重磅! 土地储备出新政! 厦门等7地首批试点!
6月21日，楼市传来劲爆消息，财政部印发《土地储备项目预算管理办法（试行）》通知。首批试点地区包括北京、天津、河北、河南、山东、浙江（含宁波）、厦门等7省（市），以后年度视情况逐步扩大试点范围。试点地区可以自行选择市县（区）开展试点。各省分配专项债务限额时可以对开展试点的市县（区）予以适当倾斜。
此外，土地储备机构根据土地储备项目收支平衡情况，分类提出资金安排建议。其中，专项债券发行规模不得超过项目预期土地出让收入的70%。
文件指出，为规范土地储备项目预算管理，健全土地储备专项债券项目控制机制，有效防控专项债务风险，促进地方经济持续健康发展，试点在土地储备领域按项目实行全生命周期预算管理。
根据管理办法，土地储备项目是指有关主管部门根据国民经济与社会发展规划、国土空间规划等，将拟收储或入库土地按照宗地、区域、工作时序、资金平衡等条件适当划分并纳入土地储备三年滚动计划和年度土地储备计划后形成的管理基本单元。土地储备项目可以包含一宗地或多宗地；包含多宗地的，应当符合地域相近、整体推进的要求。
什么意思呢？
著名财经评论员刘晓博发表观论，
比如A市政府申请发行一个土地储备债，针对的是某块150万平方米的土地。这块土地上有一个城中村，还有一些其他设施。如果想拿出来卖，就需要先“收储”。说白了，就是把上面的人和建筑物清走，这需要给补偿。 假设各种“清场费用”是40个亿，3年之后土地可以卖60个亿，就有20亿的收入。很显然，是一笔好买卖。如果拿这个项目发“土地储备专项债”，理论上最多可以发行专项地方债： 60×70%=42亿元 如果测算的结果是：未来几年房价将下跌，地价也下跌，熊市要来。所以当3年后拍卖土地的时候，收入只有35亿元。 则在这种情况下，地方政府发行的专项债就不能超过35亿。这时候，债券如果想发行成功，显然需要政府进一步背书才行（比如政府拿出更多的钱来保障项目运行），否则投资者是不敢买这种债券的。 总之，这份文件给“土地储备专项债”的发行，戴上了一个“紧箍”，而财政部随时可以念“紧箍咒”。其目的，就是为防范地方债风险，不允许地方政府乱来。
这意味着什么？ 刘晓博分析，这意味着如果地价下跌，或者涨幅太慢，地方政府能借到的钱会减少。当然，如果地价上涨过快，国家也是不允许的。 在这种情况下，一二线城市显然占优势，而三四线城市恐怕越来越难做了。因为一二线城市即便地价慢慢涨，开发商也可以预期过几年会宽松一些，所以更倾向于接受较高地价。三四五线城市，难度就会加大。
至于地价中长期走势会怎样，其实不用多说了。
另一位财政专家分析，国有土地价值比较高，价格在不断波动。如果在土地价格较高的时期发债，当还本付息时土地价格可能下降，这将带来一定的偿还债务风险。此次建立土地储备项目风险动态监测机制，对发债规模有具体安排，进行全生命周期的预算管理，有利于监控土地储备的现金流，管控风险。（部分来源于每日经济新闻、厦门晚报、中华人名共和国财政部官网）
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