许必群 发表于 2020-2-29 15:11:34

央行官宣!改变房贷的机会来了,3月1日起房贷利率巨变...

就在明天,房贷利率将产生巨变,事关每个买房人!
2019年12月28日,中国人民银行发出公告称:从2020年3月1日起 ,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。



3月1日起,所有基于旧基准利率浮动的贷款,都要进行一次转换,俗称“重签贷款合同”,其中就包括我们最关心的房贷。

对此,不少买房人十分纠结:“具体要怎么转换?转换后房贷利率是升还是降?每个月房贷究竟是怎么变化的?”

01@房奴,3月1日起所有“老贷款”将切换至新基准利率!

在过去,房贷都是以基准利率+上浮(或下浮)的方式定价,但新政规定,现在将转换为LPR+加点数值或固定利率的方式定价。

我们首先要确定的就是,这件事跟自己有没有关系:你的房贷合同需要调整重签吗?

公告中称:3月1日起需要进行转换的是:以前签订的按照4.9%基准利率“上浮”,或是“打折”计算的“老”房款。根据时间分为两种:
分别是:✓ 2019年10月8日前签订的房贷,全部需要转换(已经还到最后一年的不需要)
✓ 2019年10月8日至2020年1月1日之间签的合同,并且合同上约定,利率定价方式为“基准利率上浮XX%”的房贷
具体情况可以翻开自己的购房合同查看一下,如下面的这份合同,签订的就是“基准利率上浮XX%”的房贷,也就是“老”房贷。



02 转换后的房贷利率如何计算?
中国目前个人房贷余额大约有28.5万亿元,其中大约28万亿都属于“存量房贷”,都需要重签合同,改变计算方式。
众所周知,之前大家的房贷利率也不是全部相同的,有人拿到了9折的优惠,有人却要上浮20%。那么,房贷利率转换之后,新的房贷到底是怎样的?




从央行此前公告看,此次房贷利率切换规则是:
1、确定后在合同剩余期限内不再调整;
2、加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变;
3、转换时点利率水平保持不变。



简单而言,转换后,重签之后的第一年,你的贷款利率是不变的,所加基点=实际房贷利率-2019年12月5年期LPR利率(4.8%)。
举个例子:
1、9折房贷利率的转换所加基点=4.41%-4.80%=-0.39%,也就是说,“加点”是“-39个基点”。
2、上浮20%房贷利率的转换所加基点=5.88%-4.80%=1.08%,也就是说,加点是“108个基点”。

需要注意的是,加点一旦确定,将会伴随整个还款周期。下面,我以基准利率(4.9%)上浮或折扣的不同比例进行了计算,大家可以参考。



03 选固定利率,还是一年一变?
早前央行的公告,明确2020年3月1日开始,2020年8月31日前完成。
并且强调:定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。



此次转换,央行提供了两个选择:
1、一年重新定价一次。房贷利率每年均可调整一次,如果当年最新LPR利率下降,房贷利率同样随之下降。


2、固定利率。意味着,在未来20年或30年整个房贷周期,利率都会保持不变。


这次重签合同有一个非常重要的事情,你要确定你的房贷利率重新定价的周期。那么,该如何选择?

从目前来来看,利率下降仍是大势所趋。目前全球经济已经进入大宽松时代,利率走低是大势所趋,很多欧美国家已经进入负利率时代,而我国的利率相比于几年前也已经大幅下行。


图片来自网络

在中国,2010年前后的房贷基准利率一度接近7%,而如今不到5%,利率持续走低可能是未来5到10年的大势所趋。这种背景下,固定利率显然与时代趋势背离。
就在27号,央行副行长刘国强表示,下一步将继续推进贷款市场报价利率(LPR)改革,引导整体市场利率和贷款利率下行。


所以,你会选择转换你的房贷利率么?
04
如何办理?

