文镜达创立了华仁谊有限公司，正式走上创业道路。

▲逝者林文镜

林文镜是幸运的。在创业初期便遇到了同乡好友且是印尼首富的林绍良，开启了“合伙人”模式，强强联合，由林绍良的“英扎拉公司”与林文镜的“华仁谊公司”重组，创办了“华仁谊英扎拉”集团，也就是著名的“林氏集团”，发挥出1+1大于2的效果。一时间，林文镜成为了当时世界第一INDOCEMENT水泥厂和INDOFOOD面粉厂的掌舵者。据有人统计，当年林文镜身价达50亿美元，名声一度超过李嘉诚，成为名震东南亚的超级富豪。

1989年，林文镜回乡置业，投身于改革开放的建设洪流中，在福建创建了融侨集团。与此同时，名噪一时的“林氏集团”正逐渐落下帷幕。

数年间，融侨集团以走“精品路线”为主，并参与江阴港、洪宽工业村等综合性工程。2005年，林文镜再次以合作共赢的生意经与金辉牵手，“南征北战”拿地布局的合作战略，让融侨集团的规模实现了快速拓展。2009年，融侨集团跻身百亿规模。

2010年底，融侨集团与金辉分家，此后其发展明显放缓。据了解，从百亿到另一个百亿阶段，融侨集团用了五年之久，战斗力直线下降。在此房地产市场大好的形势下，融侨集团未大步向前反而走向“稳健”。

楼市资本论认为，正如现在负责融侨地产业务的林文镜之孙林开启，对于融侨“稳健”标签的看法就是“市场大好的时候，稳健意味着保守，保守意味着落后。”回头来看近些年，融侨集团像极了在1000米地产长跑的比赛里赢了前面的大半程，却输在了最后的100米冲刺赛。

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负债率破红线，多元发展步履维艰

去年年中，林文镜逝世，享年91岁。随后，其长子林宏修成为融侨集团的守业者。资料显示，林宏修1951年出生于印度尼西亚，取得澳大利亚新英格兰大学经济学士学位。2010年，林宏修开始担任融侨集团副董事长兼总裁。

▲（左）林文镜 （右）林宏修

从资料来看，林宏修如今已经有68岁的高龄了。如：新城控股的王晓松、中南置地的陈昱含及大发地产的葛一阳等，细数逐渐走上前台的地产二代，多是80、90后的年轻一代。像林宏修这样已过退休年限的接班人少之又少。与年轻一代争天下，林宏修的压力可想而知。为此，林宏修曾多次喊出响亮口号。

从克而瑞数据来看，2018年融侨集团完成权益销售额792.2亿元。这一年，融侨集团首次提出“2020年冲刺千亿”的规模目标，试图实现逆势赶超。我们都知道，充足的土储是实现销售规模提升的前提。为实现规模快速突破，融侨集团在土地市场上频繁露面。据了解，2016至2018年，融侨集团拿地共耗资约500亿元。其中，2018年公司在全国拿下20余宗地块，布局16个城市。

今年5月9日，融侨集团拿下福州市合计86亩的两幅地块。5月27日，融侨集团再次出手，连续竞得郑州市合计约75亩的两幅地块，成交价分别为24.2亿元、4.01亿元，溢价率为46％、25％。

不过值得注意的是，融侨集团的土地布局有明显分化。从其2018年布局来看，大部分仍分布在福建地区，主要开发项目也有46％的份额分布在福建，其次为郑州、武汉、合肥，华东、华南、西南区域弱势明显。虽然其“3+5+X”的战略架构早已设立，但目前来看仍是福建一省独大，效果并不乐观。

战略布局没有明确贯彻的同时，融侨集团的公司财务数据也并不漂亮，不仅账面现金流已连年告负，负债率也频频上行，突破业内一般认为的80％警戒红线。

数据显示，2016年至2018年，融侨集团经营活动产生的现金流净额连续四年告负，分别为-70.97亿元、-71.15亿元和-12.41亿元。与此同时，2016-2018年融侨集团的负债总额从489.73亿增至792.22亿，资产负债率分别为78.94％、79.74％和81.97％。今年上半年，其资产负债率再次上升至83.3％。这与自称拥有较低负债和持续现金流的融侨集团形象严重不符。

同样口号响亮，但发展滞缓的还有融侨集团的多元业务。

楼市资本论注意到，早在融侨集团成立之初便有意发展成综合性企业。据了解近年来，融侨集团围绕“城市美好生活综合服务商”定位，设立地产集团与产业集团两大核心板块，形成地产、商业、物业、酒店、教育、医疗、农业、港口开发、工业村等多元产业协同发展的企业新格局，试图构成更广阔的复合布局空间。

不过从今年上半年数据来看，房地产营收占比94.88％，近三年非主营业务的收入贡献率仅在0.9％-3.8％之间，仍然是以地产为主的营收结构。尽管多元化早已是融侨集团的战略，但效果很是一般。

林文镜创业难，林宏修守业同样难。

楼市资本论认为，融侨集团这个在地产界摸爬滚打30年的老将，多次与大好市场逆向而行，如今在行业寒冬之际试图超车更可谓难上加难。只想说，喊口号仍在盛行，但潜心苦练做好产品、做好服务，务实发展，才是实现规模突破的根本，也是企业发展的最捷径之路。

也希望，老骥伏枥的林宏修终能带领融侨集团完成千亿目标。

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