福清市土地志：第三章 地籍管理 / 第三节 土地变更

第三节 土地变更

一、土地变更调查
改革开放以后，随着社会经济的发展，三资企业、乡镇企业等工业用地逐年增加，城乡居民点、交通用地不断扩展，农业用地内部结构调整以及荒山绿化等引起地类的大幅度变化，使得1990年的土地资源详查成果同实际情况形成现势性的差异。根据《中华人民共和国土地管理法》、《福建省土地管理实施办法》和《日常地籍管理办法（农村部门）》以及省、福州市土地管理局的工作部署，福清市于1993年7月开展土地变更调查工作。由福州市土地管理局、福清市土地管理局、福建师范大学地理系等组成工作班子，经过半年时间的工作，基本完成了福清土地变更的调查任务。
根据土地变更调查，福清市现有土地总面积为2927141.8亩，其中耕地677756.5亩，占全市土地总面积的23.15%I园地121271.4亩，占4.14%;林地901509.4亩，占30.8%;居民点及工矿用地215000.02亩，占7.35%;交通用地25797.2亩，占0.88%;水域768184.6亩，占26.24%;未利用土地217622.78亩，占7.43%.与1990年土地详查结果比较，（看福清FQLOOK.CN）福清市土地变更范围广、变幅大、涉及地类多。从1990年至1993年近3年时间内，全市土地变化面积约为76604.57亩，占全市土地总面积的2.61%.土地变更涉及到7个一级地类（耕地、园地、林地、居民点及工矿用地、交通用地、水域和未利用土地）、36个二级地类（灌溉水田、望天田、水浇地、早地、菜地、果园、茶园、桑园、其它园地、有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、迹地、苗圃、城镇居民地、农村居民地、独立工矿用地、特殊用地、盐田、公路、农村道路、港口码头、河流水面、水库水面、坑塘水面、苇地、滩涂、沟渠、水工建筑、荒草地、裸土地、裸岩石砾、田坎、沙地、盐碱地等）。
（一）耕地
比1990年减少33032.13亩，其中灌溉水田减少24803.26亩，占减少耕地的75.09%,减幅为7.06%;旱地减少7565.24亩，占耕地减少数的22.90%,减幅为2.39%.其余二级地类均有不同程度的减少，减幅在1.22%——2.19%之间。变更面积最大的为海口、宏路和城头等镇，分别为6083.5亩、3897亩、3502.3亩。
（二）园地
总面积增加7347.2亩。其中果园面积增加7128.4亩，占园地增加数的97.04%,增幅为6.74%I茶园面积增加218.78亩，（看福清FQLOOK.CN）占园地增加数的2.96%,增幅为6.46%.果园增加的面积中，相当部分是由耕地转变来的。变更面积最大的为海口和东张镇，分别为3236.9亩和2183.6亩。
（三）林地
总面积仅增加336.82亩。其中灌木林、疏林地和未成林造林地均呈减少趋势。未成林造林地面积减少3897.53亩，减幅为3.45%.苗圃、有林地和迹地 .均呈增加趋势，其中面积增加最多的为有林地，计4166.16亩，增幅最大的为迹地，达76.6%.未成林造林地减少的原因是，其中一部分已由未成林转变为成材林，其地类也相应转为有林地。变更面积最大的为东张镇和城头镇，分别为9451.27亩和676.7亩。
（四）居民点和工矿用地
其中建制镇用地和独立工矿用地分别增加7469.89亩和12310.98亩，增幅分别为133.44%和112.13%.两类二级地类增加的面积分别为该一级地类总增加面积的35.91%和59.20%.村庄面积减少1420.14亩，减幅为1.15%.（看福清FQLOOK.CN）前两类用地除一部分由村庄用地转变来以外，大部分是由耕地转变来的。特殊用地面积略有减少，但盐田面积增加999.99亩。变更面积最大的为宏路、城头、渔溪和海口等镇，分别为4201.4亩、3059.6亩、2i94.6亩和1837.1亩。
（五）交通用地
其中公路和港口码头用地均有明显增加，增幅分别为14.7%和11141.11%.后者增加的原因，主要是江阴下垄港码头的建成。农村道路面积略有减少，主要原因是道路等级的提高，即由农村道路转变为公路等。变更面积最大的为江阴、城头和宏路等镇，分别为1145.5亩、467.5亩和300.2亩。
（六）水域
其中坑塘水面净增面积达28033.22亩，增幅达44.51%,水库水面增加79.46亩；水工建筑略有增加，为3.15亩，苇地面积不变。（看福清FQLOOK.CN）其他二级地类缩减面积最多的为滩涂，减少14503.88亩，其它河流减少489.74亩。沟渠减少844.33亩。除滩涂外，变更面积最大的为江镜农场和海口、港头、三山等镇，分别为4852.7亩、3981.4亩、3585.9亩和3501.4亩。
（七）未利用土地
其中荒草地和田坎分别减少5786.05亩和2683.54亩，分别占减少面积的67.84%和31.46%.减幅分别为6.89%和3.28%.田坎面积的减少是与耕地面积的减少直接相关的。变更面积最大的为东张镇和城头镇，分别为3293.6亩和970.1亩。

二、变更土地登记
根据《中华人民共和国土地管理法》第十条“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书”和《土地登记规则》第二十五条“国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权、他项权利及土地的主要用途发生变更的，土地使用者、所有者及他项权利拥有者，必须及时申请变更登记。不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，（看福清FQLOOK.CN）不具有法律效力”的规定，福清市土地管理局决定，自1992年起，对于全市范围内使用国有、集体土地的单位和个人，进行土地使用权（包括地面物变更，随之转移的）转让、出租、，买卖、抵押、赠与、交换等活动，均应持合法证件向市土地管理部门提出书面申请，经批准后，给予办理土地使用权变更登记手续。凡是土地使用权发生转移之后，需要改建、翻建的旧房，亦须经过变更登记。凡行政划拨取得土地使用权而需要变更的单位和个人，应向政府缴纳地价款（即出让金），缴纳标准见附表。地价款由市土地管理局代收，除留8%作为市土地管理局办理土地变更手续费和管理费外，其余按季度全数上交市财政专款专用。
至1993年末，全市已办理个人土地权属变更登记的有融城、音西、宏路、海口、渔溪、沙埔等6镇，总户数为144户，总面积为148447.23平方米，其中1993年办理115户，面积144307.43平方米。