今天一早,各大银行陆续在其客服号上公布了信息,基本上银行都可以通过线上和线下两种方式进行办理。

中国银行尊敬的客户:
为深化利率市场化改革,进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用,根据中国人民银行公告〔2019〕第30号要求,我行将于2020年3月1日起,开展存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作,现将有关具体事项公告如下:
一、转换范围2020年1月1日前我行已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款(除公积金个人住房贷款外),均需进行转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可选择不转换。
二、转换时间存量浮动利率个人贷款定价基准转换自2020年3月1日开始,原则上于2020年8月31日前完成。为保障您的合法权益,请及时向我行申请办理。
三、转换规则及渠道自3月1日7时起,您可通过我行手机银行、网上银行申请办理存量浮动利率个人贷款(除扶贫小额贷款、创业担保贷款、国家助学贷款外)定价基准转换。为减少人群聚集,我行将视疫情防控情况,再行开放线下受理渠道。
您可将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形式(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率,在合同剩余期限内利率值固定不变。您只有一次选择权,转换之后不能再次转换。
存量浮动利率个人贷款定价基准转换为LPR,转换后的利率水平等于原合同当期执行利率值。加点数值等于原合同当期执行利率值与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平等于2019年12月相应期限LPR与转换日加点数值之和。自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与转换日加点数值重新计算确定。若转换为固定利率,转换后的利率水平等于原合同当期执行利率值。
线上渠道默认重定价周期为12个月,您可选择重定价日为次年一月一日或贷款放款日对应的每年对月对日。其他贷款要素与原合同一致。
存在共同借款人的贷款,转换申请需由主借款人提交,所有共同借款人需在主借款人提交申请第二日起7天内进行确认。
扶贫小额贷款及创业担保贷款定价基准转换仅能通过原贷款分行指定经办机构办理。办理时间另行通知。
国家助学贷款定价基准转换,待相关部门下发最新利率政策后办理。办理时间另行通知。
四、申请流程线上渠道具体申请流程如下:手机银行:登录手机银行,点击“贷款”,选择“转换LPR利率”按提示进行申请。网上银行:登录网上银行,点击“贷款管理”,选择“利率转换”按提示进行申请。如您有疑问,请致电95566客服电话或当地中国银行网点。
特此公告中国银行股份有限公司二〇二〇年二月二十九日

