融侨负债率破线 项目频出事！林宏修老骥伏枥的千亿梦
来源：楼市资本论作者：楼资哥楼市资本论发现自万科喊出“活下去”后，喊口号便成为地产界盛行一时的做派。去年年中，融侨集团的创始人林文镜逝世，68岁的林宏修担起守业大任，喊出多种口号，试图把“2020年千亿”目标进一步落实，将以稳健著称的融侨集团带上高速发展的道路。不过，正处地产严寒时代的融侨集团，近来发展并不如意。楼市资本论了解到，不久前融侨集团发布半年报，销售排行名次大幅下滑8个位次，同时旗下项目还维权违规事件不断，也让大家对融侨集团的口号更加揪心。林宏修的千亿目标能顺利实现吗？1销售排行下跌 ，地产项目问题频现克而瑞数据显示，去年上半年，融侨集团完成权益销售340.8亿元，位列行业第30名。从今年上半年数据来看，融侨集团以权益销售299.6亿元的业绩位列第38名，销售排行下跌8个名次。这对于长期徘徊百亿销售规模的融侨集团而言，不失为又是一计打击。销售排行下滑的同时，融侨集团的项目也接连爆出严重问题。楼市资本论了解到，7月初，郑州融侨城项目被业主爆出存在质量、减配等问题，甚至引发2000多户业主维权。据介绍早在2017年，业主购房时便被告知融侨城是地铁房，距地铁口仅800米距离；小区紧邻千亩湿地公园，沿河修建临河景观；还有3640平方米双语幼儿园，及一路之隔的郑州一中龙湖校区等；绿化率可达30％。
▲郑州融侨城项目通往地铁的断头路然而这些亮眼的项目卖点，在交房时几乎都被“减配”掉了。在众多业主的举报下，最终融侨城一期项目被当地工商部门以虚假宣传罚款10万元而告一段落。但没想到，二三期时融侨集团继续通过夸大其词的宣传来忽悠购房者，也再次造成大规模维权事件。
▲交房现场安保人员手持盾牌严阵以待有备而来的郑州融侨项目为了在交房时“保护”激动的业主们，安保人员连盾牌都出动了。同月，融侨在福州的项目也没让人省心，因违规设置交房前提条件受到当地相关部门通报。
不论是业内罕见的“盾牌式交房”，还是无视监管部门的整改要求，融侨集团旗下项目的表现，都可谓是很“别出新裁”。犹记得此前，林宏修曾公开表示：“近年来，客户的需求发生变化，以前是‘有房住’，解决量的问题，现在是‘美好生活’，是‘住好房’。并表示，未来房企真正的竞争力，就在于产品的溢价能力和服务的生命周期。楼市资本论认为，林总理想很好，不过下面人执行落实并不到位。看来全盘接手融侨集团后，如何守好业仍是摆在林宏修面前的难题，毕竟其父林文镜的这份家业创的可不容易。2从林氏到融侨，林文镜闯出一片天说起融侨集团的历史还是要追溯到林文镜时代。1928年，林文镜出生在福建福清溪头村，其父林洪宽在印尼谋生。1933年林文镜随母到印尼与父团聚。17岁那年，其父病逝，林文镜过父亲留下的店铺，从跑单帮开始闯入商海。1965 年，林文镜达创立了华仁谊有限公司，正式走上创业道路。
▲逝者林文镜林文镜是幸运的。在创业初期便遇到了同乡好友且是印尼首富的林绍良，开启了“合伙人”模式，强强联合，由林绍良的“英扎拉公司”与林文镜的“华仁谊公司”重组，创办了“华仁谊英扎拉”集团，也就是著名的“林氏集团”，发挥出1+1大于2的效果。一时间，林文镜成为了当时世界第一INDOCEMENT水泥厂和INDOFOOD面粉厂的掌舵者。据有人统计，当年林文镜身价达50亿美元，名声一度超过李嘉诚，成为名震东南亚的超级富豪。1989年，林文镜回乡置业，投身于改革开放的建设洪流中，在福建创建了融侨集团。与此同时，名噪一时的“林氏集团”正逐渐落下帷幕。数年间，融侨集团以走“精品路线”为主，并参与江阴港、洪宽工业村等综合性工程。2005年，林文镜再次以合作共赢的生意经与金辉牵手，“南征北战”拿地布局的合作战略，让融侨集团的规模实现了快速拓展。2009年，融侨集团跻身百亿规模。
