李志敏 发表于 2020-2-5 17:19:54

疫情之下,一季度房地产市场难言乐观

来源:中国房地产报

中房报记者 苗野 |北京报道因疫情影响,房地产销售开年便被冰封。1月31日晚,各大地产研究机构的榜单陆续发布,2020年首月,不少房企交出了负增长的成绩单。克而瑞发布的《2020年1月中国房地产企业销售榜TOP100》榜单显示,截至1月末,TOP50房企销售操盘金额门槛为25.3亿元,降幅最大达27.5%;TOP100房企销售操盘金额的入榜门槛也同比降低19.1%至9亿元。排名前五位中,除万科和碧桂园分别录得16.1%和0.12%的增长外,恒大、中海及融创的1月销售额同比去年分别下滑5.7%、20%和22.6%。

数字的变化与突如其来的新冠肺炎疫情有很大的关系。在全国抗疫过程中,不少房企在为抗击疫情慷慨解囊的同时,也遭受着因疫情而带来的经济损失。逾20多个省区市暂停开放售楼处、工地停工、中介门店暂停营业,房地产市场也迎来了前所未有的压力。

此轮新冠肺炎疫情影响到宏观经济的方方面面,房地产业亦难幸免。那么,疫情将如何影响房地产?房企们在面对疫情不利形势下,又会如何让自己“活”下去?对此,中国房地产报记者分别采访了中原地产首席分析师张大伟、诸葛找房数据研究中心分析师国仕英以及上海中原地产市场分析师卢文曦对市场进行了解析。
━━━━对市场影响超过90%

中国房地产报:这次疫情对房地产市场整体影响体现在哪些方面?

张大伟:疫情不缓解,市场不稳定。市场将在2-3月逐渐反应出疫情影响。当下看,高负债率的房企受到的影响肯定非常大。这次疫情也会影响未来的房企决策,降低负债率是趋势。对市场的影响超过90%,目前看在1月下旬到2月份,全国房地产市场成交量跌幅在80%以上,如果最近疫情不缓解,市场的成交量将继续跌幅超过9成以上。

国仕英:疫情期间房企无法拿地、开工、销售;中介机构也无法正常营业,二手房市场或将进入冰冻期;春节后租赁市场往往会迎来节后小高峰,但受疫情影响,租赁市场不如以前,空置率会有大幅的上升。

一季度无论是土地、新房、二手房市场成交都将会处于较低水平,一季度房地产市场难言乐观。受疫情严重的城市,焦虑紧张的情绪会严重影响购房群体上半年的购房热情,随着疫情的结束,房地产市场或迎来“小阳春”。

卢文曦:“小阳春”出现的时间会滞后,现在安全起见,大家减少外出,延后开工时间,对买房计划产生短期影响。一些房企推后开盘时间,想买也没法买。传统一季度本身就是淡季,热点集中在3月,一些反映快的房企可能2月底就开始抢跑,3月解除疫情可能性不高,所以3月也会是成交清淡时期。一季度难言乐观。

━━━━销售锐减叠加还债压力“活下去”已不是口号
中国房地产报:受疫情影响,各地关闭售楼处,工地停工,线下营销暂停,这对房企可能造成哪些影响?

国仕英:对房企最直接的影响就是成交的下滑,其次房企拿地延迟,开工推迟会拉长上市供应的节奏,对房企资金是一很大的挑战,房企一方面不仅面临着还债压力,另一方面受疫情影响销售回款也有所延后。这对于一些本来就资金紧张的部分房企,无疑是雪上加霜。施工暂停、营销暂停,影响后续推盘节奏,也会影响房企的“高周转”模式。春节销售的遇冷,资金回流的不足,直接导致上半年房企拿地意愿会降低,大概率会看到一些城市土拍市场溢价率会有所降低。

卢文曦:对房企影响,一季度大家都指望3月小阳春,但现在出现可能性不大了,最麻烦的事情是现金流。尤其是小房企,没有销售回款,在没有收入的情况下能维持多少时间就看各自的“本事”了。线下营销可以解决部分推广问题,但是什么时候能约客户上门看房存在不确定性。即便买家有买房意愿,谁也不愿意在这个时候冒险。只有等疫情控制住了,社会都恢复正常了,才会兑现买房意愿。房企因为推盘节奏滞后,小阳春可能推迟1、2个月出现,虽然会迟到,但总比不到好。

张大伟:对于大部分房企来说,1-2月惯例是现金流紧张的时期,所以大部分企业都会在4季度大量融资,如果疫情能够在2月份缓解,企业的压力相对可控,一旦疫情蔓延到3月份,预计房地产企业的到期债务将井喷,在销售现金流锐减的情况下,大部分房企特别是私企,坚持不了2个月。所以现在所有企业都在关注疫情缓解时间,根据疫情预测对企业的影响。

━━━━线上销售不能解决购房问题
中国房地产报:房企如何应对?转战线上销售是否有实际意义?
张大伟:对于当下大部分企业组织的线上看房,完全不能解决购房问题。购房决策并不是寻找路径的问题,而是投资属性。在疫情不缓解的情况下,没有人敢大额度消费和投资。

对于疫情控制后,政策应该缓解部分之前过度严格的房地产调控措施,特别是针对非投资型的改善性购房者的约束。针对第二套房,或者是以房换房的唯一住房再升级购房者,应该有倾斜的优待政策。否则在2019年全国房地产市场销售额16万亿的基础上,2020年很可能大幅度下调,对经济带来不利的影响。

卢文曦:转战网上虽然不能应对燃眉之急,但是对培育客户是有帮助的,至少可以通过这段时间让客户多了解楼盘,做好预习功课,带问题看房效率高,客户更“准”。

国仕英:疫情期间,房企可以利用此时间沉淀下来更好规划企业的发展,其次可以转战线上销售,现在已经有部分房企开启线上售房模式,在之前线上结合线下销售已经成为一种趋势,此次受疫情影响线上售房模式变得更加成熟,但尽管如此也并不能代替传统线下的售楼处。目前线上售房只是一个在线看房的平台,供购房者和需求方在线浏览,并不能主动获客及筛选客户,很难促成客户成交。疫情下线上售房会维持购房者对房企和购房的好感及意识,但并不会对整体的销售有较大改善。

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