工商银行
中国工商银行关于存量浮动利率个人贷款定价基准转换为LPR的通告
尊敬的客户:
根据中国人民银行公告〔2019〕第30号要求,为深化利率市场化改革,进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。为协助广大客户做好存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作,现将相关事宜通告如下。
一、总体原则充分保障借款人合同权利和消费者权益,充分尊重借款人选择权,我行将在与您协商的基础上实行存量浮动利率个人贷款定价基准转换。如果您的贷款存在共同借款人,需要您及所有共同借款人均同意变更后,实施定价基准转换。
二、转换范围2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款(本公告所称个人贷款包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人商用房贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款;不包括公积金个人贷款)。以下贷款可不转换:(一)剩余贷款期限不足一个重定价周期的贷款,即原合同约定的贷款到期日早于下一次重定价日的贷款。(二)循环期限已到期且剩余贷款期限不足一个重定价周期的循环贷款。(三)固定利率贷款。(四)经与公积金中心协商不转换的个人住房公积金转商业性贴息贷款。
三、转换规则(一)定价基准。经银行与客户协商一致实施定价基准转换的,将原合同约定的利率定价方式转换为以相应期限LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),也可转换为固定利率。LPR的期限品种依据原合同贷款期限确定,原合同贷款期限在5年(含)以内的,参照全国银行间同业拆借中心公布的1年期LPR;原合同贷款期限在5年以上的,参照全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上LPR。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。(二)加点数值及利率水平。商业性个人住房贷款的加点数值等于原合同最近的执行利率水平与上一年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平等于原合同最近的执行利率水平。除商业性个人住房贷款以外的其他个人贷款,参照个人住房贷款规则进行定价基准转换;其中,存在分次提款、循环情形的,对尚未提款的部分,转换后的当期执行利率水平不高于转换前利率。加点数值在合同剩余期限内固定不变,自第一个重定价日起,在每个重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。(三)重定价方式。定价基准转换的同时可重新约定重定价周期和重定价日。其中,商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。
四、转换渠道为了便于您进行定价基准转换,我行提供多种受理渠道,您可结合自身情况合理选择。(一)手机银行。我行手机银行支持“一键转换”,方便快捷,推荐您优先选择。如您尚不是我行手机银行客户,可下载中国工商银行APP,在线自助注册后办理定价基准转换。手机银行办理路径:下载中国工商银行APP-登录/注册-最爱-全部-存贷款-利率基准转换-一键转换。(二)智能柜员机(预计3月中旬上线,以实际上线时间为准)。请携带身份证前往我行网点通过智能柜员机办理,办理过程中如有疑问,可咨询网点客服经理。智能柜员机办理路径:智能柜员机-贷款-利率基准转换-身份认证识别-一键转换。(三)短信银行(预计4月中旬上线,以实际上线时间为准)。如您是借款合同中的共同借款人且在我行已预留可信手机号,在主借款人发起定价基准转换后,您将收到我行95588发送的定价基准转换确认短信,直接回复该短信即可完成定价基准变更确认。(四)贷款服务行。如您确实不习惯使用自助渠道,也可以就近选择任意一家贷款服务行预约后办理,无需到原贷款经办行。办理时,需要主借款人及所有共同借款人携带身份证同时前往,如贷款使用户口本等其他证件办理,需一并携带。您可通过“中国工商银行客户服务”微信公众号点击“智金融-个人贷款”查看我行所有贷款服务行联系方式。除贷款服务行以外,其他渠道需要主借款人先确认,再由共同借款人确认。除短信银行仅适用于共同借款人使用外,其他渠道主借款人及共同借款人均可使用。
五、转换时间自2020年3月1日起,原则上于2020年8月31日前完成。

