315|二手房受疫情影响有哪些常见纠纷

（来源：新浪乐居）

二手房交易

  1）在二手房交易过程中，受疫情影响又有哪些常见纠纷发生，如何规避？

  二手房买卖方面，主要是因为疫情可能导致人员流动受限、银行、政府部门无法正常对外办理业务；进而导致买房人无法及时足额支付购房款，出卖人因疫情无法及时办理解压、过户、交付房屋、迁移户口等合同义务。

  2）买卖二手房都有哪些法律风险要注意呢？到底怎么样才能避免房产买卖中的纠纷？（请您分享一些案例、解决方案以及如何规避此类问题）

  对于出卖人来说主要需要关注的是买房人的支付能力；对于买受人来说风险更大一些，需要关注房屋是否有产权纠纷、是否有冻结查封，及买房人自身的支付能力。

  举两个例子：①很多房产是夫妻双方共同所有，如签署买卖合同时只有一方签署，那么后续如果另一方不予追认就可能导致合同无法履行。一个小青年买新房结婚，和女方签署了购房合同，男方没签署，后来男方就起诉了，结果一审、二审，耗费了一两年的时间，婚房一直没用上；②一个拆迁户打算用拆迁款买二手房，于是在拆迁款到位前先行定购了一套二手房，结果后来拆迁款未能如期到账，导致拆迁户无法及时支付购房款，最后导致赔付了30万违约金。

  3）二手房买卖合同有哪些比较常见的纠纷？如何避免？（请您分享一些案例、解决方案以及如何规避此类问题）

  除了上面我们提到了，要提醒大家主要的是一手房买卖现在普遍适用的是建设部的示范文本，是比较规范的，但二手房合同基本是买卖自行拟定或者中介提供的，合同文本一般比较简单，并不规范。合同是双方履行权利义务的准则，合同还是重要。

  举个例子，现在大家很重视教育，很多人高价购买学区房，我们在案件办理过程中就遇到实际能够落实的学区房和前期描述的不一样；或者就是出卖人迟迟不将户口移出，导致新的户口无法落户。所以我们建议关于学区房及户口的迁出时间等重要事项需要在合同中约定明确，并且设置清晰违约责任。

  4）当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同，对房屋价款和履行方式约定不一致的，怎么处理？

  备注：在二手房买卖合同中，为规避相关各税收规定，而签订交易价格较低的虚假合同，双方仍按真实合同价格交易，此为阴阳合同。对这种情形，依据《合同法》第52条第三项的规定（以合法形式掩盖非法目的）即可解决问题；同时，也可依据《民法总则》146条（行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理）的规定处理，司法实践通常否定虚假通谋，但是，阴阳合同是否无效不是一个能够一概而论的问题，涉及到当事人真实意思、合同的效力、国家利益的保护等各方面价值的紧张关系。对于签订了阴阳合同的当事人而言，在签订合同时，对合同的内容和法律后果应当有初步的认知和预期，不能期待以合同无效作为逃避违约责任的挡箭牌。

  5）祖宅，没有产权证，如何确定房屋归其所有？

  这种房产一般需要充分举证并通过诉讼才能确认产权，所以建议不够购买无产权的房产。

  6）购买二手房房款支付如何确保安全？

  为确保支付安全，①建议关注出卖人的资产状况，及是否有涉及诉讼，是否是失信被执行人，避免付了款收不到房；②建议分期付款，并且采用银行等第三方监管的方式，等房屋产权过户完成后，再由银行将款项支付出卖人；③建议选择大品牌、有实力的中介，因为这几年经常发生中介卷款出逃的情况。

  7）二手房交易遭遇业主违约怎么办？

  ①协商；②要求中介及时催告、调解；③协商、调解都无法解决时可以依法诉至法院。