福清市土地志：第三章 地籍管理 / 第五节 土地基准价格测算

第五节 土地基准价格测算

确定城镇基准地价是土地有偿使用的前提，也是利用价值规律宏观调控土地市场的重要基础。1991年10月，福清市土地管理局与福建师范大学地理系合作，进行市区土地基准价格的测算工作。至1992年3月，历时半年，初步完成测算工作。
这次城市土地基准价格研究，以旧城区作为重点，同时也充分顾及市区及宏路镇区周围的新区。选择城市基础设施、聚集规模、用地潜力、用地产出水平、投入强度、区域交通条件等6大因素为主要依据，进行城市范围内的商业用地、住宅用地及工业用地的基准地价测算。
1991年10月即开始广泛收集资料，由于收集资料面广，准确性要求高，难度大，因此，收集资料工作至12月中旬才基本结束。
一、商业用地基准价格
根据资料的各项数据统计分析，得到每条商业街段的基准地租。将各条街段的基准地租由大到小排列，并将基准地租量相近的街段组合在一起，从而把城区的商业街分为7个等级，并分别以5种还原利率去除（7.56%、9.85%、10.35%、10.85%、12%），（看福清FQLOOK.CN）从而得到在各种还原利率下各级商业用地路线基准价格。对照5种还原利率下的土地买断价格，其中以9.85%作为土地的还原利率，较为符合福清实际。
对宏路镇店面租金资料进行整理统计，得出宏路镇各等级商业用地价格。宏路镇的一级区段商业用地买断价相当于城区四级区段的价格，二、三级用地买断价相当于城区五、六级区段的价格。
附：福清市城区各土地区段商业用地路线基准价。

二、住宅用地基准价格
福清隐形土地市场的价格在地域分布上具有明显的规律性。即从城市中心往外，住宅用地价格逐渐下降。（看福清FQLOOK.CN）根据城区居住用地的区位质量及隐形土地市场价格的分布情况，把城区居住用地划分为5个等级。

三、工业用地基准价格
根据地形地质及基础设施的完备程度，把工业用地划分为3个等级。即把地形平坦又靠近交通干道的工业用地划分为一级；把地形平坦，靠近支干道的工业用地划分为二级；地形平坦，靠近支路的，以及地形为山坡地但靠近交通干道的工业用地定为三级。