六、温馨提示
(一)疫情期间请通过手机银行办理,确需线下办理的,请在疫情结束后前往办理。建议您避开定价基准转换初期及尾期的高峰期,在转换期内分散办理。(二)相比贷款基准利率,LPR的市场化程度更高,更能反映市场供求变化情况,请自主判断是否转换定价基准,我行充分尊重您的选择权。(三)定价基准变更后,自第一个重定价日起,将根据最近一个月相应期限LPR与变更时确认的加点数值重新计算贷款利率水平,请您届时关注还款变化并按时足额还款。(四)公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款按照房贷政策执行。(五)定价基准转换不收取任何费用,请不要相信我行以外人员的电话或短信。(六)我行整理了存量个人贷款定价基准转换的常见问答,您可以通过“中国工商银行客户服务”微信公众号点击“智金融-个人贷款”进行查阅。
感谢您一直以来对我行的信赖与支持!
中国工商银行股份有限公司2020年2月29日
建设银行尊敬的建设银行客户:
根据中国人民银行公告〔2019〕第30号,建设银行将于2020年3月1日起开始受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务。现就有关事项公告如下:
一、关于存量浮动利率个人住房贷款定价基准转换(一)转换范围2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款(包括公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款,不包括公积金个人住房贷款)。2020年12月31日前到期的贷款可不转换。
(二)转换原则1.经借贷双方协商,可将原合同约定的利率定价方式转换为LPR加点形成的浮动利率,或转换为固定利率;2.定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换;3.等价转换,转换时点利率水平保持不变;4.借款人有多笔房贷的,需要逐笔办理转换;5.原借款合同有两个(含)以上借款人,需所有借款人意见一致且办理完成,才可完成转换。
(三)转换方法1.转换为LPR加点形成的浮动利率(1)加点数值的计算加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR;加点数值可为负值;加点数值在合同剩余期限内固定不变。(2)原合同借款期限在5年及以下的,参考1年期LPR;原合同借款期限在5年以上的,参考5年期以上LPR。(3)在转换后的每个利率调整日,利率水平等于利率调整日前一日的LPR与转换时点确定的加点数值之和。(4)经借贷双方协商,可约定利率调整日为每年的1月1日或贷款发放日在每年的对月对日。2.转换为固定利率转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平,利率水平在合同剩余期限内固定不变。
(四)办理方式1.办理时间2020年3月1日至2020年8月31日。2.办理渠道在当前特殊时期,为确保客户身体健康,从2020年3月1日开始,支持客户通过建设银行手机银行、网上银行等两个线上渠道办理业务。后续将根据疫情防控进展情况,逐步开通线下渠道,支持客户到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机(STM)、柜台、个贷中心办理业务,具体开通时间将另行通知。3.证件要求通过手机银行、网上银行(网银盾签约客户)办理的,需要完成电子渠道身份认证和验密操作。通过智慧柜员机(STM)、营业网点柜台和个贷中心办理的,需要携带本人有效的身份证件原件;委托他人到营业网点柜台和个贷中心办理的,需要携带受托人的有效身份证件原件及公证委托书。4.原合同有两个(含)以上借款人的办理原借款合同有两个(含)以上借款人的,需所有借款人意见一致且办理完成,才可完成转换。2020年3月1日开始,原借款合同的多个借款人可通过建设银行手机银行、网上银行分别办理业务。后续视疫情发展情况,原合同的多个借款人可携带本人有效的身份证件原件分别到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机(STM),或一同前往营业网点柜台、个贷中心办理业务。五、存量浮动利率个人商业用房贷款定价基准转换存量浮动利率个人商业用房贷款参照上述个人住房贷款的规则进行转换。
二、关于存量浮动利率个人消费经营类贷款定价基准转换(一)转换范围1.2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的个人消费经营类贷款,包括个人消费贷款、个人质押贷款、个人支农贷款、个人助业贷款等;2.借款合同中利率定价方式为参考贷款基准利率定价,且利率约定为浮动利率的;3.2020年3月1日起,已处于最后一个重定价周期的贷款可不转换。
(二)转换原则1.经借贷双方协商,可将原合同约定的利率定价方式转换为LPR加点形成的浮动利率,或转换为固定利率;2.定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换;3.借款人有多笔个人消费经营类贷款的,需要逐笔办理。
(三)转换方法1.转换为LPR加点形成的浮动利率(1)加点数值的计算加点数值由借贷双方协商确定;加点数值可为负值;加点数值在合同剩余期限内固定不变。(2)原合同借款期限在5年及以下的,参考1年期LPR;原合同借款期限在5年以上的,参考5年期以上LPR。(3)在转换后的每个利率调整日,利率水平等于利率调整日前一日的LPR与转换协议约定的加点数值之和。(4)经借贷双方协商,可重新约定重定价周期和重定价日。2.转换为固定利率转换后的利率水平由借贷双方协商确定,利率水平在合同剩余期限内固定不变。
(四)办理方式1.办理时间2020年3月1日至2020年8月31日。2.办理渠道在当前特殊时期,为确保客户身体健康,从2020年3月1日开始,可通过关注“建行客服”微信公众号回复“LPR”详细了解转换规则、贷款基本信息及办理方式等转换事宜。疫情防控期过后,可到原贷款所在个贷中心办理存量个人消费经营类贷款定价基准转换业务。部分地区受疫情影响,当地个贷中心可能无法正常营业,具体恢复营业时间以当地政府疫情防控相关要求为准。3.证件要求(1)本人办理时,需要携带本人身份证件原件。(2)委托他人办理时,需要携带受托人的有效身份证件原件及公证委托书。
衷心感谢您长期以来对建设银行的大力支持!如有其他问题,请您关注“建行客服”微信公众号回复“LPR”获取详情,或进一步拨打95533客服热线。特此公告。
中国建设银行股份有限公司2020年2月29日
文章综合来源:刘晓博说财经、 国民经略、365淘房等
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