2010年底，融侨集团与金辉分家，此后其发展明显放缓。据了解，从百亿到另一个百亿阶段，融侨集团用了五年之久，战斗力直线下降。在此房地产市场大好的形势下，融侨集团未大步向前反而走向“稳健”。楼市资本论认为，正如现在负责融侨地产业务的林文镜之孙林开启，对于融侨“稳健”标签的看法就是“市场大好的时候，稳健意味着保守，保守意味着落后。”回头来看近些年，融侨集团像极了在1000米地产长跑的比赛里赢了前面的大半程，却输在了最后的100米冲刺赛。3负债率破红线，多元发展步履维艰去年年中，林文镜逝世，享年91岁。随后，其长子林宏修成为融侨集团的守业者。资料显示，林宏修1951年出生于印度尼西亚，取得澳大利亚新英格兰大学经济学士学位。2010年，林宏修开始担任融侨集团副董事长兼总裁。
▲（左）林文镜 （右）林宏修从资料来看，林宏修如今已经有68岁的高龄了。如：新城控股的王晓松、中南置地的陈昱含及大发地产的葛一阳等，细数逐渐走上前台的地产二代，多是80、90后的年轻一代。像林宏修这样已过退休年限的接班人少之又少。与年轻一代争天下，林宏修的压力可想而知。为此，林宏修曾多次喊出响亮口号。从克而瑞数据来看，2018年融侨集团完成权益销售额792.2亿元。这一年，融侨集团首次提出“2020年冲刺千亿”的规模目标，试图实现逆势赶超。我们都知道，充足的土储是实现销售规模提升的前提。为实现规模快速突破，融侨集团在土地市场上频繁露面。据了解，2016至2018年，融侨集团拿地共耗资约500亿元。其中，2018年公司在全国拿下20余宗地块，布局16个城市。今年5月9日，融侨集团拿下福州市合计86亩的两幅地块。5月27日，融侨集团再次出手，连续竞得郑州市合计约75亩的两幅地块，成交价分别为24.2亿元、4.01亿元，溢价率为46％、25％。
不过值得注意的是，融侨集团的土地布局有明显分化。从其2018年布局来看，大部分仍分布在福建地区，主要开发项目也有46％的份额分布在福建，其次为郑州、武汉、合肥，华东、华南、西南区域弱势明显。虽然其“3+5+X”的战略架构早已设立，但目前来看仍是福建一省独大，效果并不乐观。战略布局没有明确贯彻的同时，融侨集团的公司财务数据也并不漂亮，不仅账面现金流已连年告负，负债率也频频上行，突破业内一般认为的80％警戒红线。数据显示，2016年至2018年，融侨集团经营活动产生的现金流净额连续四年告负，分别为-70.97亿元、-71.15亿元和-12.41亿元。与此同时，2016-2018年融侨集团的负债总额从489.73亿增至792.22亿，资产负债率分别为78.94％、79.74％和81.97％。今年上半年，其资产负债率再次上升至83.3％。这与自称拥有较低负债和持续现金流的融侨集团形象严重不符。
同样口号响亮，但发展滞缓的还有融侨集团的多元业务。楼市资本论注意到，早在融侨集团成立之初便有意发展成综合性企业。据了解近年来，融侨集团围绕“城市美好生活综合服务商”定位，设立地产集团与产业集团两大核心板块，形成地产、商业、物业、酒店、教育、医疗、农业、港口开发、工业村等多元产业协同发展的企业新格局，试图构成更广阔的复合布局空间。
不过从今年上半年数据来看，房地产营收占比94.88％，近三年非主营业务的收入贡献率仅在0.9％-3.8％之间，仍然是以地产为主的营收结构。尽管多元化早已是融侨集团的战略，但效果很是一般。
林文镜创业难，林宏修守业同样难。楼市资本论认为，融侨集团这个在地产界摸爬滚打30年的老将，多次与大好市场逆向而行，如今在行业寒冬之际试图超车更可谓难上加难。只想说，喊口号仍在盛行，但潜心苦练做好产品、做好服务，务实发展，才是实现规模突破的根本，也是企业发展的最捷径之路。也希望，老骥伏枥的林宏修终能带领融侨集团完成千亿目标。
垃圾自己家乡的口碑先作坏了
千亿不是目标，守好口碑是正道
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